15 年前、医療オフィスビル (MOB) 部門は劇的に変化しました。新しい償還手続きと医療の技術進歩により、外来診療への根本的な変化が起こり、医療システムは、より効率的にサービスを提供し、より良い結果を、より低コストで、より高い利益率で提供できるようになりました。この変化により、MOB はより大規模なヘルスケア エコシステムの重要なサブセットになったと、ケイン アンダーソン CEO のアル ラビル氏とレメディ メディカル プロパティーズの創設者兼 CEO のピーター ウェストマイヤー氏は述べています。
医療オフィスビル分野に対する投資家の確信を裏付けるものは何でしょうか?
ピーター・ウェストマイヤー
ピーター・ウェストマイヤー: 基本的なことはとても説得力があります。私たちと同じデータを見ているのであれば、その空間に魅了されずにはいられないでしょう。資産クラスとしてはディフェンシブで非景気循環的であり、長期的な人口動態の追い風に支えられています。 72億ドルをかけてウェルタワーから1,800万平方フィートの外来医療スペースを取得した合弁事業により、当社は医療提供モデルの変化に投資しています。この機会を最高潮に導く要因は数多くあります。
このセクターの主な特徴は、投資適格のテナント権、高い参入障壁、そして新規の投機的供給が比較的少ないことです。当社はこの分野で最大のオーナー兼運営会社であり、国内最大のデベロッパーでもあり、過去 12 か月間に 5 億ドル近くの新規着工があり、そのうちほぼ 90% が事前リースされています。テナントの定着率も90％以上です。この資産クラスには耐久性が非常に優れています。
アル・ラビル
アル・ラビル: 今後 20 年間、毎日 11,000 人以上のアメリカ人が 65 歳になります。毎日約5,000人のアメリカ人が80歳を迎えます。医療費が最も多くかかるのは 65 歳以上のグループです。 45 歳未満の人は平均して年に 2 回医師の診察を受けますが、65 歳以上の人は平均して年に 7 回医師の診察を受けます。積み重ねることのできる統計は山ほどありますが、肝心なのは、医療需要が大幅に増大しており、そのニーズは新規供給の不足によって満たされていないということです。
ヘルスケアは米国の GDP の約 20% を占めており、医療事務は実質的にかけがえのない資産クラスとなっています。私たちは、進化するエコシステムの中で病院と医療システムがどのように競争するかという問題に取り組んできました。私たちは全国のシステムと連携し、配信システムの構築を支援しています。
私たちはこの資産クラスに対して大きな確信を持っています。これまで、全国的に占有率が 90 パーセントを下回ったことはなく、新型コロナウイルス感染症期間中、ポートフォリオの回収率は 99 パーセントで、デフォルトはありませんでした。ボラティリティが最も低い資産クラスであると考えています。
入院治療から外来治療への長期的な移行は、MOB の投資をめぐる一貫したテーマです。なぜその傾向はこれほどまでに強いのでしょうか?
AR: この傾向は、償還の仕組みが変化した 2010 年に始まりました。外来施設ではコストが削減され、結果も良好になりました。テクノロジーのおかげで、かつて病院で行われていた処置が外来でも行えるようになりました。保険会社は保険会社に低コスト設定で営業するよう圧力をかけ始めた。
さらに、保険会社は患者の通院に巨額の費用を費やしており、患者が二次的な病院起因性疾患にかかるとさらに悪化した。そこで、彼らは医療制度を奨励して外来のキャンパス外施設を促進するために償還を変更しました。この動きは一夜にしてエコシステムを変えました。
それ以来、その傾向はますます強まっています。過去 15 年間で劇的な変化が見られました。病院内での治療の 90% から、現在では外来施設での治療の 90% が行われるようになりました。患者は、より良いケア、より低いコスト、より個別化されたケアにより、あらゆる面でより良い体験を得ることができます。これらの外来施設では、突然の訪問に伴う莫大な費用がかかりません。外来施設は、事故や緊急事態ではなく、膝や肩の痛みに取り組んでいます。それにより、全体的な医療費が安くなります。
PW: 外来患者への移行は、利幅と市場シェアの拡大を目指す医療提供者、より良い結果とさらなる利便性を求める患者、そしてケアの質を犠牲にすることなくシステムからコストと無駄を省きたいと考える支払者によって推進されています。入院施設で手術を行うとかなりの費用がかかります。保険会社は無駄と闘うため、保険会社にコスト負担を押し付けている。
サイト中立性は、場所に関係なく、手続きに対して同じ料金を支払います。したがって、利益は配信設定に大きく依存するため、よりコスト効率の高い環境でその手順を配信できれば、利益を増やすことができます。
実際、保険会社はシステムのコストを削減し、より低コストの設定に移行するインセンティブを提供する環境を構築しています。コストと利便性の両方が外来患者の成長を促進しており、外来患者ブームは今後も続くと私は信じています。
他の商業用不動産セクターと比較した現在のキャップレートの傾向とMOB資産に対する投資家の関心はどのようなものですか?
