投資家は記録的な速さでオランダの住宅市場から離れた

それは何年もの間強く残ったイメージだった。内見中にチャンスのない家探し者が、民間部門で同じ住宅を賃貸に提供できる裕福な投資家に競り負けたのだ。 「アムステルダムでのスターター購入は投資家に負ける」が見出しだった NRC 2019年7月に。

それから 6 年以上が経った今、土地登記簿の数字は、オランダの住宅市場における不動産投資家の支配的な時代が終わったことを示しています。投資家の住宅所有率は2021年にピークを迎えた後、現在では2016年の水準（当時のステフ・ブロック住宅大臣（VVD）によって住宅市場が投資家に開放された年）の水準さえ下回っている。 2025 年末時点で、投資家が所有する住宅は 2016 年初めよりも 17,000 戸近く減少していました。

これはどのようにして可能でしょうか?規制や税金の積み重ねにより、ここ数年は多くの投資家にとって、住宅を貸すことは売却することよりも魅力が薄れてきました。販売の波が続き、2025 年までに住宅省のシナリオで予想されていたよりもさらに高くなりました。投資家は昨年、6万5350件以上の賃貸物件を売却したが、その大部分は自ら移住した住宅探し者だった。過去 3 か月で、賃貸物件の販売波は 20,700 件を超える記録的な数に達しました。

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2025 年は、いくつかの点で住宅市場において記録的な年となりました。

実際に販売された賃貸物件の数はおそらくこれを大幅に上回ります。 Kadaster の数字は主にプロの家主 (自宅に加えて 2 つ以上の不動産) に焦点を当てています。しかし、年金投資として家を所有している自営業者など、1 軒の家を貸している家主の多くは、家賃収入が低すぎるためにその家を売却していることがよくあります。一方、大規模な法人不動産投資家は保有資産を拡大した。土地登記簿によると、これは彼らが自分たちで追加の住宅も建てているためだという。

全体として、投資家が保有するシェアは縮小している。 2024 年初頭、住宅在庫の 9.4 パーセントがまだ投資家の手に渡っていましたが、現在は 8.9 パーセントとなっており、住宅市場の条件は大幅に低下しています。

両手を広げて

2016 年頃は状況が大きく異なっていました。当時のシュテフ ブロック住宅大臣 (VVD) は、国際不動産見本市でオランダの住宅市場への投資の機会を奨励しました。海外投資家は両手を広げて歓迎されたが、ブロックは住宅協会に公営住宅の保有を減らすよう強制した。低い譲渡税、高い賃貸収入の見通し、住宅価格の上昇に後押しされて、多くの大小の個人投資家が持ち家市場に参入した。

特に大都市では、都市部のアパートの多くが投資家の手に渡ったため、個人の住宅探し者よりもはるかに多くの融資を受けることができました。住宅市場の逼迫が続いたため、彼らには選択肢がほとんどなく、高価な民間の賃貸住宅に住むか、あるいは都市の外に目を向けるしかなかった。

政治的圧力を受けて、投資家に比べて住宅希望者の弱い立場を改善するための措置が講じられる2020年に好転が起こるだろう。投資家は持ち家よりもかなり高額な譲渡税を支払うことになるが、18歳から35歳までの若者は一度でも免除される。不動産は富裕税により重く評価されます (ボックス 3)。買い戻し保護も設けられ、投資家が都市部から遠ざかる可能性がある。

最後に、2022年に住宅大臣（CDA）に就任したウーゴ・デ・ヨンジェ氏は、家賃適正化法により中価格帯の賃貸物件に家賃上限を導入している。これらすべてを総合すると、投資家にとって賃貸があまりに魅力的ではなくなったため、賃貸物件を売りに出していることになる。

カダスターの研究者マチュー・ズイデマ氏は、住宅市場政策が主に販売の波につながっていることは確かだという。 「特にコロナ危機以降、その影響は非常に大きく、もはや経済状況や金利だけのせいにすることはできない。」

部屋付きの学生ハウス

時代の変化は大都市で最もよくわかります。 2016年から2020年にかけてアムステルダム、ロッテルダム、ユトレヒト、デン・ハーグでは多くの持ち家が投資家の手に渡ったが、現在、注目に値する量がそこで売却されている。 2025 年の最後の数か月間で、都市の持ち家住宅の 4 件に 1 件以上が投資家によるものでした。これに対し、オランダ全体では 6 件に 1 件でした。

これには、アパートだけでなく、エネルギーラベルが劣悪な部屋付きの学生住宅も含まれます。これらの住宅は大規模な改修が必要になる場合があるため、販売価格は比較的低くなります。新しい所有者兼占有者は、4大都市の投資家の住宅に平均45万4,000ユーロを支払った。別の所有者兼占有者が所有する住宅の場合、平均で 124,000 ユーロ以上の収益が得られました。

要するに、住宅市場は依然として勝者と敗者が分かれているということだ。投資家が自分の資産を投資する別の先を探さなければならない場合や、初めての購入者が自分の幸運を信じられない場合には、第三のグループが取り残される。民間の賃貸に依存している人々は、供給が減少しているため、賃貸住宅を見つけるのがより困難であると感じている。主に、入居を希望する学生や、初めて同棲する、臨時の仕事、学業、離婚など、さまざまな理由で仮住まいを探している人が影響を受けます。

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2026-02-26 05:00:00