マウイのワイルドファイア後住宅危機はロサンゼルスに警告を提供します

今月、ヨルダン・ホッカーの不安を引き起こしたのは、今月、パシフィック・パリセードとアルタデナの近所を裂く炎の画像ではありませんでした。近くのロサンゼルス郡のコミュニティでの賃料調整に関するソーシャルメディアの投稿の洪水でした。

ホッカーは、2023年8月に山火事が4,000人もの住宅ユニットを破壊し、ラハイナの町を平準化したときにマウイに住んでいました。しかし、テナントの擁護団体であるマウイ住宅フイの主催者として、彼女はそれ以来、その後のレンタル危機に対処してきました。

火災後、州当局は迅速に動いて島のほとんどの家賃を凍結し、立ち退きを止める緊急命令を発行しました。しかし、この措置は驚くべき傾向を抑制することができませんでした。ハワイ大学の研究によると、火傷ゾーンに住んでいた、または火傷ゾーンに住んでいた人や働いていたマウイ族の住民は、災害後数ヶ月で約50％の家賃の増加を見てきました。一部の家主は危機を利用して、テナントを立ち退かせて高額の賃借人に道を譲りました。 1年後、ハワイのホームレスはほぼ2倍になりました。

ハワイの住宅擁護者と研究者は、マウイの経験はLAの注意の物語であり、自然災害がすでに厳しいレンタル市場を混乱させた後の賃貸人の保護を通過させ、そして施行する必要性を強調していると言います。ロサンゼルスの指導者がどのように反応するかは依然として未解決の問題であり、現在、賃借人の保護を強化するために活動家と政治家の間で戦いが戦われています。 LAテナントの主催者は、すでに州の価格調整法を実施する役人の能力に懐疑的であり、現在1,400を超えるエントリを展開するスプレッドシートで違反の疑いをカタログ化し始めています。

ホッカーは、活動家は警戒するのが正しいと言いました。 「価格調整に積極的な歯がない限り [laws]、それは起こります。人々はそれをするだろう」と彼女は言った。

1月7日に発生したパリセードとイートンの火災は、数千億ドルの損害を引き起こし、少なくとも29人が死亡し、郡で10,000を超える家屋を激しいホームレス危機に陥れました。 LA郡の家賃はその後平均20％増加しました。 ワシントンポスト 発見された、燃え尽きた地域に近い一部の近隣では倍増している。何年もの間、カレン・バス市長は、LAにはホームレス危機に対する「FEMAスタイルの反応」が必要だと言ってきました。今では2つ必要です。 （パシフィックパリセードはロサンゼルス市の一部ですが、アルタデナはそうではありません。）

火災は、LAの賃借人を保護するために地元の指導者を駆り立てました。 Gov. Gavin Newsomは、火災の朝に緊急事態を宣言し、ほとんどの賃料の増加に10％の上限を課す既存の価格調整法を活性化しました。キャップは延長されない限り、3月8日まで有効になります。法律を破った家主は、最大1年の刑務所で直面し、最大10,000ドルの罰金を科します。彼らはまた、違反あたり最大2,500ドルの民事罰に直面する可能性があります。

ロブ・ボンタ司法長官はすでにLA郡の大家に対して告訴を行っており、価格調達で告発された500のホテルと家主に警告を送りました。最近の選挙キャンペーンが不動産業界によって支持されたネイサン・ホッホマン地方検事も、違反者を起訴し、ゴーガーに「公に恥ずかしい」と警告することを誓約しました。

ハワイでは、職員も同様に、賃貸ゴーガーを取り締まることを約束しました。そして、火災をきっかけに、ジョシュ・グリーン知事は決定的な行動を起こし、家賃を凍結し、家主が未払いの家賃のためにマウイのテナントを追い出すことを禁止しました。違法な立ち退きで賃借人を脅かすことでさえ、1日に最大10,000ドルの民事罰を伴う罰せられる犯罪である可能性があります。 （マウイの立ち退きのモラトリアムは、2月4日に期限切れになるように設定されています。）

しかし、グリーンの緊急宣言にはさまざまな抜け穴が含まれていました。テナントは家賃の不払いのために追い出されることはありませんでしたが、家主は期限切れになったらリースを更新する必要はありませんでした。一部のテナントは、所有者またはその家族が引っ越したとき、または不動産が売却された場合に追い出される可能性があります。一方、家主は立ち退きに続いて望んでいただけで家賃を上げることができました。また、賃貸料が記録されている限り、家賃が増加すると、「追加の営業費用」をテナントに渡すこともできますが、営業費用は何が指定されていませんでした。

