「今日が一番高い」…江南地域複数住宅所有者向け「初売り」普及記事より写真
李在明（イ・ジェミョン）大統領が複数の住宅を所有する人に対する重キャピタルゲイン税の延期を延長しないと明言したため、ソウルで販売されるマンションの数が増加している。様子見姿勢を取っていた集合住宅所有者も、税負担の増加を意識して、より低価格で物件を売りに出すようになった。
５日、不動産プラットフォームのアシルによると、前日基準でソウルの主要地域のマンション掲載件数は先月１日に比べて全体的に増加した。複数住宅所有者に対する重税の停止を終了するという政府の政策メッセージが強まる中、江南地域と漢江ベルト地域を中心に販売量が積み上がり、「売り出し開始」物件も出てきている。
ソウルで物件数が最も増加した自治区は松坡区で、3,351件から4,068件へ21.3%増加した。広津区が17.8％（784件→924件）、瑞草区が16.4％（5837件→6787件）、江南区が16.2％（7122件→8282件）、城東区が14.5％（1215件→1292件）となった。
また、龍山区7.8%(1,266→1,365)、江東区4.5%(2,653→2,775)、銅雀区3.9%(1,279→1,329)、麻浦区3.5%など漢江ベルト自治区を中心に販売物件数が増加した。 (1,479 → 1,532)。
松坡区（ソンパグ）の大型マンション近くの認可不動産業者に「即売」が現れるなど、仲介現場の雰囲気も急速に変わっている。松坡では蚕室洞（チャムシルドン）の大規模マンションを中心に販売物件が急増している。 「蚕室エルス」は約１カ月で６１件から１０４件に７０．４％増加した。 「最近」も８９件から１４７件に６５．１％増加した。近くの可楽洞（ガラクドン）大型複合施設「ヘリオシティ」の販売物件数も４６８件から７５８件に６１．９％増加した。
江南でも希望価格が下がり、売り物件が出てきている。ソウル市江南区狎鴎亭洞の「現代３ｒｄ」の出品件数は５２件で、１月１日（３３件）に比べ５７．５％増加した。 「現代3rd」専用の82㎡の住戸は、59億～60億ウォンの高値が付いていたが、低層物件を中心に55億～56億ウォンまで価格が下落した。
国土交通部の実取引価格公開制度によると、最高価格41億1000万ウォンで取引された大峙洞（テチドン）の「ウンマアパート」84平方メートルの専有権は先月23日、取り消された。
業界では、提示価格を大幅に下げて即売して取引が早まった商品がすぐに集計に反映されないため、実際の出品規模は統計よりも大きいのではないかとの観測もある。今後、保有税の負担が顕在化すれば、江南３区や漢江ベルトを中心に新たな収益物件が出てくる可能性もある。
土地取引許可区域（トヘオ制度）の拡大以降、エンドユーザーや投資家が「スマートハウス」を好むようになって異常に高騰したソウル江南３区など漢江流域のマンション価格が、李在明政権の不動産政策を通じて正常化されつつあると分析されている。
不動産専門家も、この物件数の増加は、市場を刺激するというよりは取引機能を正常化しようとする政府の政策の表れであると解釈している。この方向性は、多重住宅所有者の解消と市場の安定化という政策目標を維持しつつ、実際の取引現場で生じるボトルネックを点検・補完する意図が含まれている点で前向きであると評価される。
現在の構造上、賃貸契約による販売物件が多く、短期間に大量の物件を売却することは難しいが、今回の措置は、停止していた取引の流れの少なくとも一部を回復させる狙いがあると分析されている。
複数の住宅を所有する多くの人々がある程度資産構成を再編している状況においては、市場を大きく揺さぶるのではなく、少しずつ息抜きをしていくというアプローチは、安定経営という観点からは合理的な選択に近い。
新韓プレミアパスファインダーの専門家ヤン・ジヨン氏は、「今回の追加政策は規制緩和による市場の活性化を目的としたものではなく、むしろ取引の実態を反映して制度を微調整することを目的としている。活発な取引が行われている市場が安定した市場であることを考慮すると、方向性自体は十分前向きだ」と述べた。
ソン・スンヒョン都市経済代表は、「複数住宅所有者に対する譲渡税の猶予期間終了を控え、短期的には江南地域で高額住宅の販売が増加する可能性がある。税負担を回避するための先取り販売が集中するため、一時的な掲載件数の増加や価格調整が起こる可能性がある」と述べた。
しかし、増加した物件には高額住宅や条件の悪い物件が多く、蓄積された待機需要の解消にはまだ限界があるとの見方もある。土地取引許可区域内では賃貸借契約期間が残っており、売却が困難なケースも依然としてある。
梁専門家は「今後、実際の居住義務の補完と供給政策の実施が整合すれば、政策効果は段階的に拡大できるだろう」とし、「今回の措置は短期的な処方箋ではなく、中長期的な市場安定に向けた取引正常化の出発点として捉える必要がある」と述べた。
ソン代表は「５月９日以降に重税が現実化すれば、売却意欲が急激に弱まり、取引が激減してロックイン現象が本格化する可能性が高い。税負担が期待利益を相殺する場合、保有が合理的な選択肢になるからだ」と述べた。
同氏はさらに、「この場合、価格は下方硬直性を示し、取引の崖が激化する可能性がある。市場の歪みを軽減するには、土地取引許可区域を解除して正常な需要と供給の流れを回復し、テナント保護と取引の柔軟性を組み合わせる政策を組み合わせる必要がある」と述べた。
政府はテナント保護のための追加措置も用意する予定だ。金允徳（キム・ユンドク）国土交通部長官は、土地取引許可区域の解除や復興超過利益回収制度の廃止などの可能性については一線を画したが、入居者問題で複数の住宅所有者が売却を希望しても取引ができない構造的なボトルネックを改善する必要があるとの認識を示した。
金允徳長官は、入居者が退去できず複数住宅所有者の住宅販売が遅れている状況について、「現在財政経済部と協議中であり、追加事項も含めて協議を最終的にまとめる」と述べた。
パク・サンフン記者 [email protected]
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