下矢印ボタンのアイコン

現在の再ファイアー率データ

ご了承ください 運 2 月 26 日時点で入手可能な最新の Zillow データを確認しました。

住宅ローン借り換えの仕組み

基本的にまとめると、住宅ローンの借り換えは、既存の住宅ローンを新しいものに置き換えます。住宅を購入するために住宅ローンを申請したときと同様に、信用プロフィール、収入証明書、負債対収入 (DTI) 比率などに関する貸し手の基準を申請し、満たす必要があります。通常、このプロセスでは厳しい調査が行われるため、信用スコアにわずかなダメージが生じます。また、貸し手の要件を満たさない場合、拒否されるリスクがあることに注意してください。

今日の市場で住宅ローン金利に何が起こっているのでしょうか?

一部の市場関係者は、連邦準備理事会が2024年後半にフェデラル・ファンド金利を数回引き下げたため、住宅ローン金利が低下すると期待していた。しかし、それは起こらず、住宅ローン金利は30年固定金利ローンの全米平均を考慮すると、数カ月間頑固に7％付近に留まった。

住宅所有者の中には2％や3％台の金利を得ることができた住宅所有者もいた当時、金利はパンデミック時代の最低水準をはるかに上回る水準が長く続いている。 Redfinのレポートによると、2024年第3四半期の時点で、住宅ローンを組んでいる住宅所有者の82.8％の金利は6％未満だった。多くの人は基本的に既存の住宅ローンに縛られており、現在の環境では引っ越しや借り換えができないか、あるいはそうしたくない。

しかし、2025年の8月下旬から9月上旬にかけて、住宅所有者はようやく少し安心した。9月16～17日のFRB会合を前に、住宅ローン金利は顕著に低下した。 広く予想されていた利下げ 4分の1パーセントポイント。その後、FRBは10月末に4分の1ポイントの2回目の利下げを実施し、12月初旬に3回目の利下げを実施した。

住宅ローンの借り換えが合理的な場合

この下のセクションで詳しく説明しますが、住宅ローンの借り換えは無料ではありません。では、どのような場合に意味があるのでしょうか 初期費用を受け入れて借り換える?

多くの専門家が使用する経験則の 1 つは、現在の金利よりも 1 パーセント低い新しい金利を得ることができれば、おそらく借り換えする価値があるということです。最近の市況を例に挙げると、7% で住宅ローンを組んだ人は、市況がその住宅所有者が 6% の金利を得られる状況にある場合、借り換えを強く検討する必要があります。

キャッシュアウト借り換えを通じて住宅資産を活用したい場合は、借り換えも戦略的である可能性があります。これを行うには、通常、自宅に少なくとも 20% の株式を持っている必要があることに注意してください。そのため、従来の住宅ローンで一般的に利用可能な最低頭金 5% で住宅を購入した人にとって、キャッシュアウト借り換えを利用できる状態になるまでにはしばらく時間がかかる可能性があります。

refi が役立つもう 1 つのケースは、ローン期間の変更です。たとえば、住宅を購入するときに、月々の支払額を高くする代わりに長期にわたる金利負担を大幅に節約できることを知って、15 年の住宅ローンを申し込んだとします。しかしその後、状況が変わり、月々の支払いが予算を超えてしまうようになりました。 30 年ローンに借り換えれば、そのような状況でも返済額を減らすために切望されていた柔軟性が得られるかもしれません。

ローンの種類を変更したい場合は、借り換えを行うこともできます。おそらく、生涯住宅ローン保険 (このタイプのローンでは MIP と呼ばれます) 要件を備えた FHA ローンを利用していて、これを取り除くために従来のローンに切り替えたいと考えているかもしれません。あるいは、変動金利住宅ローン (ARM) を利用していたが、より長期間自宅に住むことを決めており、調整期間中の金利上昇の可能性に対処したくないのかもしれません。その場合、固定金利の住宅ローンへの借り換えが合理的になる可能性があります。

住宅ローンの借り換えにかかる費用

住宅を購入するために利用したと思われる従来の住宅ローンと同様に、住宅ローンの借り換えには融資額の約 2% ～ 6% のクロージングコストがかかります。たとえば、300,000 ドルのローンに対して金利と期間の借り換えを行う場合、借り換えクロージングコストとして 6,000 ドルから 18,000 ドルを支払う可能性があります。

借り換えローンの見積もりに記載される可能性のあるいくつかの費用を以下に示します。

• 貸し手の組成手数料。
• 鑑定料金。
• タイトル検索と保険料。
• ローン申請手数料。
• 調査料金。
• 弁護士費用（あなたの州で必要な場合）。
• 録音料。
• 前払いペナルティ (現在のローンサービサーがペナルティを請求する場合)。

さまざまな種類の住宅ローン借り換えローン

利用可能な住宅ローン借り換えローンにはさまざまな種類があり、必要なものはあなたの目標や既存の住宅ローンによって異なります。考慮すべき一般的な refi オプションをいくつか示します。

• 金利と期間の借り換え: これはおそらく最も人気のある借り換えオプションであり、金利を引き下げたり、別のローン条件を取得したりする機会を提供します。ただし、より短いローン期間を選択すると、通常は金利が低くなり、生涯の利息を大幅に節約できますが、月々の支払い額が高くなることになることに注意してください。
• キャッシュアウト借り換え: キャッシュアウト refi では、既存のローン残高をより大きなローン残高に置き換え、差額を現金で受け取ることで、住宅の資産を活用します。そのお金は、家の改善、高金利の借金の整理、またはその他の実質的にあらゆる経済的目標に使用できます。
• クロージングコストのかからない借り換え: このタイプの refi では、貸し手はクロージングコストを負担しますが、より高い金利を請求します。クロージング費用の前払い現金がなく、借り換えによって利益が得られると考えている場合は、このオプションを検討する価値があるかもしれません。ただし、慎重に検討して対処してください。
• 借り換えの合理化: これらは通常、既存の FHA、VA、USDA ローン借入者が利用でき、通常は必要な書類が少なく、申請と承認のプロセスがより簡単になります。

既存の金融機関と新規の金融機関での借り換え

借り換えをするときに、元の住宅ローンを借りた金融機関に固執する義務はありません。実際、可能な限り最低料金と最高のサービスを探してみる価値はあるでしょう。

ただし、一部の貸し手は、契約を継続すると、成約費用の一部を免除するなどのインセンティブを提供する場合があります。こうした前払い料金は借り換えを希望する人にとって障害となる可能性があるため、インセンティブがあれば借り換えがより実現しやすくなり、貸し手と話し合う価値があります。

最後に、あなたの住宅ローンが次の方法で購入されたかどうかを知っておいてください。 ファニーメイ または フレディマック、Refi Now や Refi Possible などのプログラムを利用できる可能性があります。