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ハワイ大学のエコノミストであるジャスティン・ティンダルによると、火災以来、マウイでは賃料が10％から20％上昇しています。研究者のTrey GordnerとDaniela Bond-Smithが、またハワイ大学で実施した調査によると、Burnゾーンでビジネスをした、働いた、または所有していた人々の増加はさらに高かった。彼らがCapital＆Mainと共有した新しい未発表のデータは、それらの家賃が50％以上上昇したことを示しています。火傷ゾーンに住んでいた人々のように、そこで働いていた人々は自分の家から「実質的な変位」を経験したとボンド・スミスは説明した。

Gordner氏によると、家賃の増加は、3つのベッドルーム以上の家を借りて3つ以上のベッドルームを備えた家を借りて、さらに高くなりました。彼は、これらの増加が、非常に多くの一戸建て住宅の損失がレンタル市場に置かれたという圧力に起因すると考えています。ロサンゼルスでは、多くの一戸建ての家もパリサードとイートンの火災で破壊され、「同様のパターンが発生すると予想される」と彼は言った。

家を破壊する自然災害は、しばしば家賃の増加につながります。ブルッキングス研究所の研究者は、自然災害に続いて主要市場のレンタル傾向を調査し、災害に直接4〜6％の増加を引き起こしたと考えました。他の研究では、恒久的な賃料も増加していることがわかりました。立ち退きも上昇する傾向があります。

マウイのテナントアンドワーカー協会との火災の後、テナントの苦情ホットラインの運営を手伝ったアランロイドとアラナケイは、大家が抜け穴を使用して家賃を上げたり、強制して次の請求を行っているテナントから多数の電話を受けたと述べました。テナント。

「賃借人のリースがそうするとき [end,] 大家は、「ここに住み続けたいなら、月にさらに600ドルを支払わなければならない」と言うだろう」とマウイ・ハウジング・フイのホッカーは言った。 「私はそれを「恐torによって住宅」と呼んでいます。」

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一部の家主は、FEMAが家賃を覆っていたためにさらに多くを支払うことができる難民のためにテナントを賃貸するように強制しさえしました。国立低所得住宅連合の災害復旧マネージャーであるノア・パットンは、FEMAがこの方法で立ち退きを奨励したのは初めてではありませんでしたが、農村部や島では賃貸市場がさらに限られている島では初めてではありませんでした。

支持者は立ち退きと違法な増加について警戒を立てた一方で、ハワイの司法長官アン・ロペスは「比較的少数のケースで財産所有者を責任を負った」とPropublicaとThe Civil Beatは報告した。事務所は、緊急宣言を破ったことが判明した家主に対してまだ罰金を発行していません。司法長官事務所のスポークスマンであるトニ・シュワルツは、電子メールで確認されました。彼らは247件の苦情を受け、35の違反を発見したが、それはすべて修正されたと彼女は書いた。 （41の請求はまだ調査中です。）

ロサンゼルスでは、テナントの支持者は、賃借人保護法の実施を任される政府機関との火災の前に、すでにイライラしていました。数百人の家主を価格調整で起訴することは、「前例のない」と、プロボノの公務員の住宅弁護士であるファイザ・マリクは述べた。

そして、ロサンゼルスの価格調達からの保護は、ハワイよりもロサンゼルスよりも弱くなっています。カリフォルニア州の価格調達法の上限は、10％の増加（新しいリストに追加の制限がある）で、ハワイの役人は家賃を凍結しました。さらに、LAの議員は、家賃の不払いで立ち退きを止めていません。パシフィックパリセードとアルタデナが燃やしている間、LA郡立ち退き裁判所は開かれたままでした。

一方、市の進歩的な主催者と政治家は、家賃の凍結と立ち退きの一時停止の勢いを生み出そうとしています。先週、LAテナントユニオンは、そのような措置の採用を要求するために郡監督委員会の会議を混乱させました。市議会は、火災から財政的または医学的困難を主張する賃貸人の賃貸料を凍結し、不払いの立ち退きを停止する動議で水曜日に投票します。申し立てに渡す投票があるかどうかは不明です。

LAテナントには、ハワイの賃借人がそうではなかった1つの利点があります。テナント活動家がレント旅団と編集した価格調の事件をカタログ化するスプレッドシートは、チェルシーカークとフィリップマイヤーが組織した新しい集団です。

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消費者保護弁護士のマリッサ・ロイによると、この文書は、価格調達法の実施を担当する機関がめったに利用できないツールです。

ロイは、ロサンゼルス市検事局の肯定訴訟部門の消費者保護訴訟に取り組みました。

「彼らは、適切な質問をし、非常に詳細かつ包括的な情報を編集して、弁護士が必ずしも能力を持っているわけではない方法でこれらのケースを構築しています」と彼女は言いました。

今のところ、活動家は政府が通り抜けないという仮定の下で活動しています。賃貸旅団による調査では、裕福なマリブから労働者階級のコリアタウンまで、郡全体で価格調達が見つかりました。

「率直に言って、私は価格調整を犯したすべての家主が結果に直面するだろうと信じていません。 「私は間違っていることを願っています。」