1724879560
2024-08-27 11:23:37
米国の住宅家賃は19％上昇し、平均 1,712ドル 2019年以来、家賃は上昇傾向にある。過去1年間で家賃上昇率は1％と最も低かったが、不動産市場が逼迫する中、新たな賃貸需要が家賃価格にさらなる上昇圧力をかける可能性がある。さらに、不動産価格と住宅ローン金利が記録的な高水準にあるため、多くの潜在的な初回住宅購入者は賃貸を選択している。パンデミック時代の住宅供給体制が現在も崩壊していることも、賃貸需要と価格を押し上げている。家賃が上昇する理由はいくつかあるが、新時代の不動産テック企業は最近、家主と共謀して家賃をつり上げている可能性があるとして調査を受けている。
賃貸価格操作計画でアルゴリズムが悪用される
米国司法省（DOJ）は先週、不動産テック企業RealPageに対し、同社のソフトウェア「YieldStar」を使って家主が借主の家賃を値上げできるようにしたとして訴訟を起こした。カリフォルニア州、コロラド州、コネチカット州、ミネソタ州、ノースカロライナ州、オレゴン州、テネシー州、ワシントン州などの州が共同で起こしたこの訴訟は、RealPageが家主に対し市場の力を超えて家賃を高く設定することを許可し、何百万人もの借主に影響を与えたと主張している。
YieldStar は、最新のアルゴリズムと複雑な市場データ (地域の傾向、需要と供給、競合他社の価格設定、稼働率など) を活用して、家主や不動産管理者にとって最適な家賃を計算します。このソフトウェアには、米国の賃貸物件 1,600 万件以上の機密不動産データが保存されており、有料会員 (家主) がアクセスできます。司法省は、同社が家主による稼働率と家賃に関する機密情報の秘密の共有をどのように支援したかを捜査する一方で、RealPage 幹部のコメントも調査しています。幹部は、YieldStar を (より高い価格を固定することで) 最大 7% 高い収益を得て、その後は競争を回避できるツールとして宣伝したとされています。
司法省はまた、RealPageの声明で、このソフトウェアによって家主が「最も下降傾向にある、または予期せぬ状況でも価格を上げるあらゆる機会を活用」していることを強調していることにも言及した。司法省はまた、1998年に起業家のスティーブ・ウィン氏によって設立されたRealPageが、米国の集合住宅向け不動産市場の不動産管理ソフトウェア部門を違法に独占していたとも主張している。RealPageは2010年に株式を公開し、2021年にプライベートエクイティファームのトーマ・ブラボーに102億ドルで売却された。
RealPage が反撃
メリック・ガーランド司法長官は、企業が「家主と共謀して法律を破る」方法を見つけたからといって、米国民が家賃の値上げを払うべきではないと強調した。2022年には、多くの入居者が、家賃の値上げのために価格設定ソフトウェアを悪用したことで米国連邦反トラスト法に違反したとして、リアルページを含む大手不動産管理会社を相手取って訴訟を起こした。入居者の努力により、今年、2つの集合住宅不動産運営会社が訴訟を和解に持ち込んだが、リアルページは不正行為を否定している。
会社代表ジェニファー・ボウコック 伝えられるところによると RealPage は「積極的に」自らを弁護し、同社の収益管理ソフトウェアは「法律に準拠するように意図的に構築された」と主張した。この不動産会社は、地主は YieldStar の価格提案を受け入れる義務はなく、家賃の値上げは住宅供給不足や高インフレなどのマクロ経済要因によるものだと主張した。Bowcock 氏は、RealPage は「司法省と建設的に協力し」、ソフトウェアが法律に準拠していることを示す実績があると付け加えた。
一方、カマル・ハリス副大統領は、 最近のスピーチ アルゴリズムベースの価格固定ソフトウェアを含むあらゆる形態の企業家間の共謀は、家賃を吊り上げる反競争的行為である。司法省による RealPage に対する最近の訴訟は、配車サービス会社や大学当局が奨学金の計算に使用している価格設定技術の悪用を理解し、防止するための規制当局間の幅広い取り組みの一環である。
#これが家賃が急騰している理由か司法省と米国8州がRealPageを価格操作の疑いで提訴