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2026-02-17 14:00:00
オーストラリアの住宅危機に対する答えは、より多くの家を建てることでしょうか?
いいえ、そうではありません。近くにもありません。
実際、今後 20 年間にわたって非現実的なほど大規模な住宅の過剰建築を実施しても、住宅にほとんど影響を与えないでしょう。 住宅の手頃な価格とUNSWの都市未来研究センターの住宅経済学教授クリスチャン・ナイガード氏は言う。
アルバノン政府の住宅協定には、2029年半ばまでの5年間で120万戸の住宅を供給するという「野心的な」目標が掲げられている。
連邦レベルと州レベルで最善の努力が払われているにもかかわらず、誰もそこに到達するとは思っていません。
ザ・ナショナル ハウジング 供給・価格負担評議会の最新の推計では、2020年代後半に93万8,000戸の新築住宅が建設されるとされており、労働党の目標には26万2,000戸足りなかった。
しかし、その目標を達成したと想像してみましょう。そして、そのありそうもない偉業をその後15年間繰り返します。
確かに、2050 年代までに、これは 手頃な価格の激変 多くのオーストラリア人、特に若いオーストラリア人がそれを求めているのでしょうか？
しかし、ナイガードのモデルによれば、この大変な建設努力は、全国の住宅価格と収入の比率を 8.0 から 6.7 に下げるだけかもしれない。
シドニーではこの比率が 12 程度にとどまっており、10 まで下げることもできるだろう、と彼は言います。
なぜこれほど見返りが少ないのでしょうか？
エコノミストのモデルによると、世帯増加ペースよりも1%早く供給を増やすと、住宅価格は数年にわたっておよそ2～3%下落することがわかっています。
5年間で120万世帯という目標は、世帯増加予測を若干上回っているが、他にも要因がある。
また、時間の経過とともに私たちは豊かになるため、住宅需要も高まります。そして、私たちの税金設定により、住宅の購入が経済的に魅力的になります。さらに、過去 20 年間の大部分にわたる借入コストの変化が加わり、2 番目の要因がさらに悪化します。
「つまり、これら 3 つの追加部分をすべて合計すると、手頃な価格の観点から、より多くの住宅を生産することの全体的な有効性は、単独で 2 ～ 3% の価格への影響が示唆するものよりも限定的になることを意味します」とナイガード氏は言う。
誤解のないように言っておきますが、Nygaard は供給量の増加を支持しています。
「私たちの収入は増えています。人口も増加し、人口構成も変化しています。もちろん、より多くの住宅が必要です。それについては2つの方法はありません。」
しかし、彼のモデル化は、現在の住宅議論に 2 つの大きな懸念を引き起こします。
1つ目は、「より多くの家を建てる」という目標がどのようにして手頃な価格を決定するのかが明確ではないということです。
「私がこの論文で示そうとしているのは、建物の数に焦点を当てるだけでは、多くの人が通常考えている現実的な方法で必ずしも手頃な価格の結果を達成できるわけではないということです」とナイガード氏は言う。
「ぎりぎりのところでは影響を与えるだろう。しかし、住宅の手頃な価格を政治問題として取り上げることはない。住宅の手頃な価格を社会課題として扱うこともない。住宅の手頃な価格を福祉の結果として扱うこともない。」
これらの幅広い目標を達成するには、政策立案者は「全体の数ではなく、生産される住宅の分布」により重点を置く必要がある。
言い換えれば、単に「建てて、建てて、建てる」のではなく、誰が、なぜ追加の住宅を購入するのかをより深く考える必要があるのです。
これは、ナイガード氏の「供給が答えだ」という立場に対する 2 番目の不満につながります。
供給側を強調しすぎることで、 政治家が回避できるようにする それを可能にした税金設定についてのはるかに難しい会話 とても儲かる 住宅への投資や所有、あるいは人々が住みたい場所に影響を与える経済政策や都市政策などです。
ナイガード氏は、投資家に対するキャピタルゲイン税割引の潜在的な変更は、 「象徴的な影響」 そして実際的な影響もあるが、もっと抜本的に考える必要があるかもしれないと彼は主張する。
「キャピタルゲインの大部分は所有者が占有している部門にあります。そして、それに触れるのは政治的に非常に困難です。
「しかし、『非常に難しいので、主に持ち家居住用のキャピタルゲイン課税には手を付けられない』と言い、その代わりに別のことに焦点を当てるのであれば、なぜ私たちがこのような状況に陥っているのかを部分的に誤診していることになります。
「そしておそらく、答えは単に住宅を増やすことだという間違った政策解決策を処方し、信じ込むことになるかもしれません。」
パトリック・コミンズ氏はガーディアン・オーストラリアの経済編集者