意見: なぜ全面的なアップゾーニングではカルガリーが必要とする手頃な価格を実現できないのか

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カルガリーは住宅不足に陥っており、フレイザー研究所の2人の評論家が最近、新築住宅を「より早く、より安く」建てるためには包括的なゾーニングが不可欠であるとこのページで主張した。それはきちんとした理論です。それも間違いです。

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カルガリーにはゾーニングのボトルネックはありません。それにはコストの問題があり、全面的なアップゾーニングはそれを解決するものではありません。いくつかの重要な点で、全面的なアップゾーニングは住宅価格をより高価にする危険性があります。

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カルガリア人は包括的都市計画変更を二度拒否した

著者らは、カルガリー住民がすでに全面的なゾーニングに大声ではっきりと賛成しているという事実をごまかしている。 2024年に開催された市最長の公聴会では、発言者の約70％がこの政策に反対した。その反対は過激派やイデオロギー的なものではありませんでした。それは広範かつ継続的であり、インフラストラクチャ、公平性、および近隣地域への長期的な影響に関する実際の懸念に基づいていました。

その後、有権者は 2025 年の地方選挙でそのメッセージを強化しました。合格した候補者の大多数は、包括的ゾーン分割を廃止するという公約を明確に掲げて立候補した。有権者は投票する際、こうした公約に頼った。代議制民主主義では、こうした約束が重要です。選挙運動の公約を守ることは厳格なことではありません。それは民主的な責任です。選挙で選ばれた議員が明確な綱領で勝利した後に逆転すると、国民の信頼は失墜する。優れた住宅政策は、約束が破られた基盤の上に構築することはできません。

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ブランケット・アップゾーニングが計画権力を投機家に手渡す

包括的ゾーニングの支持者は、それが「買い手と借り手の好みに応える」ものだと主張している。実際には、再開発で利益を得る人々の好みに応じています。

すべての地区にわたる包括的なゾーニングにより、計画の影響力がコミュニティやプランナーから遠ざかり、開発者の手に、そしてますます投資家の手に委ねられることになります。

今日の金融化された住宅市場では、平均的な住宅購入者は他の家族と競争しているだけではなく、低金利ローンや免除ローンを通じて開発資金を提供する連邦住宅適正化基金 (AHF) を通じて資金提供を受けている開発業者や投資家と対峙しているのです。開発者や投資家は住宅をむしろ利益を生み出す資産として扱っている
人々が自分の人生を築く場所よりも。そして再開発は、インフラの容量、近隣の住みやすさ、長期的な都市計画の原則を無視した利益シグナルに従います。

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区画整理は地価を下げるのではなく、上昇させる可能性が高い

包括的ゾーン分割の最も予測可能な結果の 1 つは金融化、つまり住宅が投機の対象に変わることです。すべての区画に包括的な再開発の可能性がある場合、地価は全体的に上昇します。地価の上昇は投資家の買い手を引き寄せます。そして、土地代が高くなると、建設業者の利益を維持するために販売価格も高くなければなりません。

このパターンは、米国の都市、ニュージーランドの国家都市計画、そしてより近いところではエドモントンにも現れています。規制緩和された埋め立てと抜本的な新しいゾーニング条例が同時に施行されました。
投資家活動の急増、成熟した地域の価格上昇、古くて手頃な価格の住宅の急速な喪失。

包括的なゾーニングは、すべての物件にテープで貼られた宝くじのように機能します。投資家はそれを知っています。

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一般家庭は最終的にはその費用を支払います。

成熟した地域の人口密度は自由ではない

フレイザー研究所の著者らは、密度が高くなるとユニットあたりのコストが自動的に削減されると想定しています。開発者がインフラコストのほとんどを負担する新興郊外では、それが当てはまるかもしれない。しかし、確立された地域では経済状況が逆転します。

複数ユニットの建設では通常、水道本管、下水道の容量、道路の再舗装、歩道の取り替え、排水の改善が必要になります。開発者への徴収金ではこれらのコストはカバーされません。確立された地域では、開発者はこれらの費用を負担しません。これらは市によって支払われ、一般の税金を通じて納税者によって資金提供されます。

包括的なアップゾーニングは、費用を支払う計画がないまま、これらのインフラストラクチャへの圧力を加速させます。これは、資本予算の増加、営業経費の増加、そして必然的に税金の増加を意味します。
みんな。

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密度は良いことかもしれません。しかし、管理されていない密度は高価であり、カルガリー住民はすでに負担を感じています。

手頃な価格の住宅が必要な場合は、市の予算を管理する

カルガリーのすべての住宅所有者とすべての賃貸人に影響を与える要因が 1 つあります。それは、市の税金と手数料の負担の増大です。驚くべきことに、ゾーニング推進派はそのことについて決して言及していない。

2026 年の予算案を考えてみましょう。

• 混合固定資産税は 3.6%、平均的な一戸建て住宅では約 5.8% 増加します。

• 公共料金、廃棄物、リサイクル料金の 3.9% 増加

• 企業から住宅所有者への 1% の税シフトが継続中

• 営業支出に意味のある制限がない

税金や公共料金が毎年上昇すると、用途地域に関係なく、毎月の住宅費も上昇します。家主はそれらの費用を転嫁します。住宅所有者はそれらを直接吸収します。若い購入者は入居した瞬間にそれを感じます。

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ゾーニングの変更は、税金や手数料の毎年の増加に対抗することはできません。市が手頃な価格の実現に大きく貢献したい場合、最初のステップは市自身の支出の軌道を制御することです。

より良い前進への道

包括的なアップゾーニングは、手頃な価格への近道として以前の市議会によって受け入れられました。その約束は果たされていません。むしろ、地価が高騰し、インフラに負担がかかり、インフラの深化が進んでいます。
国民の不信感を煽り、決して管理されていない再開発を想定していない地区での憶測を煽った。

カルガリーは、全面的なゾーン分割を行わずに、より多くの住宅をサポートできます。しかし、住民の周りではなく、住民と一緒に計画を立てる市役所が必要です。今後の道筋は、広範な国民の支持なしに課せられた、市全体にわたる広範なゾーニング実験に依存することはできない。今最も建設的なステップは、市議会が中立点、つまりカルガリー住民が理解し、何十年も信頼してきた安定した既知のRC-1地区とRC-2地区に戻ることだ。このリセットは、次に必要なステップ、つまりカルガリーの近隣地域を住みやすいものにする特質を維持しながら密度を高めるための責任あるコミュニティ支援の計画の作成に必要な出発点です。

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その安定した基盤から、カルガリーは次のようなバランスの取れた信頼できる戦略を追求できます。

• 本格的なインフラ容量と交通アクセスを備えたエリアを対象としたゾーニング

• 専用賃貸および非営利で実現可能な住宅提供者とのパートナーシップに対するインセンティブ

• 必要な開発を不当に遅らせることなく住民に本当の声を与える、構造化された効率的なコミュニティ参加

• 上下水道、道路、緊急サービスなど、近隣地域固有の制約の透明性のある評価

• 財政規律により、税金や公共料金の値上げによって新築住宅のメリットが失われないようにする

カルガリーにはもっと改善できるはずだし、選挙結果はカルガリー住民がより良いものを求めていることを示している。

— ラスティ・ミラー、ロバート・レホーディ、パトリシア・マッカンミラー、リサ・プール、ジェニファー・ボールドウィン、クリス・デイビス著（思慮深い成長を目指すカルガリアン）

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