- 高級ビルの家賃高騰と低建設費に惹かれる
- 三井不動産経営陣が新たな開発の機会を探るためインドを訪問
- 住友不動産はムンバイで5つのプロジェクトを進めており、より多くの土地を探していると情報筋が語る
［ムンバイ １２月１日 ロイター］ – 日本の不動産開発業者は、難しいインド市場にさらに参入しており、急速な経済成長による家賃の上昇や建設コストの低さに惹かれて、より多くの同業他社が本格的に参入すると予想されている。
最初の例は三井不動産(8801.T)、新しいタブを開きます。日本最大の不動産開発会社で、2020年にインドに進出し、地元の開発会社RMZリアルエステートと提携してベンガルールにオフィス複合施設を建設しました。
計画に詳しい関係者２人によると、三井不動産はＲＭＺまたは他の開発業者とのプロジェクトに３００億─３５０億円（１億９０００万─２億２５００万ドル）以上の新たな投資に乗り出す可能性がある。
先月、三井不動産の経営チームのメンバーはムンバイと首都ニューデリー周辺地域に機会を求めて滞在していたが、情報は非公開であるため匿名を避けたと付け加えた。
三井不動産はコメントを控えた。 RMZは新たな投資の可能性についてコメントを控えた。
しかし、RMZリアルエステートのアヴニッシュ・シン最高経営責任者（CEO）は、現地パートナーとの信頼関係が確立されたため、日本のデベロッパーはさらに加速していると語った。
「水門は開く可能性があり、すでに開いている」と彼は語った。
住友不動産(8830.T)は、新しいタブを開きます。ムンバイを東京に次ぐ第二の成長エンジンと評する日本第3位のデベロッパーは、今年追加された2つのサイトを含む市内の5つのプロジェクトに65億ドルを投入しました。
同社の戦略に詳しい業界関係者によると、同社は新たな投資のために、まもなく運用開始となるナビムンバイ市の空港周辺の土地も探しているという。情報源は機密情報であるため、匿名を拒否した。
住友不動産はコメントの要請に応じていない。
袖をまくった状態
インドの不動産に熱心な海外投資家は日本企業だけではない。たとえば、米国の投資会社ブラックストーン(BX.N)は、新しいタブを開きます。インド最大の商業地主であり、そのインド資産500億ドルの約半分は不動産にあります。
ブラックストーンと同様、インドの建設遅延で悪名高い評判があり、将来のテナントや買い手が高止まりする可能性があることを考慮すると、ほとんどの外国企業は既存資産を購入する。近年の改革により建設スケジュールは改善され、紛争を解決するための新たな枠組みが創設されましたが、土地の取得には非常に時間がかかり、煩雑な手続きが多くなることがあります。
「日本の投資家は、開発リスクを積極的に引き受ける数少ない投資家の一人だ。彼らは袖をまくり上げるのを好む」とシン氏は語った。
煩わしい煩わしさはあるものの、リターンにはそれだけの価値があるものです。
「日本市場での期待リターンはおそらく2～4％程度だろう。インドでは6～7％は容易に期待できる」と、日本からのインドへの投資に注力するデロイト・インドのパートナー、太田誠司氏は語る。
太田氏とシン氏は、他の多くの日本の開発業者がインドへの初進出を希望しており、オフィス、小売店、ホテルのプロジェクトを開発する機会を検討していると述べた。
三井住友トラスト経済研究所が9月に実施した調査によると、日本の企業やファンドは今年、海外不動産への投資を5分の1に増やしている。
米国とオーストラリアは依然として長らく人気の市場である一方、インドへの関心は著しく高まり、調査対象者の41％が投資意向を示しており、前年比6ポイント増加した。
低コストと登山用レンタル料
日本の開発者にとって重要な魅力の 1 つは、インドの人件費の低さです。たとえば、電気技師や配管工を雇う場合、かかる費用は 1 時間あたりわずか 2 ドルです。
不動産コンサルティング会社ターナー・アンド・タウンゼントのデータによると、最大20階建ての高級オフィスビルの建設には、ニューヨークでは1平方メートル当たり8000ドル以上、ロンドンでは約5300ドル、東京では4000ドル以上の費用がかかるが、ムンバイではわずか656ドルだ。
世界の主要都市の建設費と人件費を比較した図
同様に重要なことは、過去 3 会計年度で平均 8% の経済成長を背景に、インドでは高級オフィススペースの賃料が高騰していることです。
商業用不動産サービス・投資会社CBREによると、ムンバイの中心業務地区であるバンドラ・クルラ・コンプレックスは、第3四半期に14.2％上昇し、アジア太平洋地域の商業賃貸料の伸びを牽引した。
これに東京都心5区が10.2％上昇し、インドの首都圏とソウルの中心業務地区がともに9％以上上昇した。
日本企業は建物をゼロから設計することを好むため、インドでは使用されていない技術を導入することができます。
バンドラ・クルラ・コンプレックスにおける住友不動産の最初のプロジェクトは、非常に広い床板を可能にし、したがって柱のないオフィスを可能にする鉄骨構造を使用しているが、これはインドの開発業者にはまだ実現できないことだと同社の戦略に詳しい関係者は語った。
同社は、このデザインの特徴に対して、その地域の通常の賃料に比べて30％から40％の割増料金を請求する予定であると、この関係者は付け加えた。
２つの情報筋と賃貸借契約書のコピーによると、JPモルガン(JPM.N)は新しいタブを開き、このビルのテナントとなる予定だという。米国の銀行はコメント要請に応じていない。インド市場における他の日本のデベロッパーには、昨年2つの都市でのオフィス取引への投資を開始したダイビルコーポレーションが含まれる。親会社商船三井(9104.T)の南アジア最高経営責任者（CEO）アナンド・ジャヤラマン氏は、現在土地を探しており、住宅用建物やデータセンターの開発も検討する可能性があると述べ、新しいタブを開くと語った。
（1ドル＝155.8600円）
Dhwani Pandya によるレポート。東京のアントン・ブリッジによる追加レポート。編集：アディティヤ・カルラ、エドウィナ・ギブス
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