AR: 外来医療は、しかるべき評価を受け始めたばかりです。時間の経過とともに、ボラティリティの欠如、持続的な成長、マクロ経済見通しの変化に対する回復力が、キャップレートとバリュエーションにますます反映されることになるでしょう。 2つの大きな理由により、このセクターは世界的に依然として大幅に投資が不足しているため、これまでのところそうではありません。
第一に、2010 年以前は依然としてオーナー/運営病院システムが主流ではありましたが、機関投資はごくわずかでした。第二に、米国のような医療制度を備えている国は世界のどこにもありません。外国人投資家は、資産クラスとしての外来医療が何であるかを理解することさえ困難です。そのハードルはすぐに克服されつつあります。
過去のキャップレートは、今後 10 ～ 15 年間の見通しを示すものではありません。現在、高級医局は5.5～6％です。不況に強いダイナミクスと耐久性が認められています。投資家がこの資産クラスに存在する安全性と安全性を認識するにつれて、時間の経過とともにキャップレートの低下が見られるでしょう。
絶対キャップレートに関しては、マクロ要因によって異なります。金利が低い環境であれば、ハイエンドの医療事務が5秒台前半で取引され、今後数年間で一部の取引が4％台になっても驚かないでしょう。
潜在的な投資家は外来医療について何を理解する必要がありますか?
PW: 安定性。ポートフォリオに外来患者を追加すると、ポートフォリオがより安定します。占有率が 90% を下回ることはありません。これはゆっくりと着実なビジネスであり、すべての基本が長期的な耐久性を目指しています。どの特性も投資家にとって安定性を訴えます。
ヘルスケア分野の経験豊富な業界参加者との戦略的パートナーシップにはどのようなメリットがありますか?
AR: 調達と実行。私たちは、多数の大規模システムとの関係を築いてきました。時間が経つにつれて、当社がテナントを理解し、全体的なコストを削減する運用能力を備えていることがわかり、システムが利益を得ることができます。当社の規模とスケールを考慮すると、成功したテナントの成長を支援できます。
これらの医療システムのほとんどは、願望ではなくデフォルトで不動産を所有しており、代替の資本源がありません。これは大規模な変化であり、今後も続くでしょう。ウェルタワーの発表により、当社は約49億ドルの負債と25億ドルの株式を含む72億ドルのポートフォリオを購入することになります。これほどの規模の取引を実行できる企業はほとんどないため、当社は頼りになる買い手となっています。
PW: 当社は全国に 500 人の従業員を擁し、医療のみを行っています。私たちが雇用している人の多くは元医療従事者です。彼らは言語を話し、懸念を理解しています。私たちがヘルスケアパートナーの向かいに座ると、彼らは私たちが彼らのビジネスを理解していることを知り、それが有機的成長、ビルド・トゥ・スーツの開発、セール・リースバックの取り決めを通じて機会を調達することにつながります。
この分野における主なリスクは何ですか?投資家はそれらをどのように管理できるでしょうか?
PW: すべての MOB アセットが同じように作成されているわけではありません。私たちは、この分野で最も利益率の高い 5 つのビジネスをターゲットにしているため、万が一償還が減額されたとしても、私たちは孤立することになります。私たちの観点から見た最大のリスクは、適切なシステムまたは適切なサービスと連携していないことです。当社は、当社の資産と医療提供者の組み合わせが正しいことを確認するために、事前の評価にかなりの時間を費やしています。
重要なのは、適切なサービス、テナント、場所を選択することです。たとえば、プライマリケアプロバイダーにリースされている当社のポートフォリオの割合は低いです。これは、そのサービスラインがヘルスケアエコシステムにとって非常に重要ではあるものの、利益率が低く、継続性が低いサービスであると当社が見ているためです。
米国および世界におけるMOB投資の将来はどのようになるでしょうか?
AR: この資産クラスには膨大な量の滑走路があります。何ができるかという点では、まだ氷山の一角にすぎません。 12 年前、当社には 250 万平方フィートの敷地がありました。現在、当社は 5,200 万平方フィート以上の土地を管理しています。これは依然として市場全体のほんの一部であり、大幅に投資が不足しています。私たちはウェルタワーの取引に興奮していますが、今後 10 ～ 15 年をさらに好機を捉えて積極的に検討しています。
遠隔医療の人気の高まりは、従来の医療オフィスビルの需要に影響を与えていますか?
AR: 特に、依然として物理的なスペースを必要とする当社が注力している一部の分野では、ほとんど影響がありません。 MRIなどの検査はオフィスで行う必要があります。在宅勤務を試みている医師の数はそれほど多くありません。遠隔医療の力は、メンタルヘルスや症状管理などの一部の分野ではうまく機能しますが、概して、この分野は遠隔の力の影響を受けません。
#医療オフィスビルは防御力耐久性があり需要があることが証明されています