20年以上にわたり、ロサンゼルスのチャイナタウンにあるブロック状の手頃な価格の住宅開発にあるマリーナ・マールーフさんのアパートの低家賃は、自閉症の孫娘を含む彼女の家族にとって救いとなっていた。
しかし、その猶予には期限がありました。マアルーフさんとその家族にとって、それは 2020 年に到来しました。
建物を手頃な価格に維持する法的義務がなくなった家主は、2021年に家賃を1,100ドルから2,660ドルに値上げしたが、マールーフさんとその家族には手が届かない金額となった。マアルーフさんの夜は、長年にわたる立ち退き闘争が友人の家の床に寝袋を敷いて終わるのではないか、あるいはもっとひどい事態になるのではないかという恐怖に悩まされている。
アメリカ人が下で苦闘し続ける中、 相変わらずの高額な家賃、223,000もの 手頃な価格の住宅 米国中のマアルーフのようなユニット 引き抜かれる可能性がある 今後 5 年間だけで彼らの下から利益を得ることができます。
それは残ります 低所得層のテナントが対面で逮捕される 立ち退き闘争が長期化し、家賃の2倍以上の値上げを急いで支払ったり、給料の半分を簡単に食ってしまうような住宅市場に逆戻りしたりすることもある。
これらの手頃な価格の住宅ユニットは、 低所得者向け住宅税額控除、またはLIHTCは、家賃を低く抑えることと引き換えに開発業者に税額控除を提供する1986年に設立された連邦プログラムです。それ以来、360万戸を供給し、連邦政府が支援する全米の低所得者向け住宅の半分以上を誇っている。
「これは手頃な価格の住宅開発の生命線です」と、手頃な価格の住宅を擁護する団体ハウジング・コロラドを運営するブライアン・ロスバート氏は言う。
その生命線は厳密には赤でも青でもありません。社会福祉と減税および私的所有権を組み合わせることで、LIHTC は超党派の支持を得ています。その拡大は今や民主党大統領候補の中心となっている カマラ・ハリスハウジング プラン 構築する 300万戸の新築住宅。
獲物は？通常、建物は最低 30 年間は手頃な価格で維持する必要があります。 1990年代のLIHTC建設の波では、その期限が今到来しており、アメリカ国民が最も必要とする手頃な価格の住宅供給が大出血する恐れがある。
全国低所得者住宅連合の公共政策担当副会長サラ・サーディアン氏は、「現在手頃な価格で一般家庭が利用できる住宅を失いつつあるとすれば、危機に負けることになる」と述べた。
「船底に穴の開いたボートに似ているんです」と彼女は言う。
LIHTC の有効期限が切れたすべてのユニットが市場レートになるわけではありません。一部の住宅は、他の政府の補助金や慈悲深い家主、あるいはカリフォルニア、コロラド、ニューヨークなどの州によって、さまざまな手段を使って低コストを維持するために努力し、手頃な価格で維持されている。
地方自治体や非営利団体が期限切れのアパートを購入したり、手頃な価格を延長する新たな税額控除を適用したり、あるいはマアルーフさんのケースのように、テナントが組織して家主や市職員に行動を強制しようとすることもできる。
これらの選択肢は課題に直面しています。新しい税額控除は失効したLIHTC資産を補うことができるが、人口に基づいて内国歳入庁によって各州に配分されるものであり、その額は限られている。また、地方自治体や非営利団体にとって、期限切れの開発物件を手頃な価格で購入し維持するのに十分な資金を投じるのは至難の業だ。そして、LIHTC部門がいつ手頃な価格で失われるかについて正確に集計されたデータはほとんどなく、政策立案者や活動家が十分な準備をすることが困難になっている。
また、ユニットを保存するための政治的インセンティブも少なくなっています。
「資産を適切に管理し、すべてを追跡し、手頃な価格の住宅を一戸も失わないようにしても、報われることはありません」と彼女は言う。
最近の暖かい日に、マアルーフさんはアパートの中庭に立って、チェ・ゲバラの写真が入ったブレスレットを腕にぶら下げ、近所の人たちにおしゃべりしたり手を振ったりしていた。
現在、LAテナント組合の主催者であるマールーフさんは声を上げることを恐れていないが、自宅に対する不安で今でも夜も眠れない。朝、彼女は次のような呪文を繰り返します。私たちはまだここにいます。」しかし、それを実現するために毎日戦うのは疲れます。
マアルーフさんのアパートは、カリフォルニア州が1996年にLIHTCの契約期間を30年ではなく55年とした前に建てられた。マアルーフさんの時代に建設された約5,700戸のLIHTCユニットは、今後10年で期限が切れる。テキサス州では2万1000台だ。
