連邦不動産賃貸協会 eV (BVIV) は、ミュンヘンのルートヴィヒ マクシミリアン大学 (LMU) で民法、商法、会社法、私法理論の学部長を務めるハンス クリストフ グリゴライト博士による最新の法的報告書を歓迎します。
この報告書は不動産の部分売却の法的分類を包括的に扱っており、明確な結論を出している。不動産の部分売却はローンではなく、直接的にも類似的にも、消費者ローン法に基づく規制の実行可能な独断的な出発点を提供しません。この報告書は、最近出版された論文「住宅不動産の部分売却を通じた資産価値の金融動員」(Grigoleit、ZIP 2026、257-270) の基礎となっています。
グリゴライト教授は、不動産の部分売却を、購入、用益権、経営管理からなる混合契約として分類しています。ここで特徴的なのは、不動産の共有所有権を有償で譲渡し、生涯にわたる使用保護と構造化された広範囲にわたる搾取を組み合わせたものである。
報告書の観点から重要なことは、ドイツ民法（BGB）の意味におけるローンには、必然的に個人的な返済義務が必要であるということである。これはまさに、部分不動産を売却するときに欠けているものです。売主は返済の責任を負わず、他の資産にも責任を負いません。プロバイダーへの経済的利益は、その後の不動産の売却による収益によってのみ発生するため、ローンの典型的なものではなく、物質的価値に関連します。グリゴレイト教授はまた、消費者ローン法の同様の適用を明確に拒否している。計画外の規制の抜け穴と同等の金利状況の両方が欠如しています。したがって、融資ルールの移管は制度に反する過剰規制につながる。 BVIV はこの評価を明確に共有しています。
「不動産の部分売却は法的にも経済的にも融資ではない。融資法による規制は事業の種類を誤解し、契約の現実を歪曲することになる」とBVIV理事のトーマス・ワイス氏は言う。
信用力調査：保護手段は無効
著者はまた、強制的な信用調査は適切ではないと考えている。これは、返済義務の結果として生じる個人の過剰債務から保護するのに役立ちます。不動産の一部を売却する場合にはこのようなリスクは存在しません。 BVIV はこの評価に同意します。信用調査では次のことが行われます。
- 追加の消費者保護を設けないでください
- 合法的な流動性オプションへのアクセスを不必要に困難にする
- 特に高齢の不動産所有者に不利益をもたらす
同協会はまた、目的の根本的な矛盾を指摘している。高齢者向けローンはアクセス障壁が高いため失敗することが多いが、部分販売に対する追加のチェックは、この状況を打開する方法としてしばしば選択されるまさに代替手段そのものをブロックすることになる。したがって、一貫した消費者保護の観点から、BVIVは、高齢者向けの従来の（不動産）ローンへのアクセス障壁を、迂回路を介して他のモデルに拡張するのではなく、見直して引き下げることを求めています。
コスト計算書: 実効年利率の拒否 – しかし透明性の要求
同報告書はまた、不動産の部分売却についてローンのような費用計算書、特に実効年利率を要求する要件についても批判的に考察している。グリゴレイト教授は、そのような重要な数値はシステムとは異質であり、不適切であるという結論に達しました。つまり、固定期間、定義された返済額、および事前に計算できる総費用負担は存在しません。したがって、計算された「金利」は見かけの正確性を生み出すだけで、透明性は生まれません。
同時に、BVIV は、透明性が業界の中心的な関心事であると強調しています。同協会は長年にわたり、明確で理解しやすく比較可能なコスト計算書を求める運動を行ってきた。部分不動産売却に関する BVIV 基本情報 (KID に類似) と部分不動産売却ガイドなどの補足文書により、関連するすべてのコスト、料金、シナリオがすでに透明に表現されています。このような背景から、BVIV は、不適切なキー数値の代わりに導入される部分販売の実際の構造を正当に評価する標準化された情報とコスト文書を求めています。
結論: 誤った方程式ではなく差別化されたフレームワーク
BVIV の観点から、報告書は不動産の部分売却は独立して検討される必要があることを確認しています。これはローンではなく、公証による保護、明確なリスク配分、資産関連のロジックを備えた特別な形式の不動産年金化です。
「私たちが必要としているのは、モデルの機能を阻害することなく透明性を強化する、オーダーメイドの適切な枠組みです」とBVIVの理事であるクリストフ・セドルマイヤー氏は言う。同協会は報告書をウェブサイトで公開しており、今後の政治的、専門的な対話に組み入れ、議員、監督当局、消費者保護との建設的な意見交換に利用できるようにする。 (FW)
#報告書で確認不動産の部分売却はローンではない