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融資規制が生み出すニッチ需要…9億～15億ウォンのマンション流入報道[집슐랭]

[서울경제] 政府が10月15日の措置で15億ウォンを超えるマンションに対する住宅ローンの融資限度額を制限したことを受け、90億〜15億ウォンのマンションの需要が増加していることが分かった。これに伴い、中低価格帯のマンションが集中する江北地域のマンション取引量も増加しており、公示価格での取引も増加している。 19日、不動産プラットフォームジグバンによると、10月15日の措置以降、15億ウォン以下のマンションの申告価格の割合が増加している。 15億ウォンは10・15措置の融資限度額の上限となるマジノラインだ。販売需要がローン負担の少ない中低価格帯のマンションにシフトしているためだ。 政府が昨年発表した「10・15対策」によると、住宅ローンの融資限度額は15億ウォン未満が6億ウォン、15億～25億ウォン未満が4億ウォン、25億ウォン以上が2億ウォンと定められた。ジグバンビッグデータラボのキム・ウンソン所長は、「資金力に余裕のない人々の負担が少ない価格帯のマンションに関心が集まっているため、15億ウォン以下などの中高価格帯でも新規取引や申告価格が発生している」と説明した。 実際、昨年の価格帯別申告価格の割合をみると、住宅ローンの限度額が２億ウォンしかなかった25億ウォンを超えるマンションの申告価格の割合が10・15措置以降大幅に減少し、15億ウォン未満のマンションの割合が増加した。昨年第１四半期にソウルで取引された１５億～２０億ウォン台のマンションのうち、申告価格は３．４％を占め、３０億ウォン以上のマンションでは３．７％に達した。また、１５億ウォン未満のマンションの場合、価格の申告割合は１％にとどまった。 しかし、10月15日の措置発表後、状況は逆転した。第４四半期には、９億ウォン超１２億ウォン未満の申告価格の割合が４％に増加し、１２億ウォン超１５億ウォン未満の割合が５．２％に増加した。一方、申告割合が多かった３０億ウォン以上の部門は第１四半期の３．７％から第４四半期には２．４％に減少した。京畿道も同様だ。報告価格が12億ウォン以上15億ウォン未満の割合は、2025年第1四半期の0.3％から第4四半期には1.0％と3倍近く増加した。 融資規制による「反射便益」を享受した代表例は、ソウル市蘆原区（ノウォング）の代表的な復興団地、いわゆる「ミミサム」（美城、密陵、三湖３）だ。ミミサムの専有面積59平方メートルは最近、11億ウォンで仮契約を締結した。昨年１２月の取引額９億４５００万ウォンに比べ、わずか１カ月で１億５５００万ウォンも増加した。現在、5900万モデルの希望価格は12億ウォンまで高騰している。近くの認定不動産業者は「ミミサムは容積率131％、竣工後40年以上の建替え事業性が高く期待されていた複合施設だったが、あまり注目されなかった」と説明する。同氏は「10・15の不動産対策以降、さらに注目度の高い団地になった。最近は若者の実需目的の問い合わせが急増している」と語った。 ９０億～１５億ウォンのマンションが立ち並ぶ江北（カンブク）地域では、取引量が増加している。今月１日から１８日までに土地取引許可制度で承認された取引件数２８０７件のうち、蘆原区が２９９件で１位となった。次いで城北区（２２１人）、江西区（２１１人）と続いた。江南３区のうち松坡区だけが２００件で上位にランクされた。一方、麻浦区、城東区、広津区、銅雀区などの代表的な漢江流域地域の取扱高は依然として最下位にとどまった。江南区と瑞草区はそれぞれ125人と42人だったが、龍山区は53人、城東区は68人、麻浦区は76人にとどまった。 ウリィ銀行のナム・ヒョクウ不動産研究員は、「漢江ベルト地帯は１５億ウォンを超えるマンション住宅ローンが減り、隙間投資も阻止され、最も大きな打撃を受けた。一方、江北地域は住宅価格が相対的に低いため、急速に『隙間埋め』が始まっている」と説明した。 ソウル１５億ウォンのマンション市場でも「身長一致」現象がさらに激化するとの見通しも出ている。実際、KB不動産の月別住宅価格動向によると、昨年12月15日基準のソウルのマンション平均販売価格は15億8,100万ウォンで、昨年7月に初めて14億ウォン（約14億5,720万ウォン）を超えて以来、5か月で15億ウォンに近づいた。 パク・ヒョンユン記者 [email protected] #融資規制が生み出すニッチ需要9億15億ウォンのマンション流入報道집슐랭