膨大な数の住宅所有者が住宅ローン金利が良すぎて手放すことができない

住宅ローン金利が約7％に上昇するなど、過去2年間にアメリカの住宅市場で非常に異常なことが起こっている。

これほど高い金利自体は歴史的に驚くべきことではありません。 問題は、住宅ローンを抱える米国の平均的な世帯が、なんと3ポイントも低い固定金利に座っていることだ。

この 2 つの境界線の間に急激に開いた溝は、ここ数十年で見られなかった規模で、全国的なロックイン効果を生み出し、出て行きたいと思う人々を家に麻痺させています。 すぐには引っ越しを考えていない住宅所有者にとって、パンデミック中に確保した低金利は今後何年にもわたって恩恵をもたらすだろう。 しかし、他の多くの人にとって、これらの金利は複雑な問題となり、家計の決定と住宅市場全体の両方を混乱させています。

確かに、によると 新しい研究 連邦住宅金融庁のエコノミストによると、このロックイン効果により、2022 年春から 2023 年末までの金利上昇期間中に米国の住宅販売が約 130 万戸減少するという。これは全国的に驚くべき数字である。平時では年間約 500 万軒の住宅が販売されますが、そのほとんどは既に所有している人々です。

これらの閉じ込められた世帯は、より良い仕事やより高い賃金を求めて移住しておらず、規模を縮小したり、より多くのスペースを取得したりすることもできていません。 また、初めての購入者向けに住宅を公開していない。 そしてそれが価格を押し上げ、市場を混乱させた。

この状況がいかに異常であるかを別の言い方で表現すると、1998 年から 2020 年の間、アメリカの住宅ローン保有者の 40 パーセント以上が市場の状況を 1 ポイント以上下回る固定金利に設定していた時代は一度もありませんでした。 下のグラフが示すように、2023 年末までに、全住宅ローン保有者の約 70% が 2023 年末までに、 三つ 新たにローンを組もうとした場合に市場が提示する金額よりも何パーセントも低い。

この写真が語るあらゆる物語の中で、この写真が捉えている最大の特徴は、住宅市場の停滞である。 広範な不満を煽る 経済とともに。

私たちがどのようにしてここにたどり着いたのかを示すために、固定金利の住宅ローンを持つすべてのアメリカの住宅所有者が保有する金利の分布を過去に遡って考えてみましょう。

1990 年代後半から 2000 年代初頭、FHFA 分析の対象となるタイムラインの開始時には、ほとんどの住宅所有者の住宅所有率は約 7 ～ 9 パーセントでした。 その後、ドットコム不況により金利は下落し、大不況から抜け出すとさらに下落しました。 多くの住宅所有者も途中で借り換えを行った。

その後、パンデミックの初期に金利は歴史的低水準で底を打ち、多くの世帯に3％未満のお買い得品を与えた。

金利が全般的に低下し、定期的に借り換えが行われたこの期間のほとんどにおいて、ほとんどの住宅所有者は、新規ローンで得られる金利とそれほど変わらない金利（1パーセント程度以内）を維持していました。 住宅ローン金利を市場よりも高く設定していれば、引っ越しや借り換えは比較的楽にできました。 もしあなたがより低い値を持っていたとしても、人々が家を変えることを思いとどまるほどその差が大きくなることはめったにありません。

しかし、FRBがインフレと闘い、あらゆる種類のローン金利が急上昇する中、過去2年間で状況は大きく変化した。

パンデミック中に非常に多くの人が素晴らしい住宅取引を獲得したことに、現在問題があると示唆するのは奇妙に思えるかもしれません。 問題は、パンデミック後に金利が非常に低く、非常に速く上昇したという事実から生じます。 住宅ローンを抱えているアメリカの住宅所有者のほとんどは、一夜にして、家を売却するのは経済的に愚かだと感じるかもしれない状況に陥ったように見えます。

イリノイ大学アーバナシャンペーン校のジュリア・フォンセカ教授は、「固定金利は自分が所有する資産と考えることができる」と語る。

そしてこの期間において、その資産は今ほど価値があったことはありません。

フォンセカ教授は、平均的な住宅ローン保有者にとって、固定金利は約5万ドルの価値があると推定している。 これは、人々が現在の住宅ローンに残っている支払いを現在の金利でより高い支払いに交換した場合に支出しなければならない追加金額とほぼ同じです。

別の言い方をすれば、FHFA の研究者らは、この差は 2023 年末までに平均的な住宅ローン保有者にとって月額約 511 ドルの価値があると推定しています。これは、家計の決定に影響を与え、住宅市場に衝撃を与えるには十分です。

この調査に携わったFHFAのエコノミスト、ジョナ・コステ氏は「これらは住宅を最適化できない現実の家族だ」と語る。

波及効果は他の研究でもすでに明らかになっています。 経済学者のジャック・リーバーゾーンとジェシー・ロススタインは次のことを発見しました。 移動率が低下した 2022 年と 2023 年に住宅ローンを抱えた住宅所有者にとっては、住宅所有者のモビリティがこれほど低下していなかった時期でした。 それなし 住宅ローンまたは賃貸人向け。

ペンシルバニア大学のフォンセカ教授とルー・リウ教授も、住宅所有者がより閉じ込められていることに気づいた。 動く可能性が低い 賃金上昇率の高い近隣地域へ。 これは、住宅市場のねじれが労働市場に問題を引き起こし、最終的には企業が適切な労働者を雇用できなくなったり、賃金のさらなる上昇を妨げたりする可能性があることを示唆している。

これらすべては、単に今日の金利の高さだけが原因ではなく、私たちをここに導いた特定の一連の出来事に起因しています。

「過去4年間ほどのことはなかった」とロススタイン教授は語った。

これらの影響の一部は、2008 年の住宅崩壊後の数年間に似ているように聞こえるかもしれません。このとき、別の問題である水中住宅ローンによって、多くの人々が手放したかった家に閉じ込められました。 しかし、今日の課題はもっと続くかもしれない。 その理由は、30 年住宅ローン金利が 30 年間固定されることと、3% を下回る金利がすぐに再び現れる可能性が低いためです。

バイデン大統領は、これが多くの人々にとってどれほど不安に感じられるかについて言及した。 同氏は先月の一般教書演説で、金利について心配している人に直接語りかけた。 同氏は「インフレ率が下がり続ければ、住宅ローン金利も下がるだろう」と述べた。

しかし、多くの米国人が待っている間、同氏は新規購入者とその販売者に最大1万ドル相当の一時的な税額控除を提案した。 心理的に難しい住宅ローンの計算を自宅で行う初めての購入者にとって、 ホワイトハウスが指摘 中央価格の住宅の場合、これは 2 年間で金利を 1.5 パーセント以上引き下げることに相当します。

しかし、これまで売却に消極的だった住宅所有者にとって、この金額は一般的な住宅ローン保有者にとって実質的に固定金利の価値となる5万ドルよりもはるかに低い金額だ。