カリフォルニア州財務大臣フィオナ・マー氏が2019年に就任したとき、彼女は「チャーン・アンド・バーン」と呼ぶものではなく、手頃な価格の住宅に取り組む開発者にプログラムを誘導し、LIHTCの不動産を買い取ってできるだけ早く市場に投入した。
カリフォルニア州では、家主は建物の有効期限が切れる前に州政府、地方自治体、テナントに通知する必要があります。そこで、住宅関連団体、非営利団体、州政府や地方自治体は、手頃な価格を維持するために、まず不動産の購入に乗り出しました。期限切れの開発も新たな税額控除の対象として優先されており、同州は基本的にすべてのLIHTC申請者に手頃な価格の住宅の所有と管理の経験があることを求めている。
カリフォルニア州税額控除配分委員会のエグゼクティブディレクター、マリーナ・ワイアント氏は、「長期的に手頃な価格の住宅に興味のない人々を一種の淘汰したようなものだ」と語った。
しかし、カリフォルニアとは異なり、一部の州はLIHTC協定を30年を超えて延長しておらず、ましてや期限切れの住宅を手頃な価格で提供し続けるための他の措置を講じていない。
約8万台のLIHTCユニットを保有するコロラド州は今年、今後6年間で手頃な価格の保護を失う予定の4,400ユニットを維持することを期待して、地方自治体に優先拒否権を与える法律を可決した。この法律はまた、家主に対し、地方政府および州政府に対し、有効期限が切れる前に 2 年間予告することを義務付けている。
それでも、地方自治体や非営利団体が資金をかき集めて大規模なアパートを購入することは、保証には程遠い。
マアルーフ氏のような物語は、LIHTC部門が転向するにつれて今後も展開され、貧弱な資力を持つ家族を住宅市場に戻す恐れがある。住宅都市開発省によると、これらの住宅に住むアメリカ人の収入の中央値は、2021年時点でわずか1万8600ドルだった。
「これは数学の問題のようなものです」とコロラド州ハウジングのロスバート氏は言う。 「これらのユニットの1つが期限切れになり、市場価格に換算され、世帯が立ち退くとすぐに、それらは新しい建設の必要性を促進するニーズの一部になります。」
「そのサイクルから抜け出すのは難しい」と彼は言う。
コロラド州の住宅庁は州内の団体と協力して保存活動を行っており、支援する基金も用意している。それでも、コロラド州や全米で何台のLIHTCユニットを節約できるかは不明だ。
全国で何台のユニットが期限切れになっているかを知ることさえ困難です。正確な会計を行うには、それぞれ独自の手頃な価格の要件と終了日を持つ、一連の地方自治体、州、連邦の補助金を整理する必要があります。
全国住宅保存データベースを管理・監督するケリー・マケルウェイン氏は、このことが政策立案者や支持者が、多くの住宅がいつ、どこで手頃な価格を失うのかを完全に理解し、適切な場所にリソースを注ぎ込む能力に大きな打撃を与える可能性があると述べた。これは全国的な LIHTC データの最も包括的な集計ですが、さまざまなギャップがあるため、依然として大まかな推定値にすぎません。
また、各州が期限切れのLIHTCユニットを公表すれば、価格を手頃な価格に保つことに興味のない営利目的の購入者が飛びつくのではないかという懸念もある。
「これは、問題を理解すると同時に、期限切れの直前に不動産の前に大きな売り出し看板を出さないように努める、いわばキャッチ22のようなものです」とロスバート氏は語った。
一方、マールーフのテナント活動はロサンゼルスの状況を変えるのに役立っている。市は家主に対し、2034年まで建物を手頃な価格で維持できるよう1,500万ドルを提示したが、この協定ではマアルーフさんを含む現在進行中の30件以上の立ち退き訴訟や、彼女が負っている滞納家賃2万5,000ドルを取り除くことにはならない。
マアルーフさんの孫娘ルビー・カセレスさんは中庭で、水を一杯飲みながら足を引きずっていた。彼女は 5 歳ですが、特別な支援が必要なため、彼女のスピーチは文章というよりも、途切れ途切れの言葉で話されます。
「だから、すべてが再び正常に戻り、彼女が安全になることを願っていたのです」とマアルーフさんは感情で声を震わせながら語った。彼女は息子に、最悪の事態に備えてお金を貯め始めるよう勧めた。
「私たちは戦い続けます」と彼女は言いました。「でも、毎日は大変です。」
「もう疲れた。」
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