住宅購入者の大多数は固定金利の住宅ローンを選択しますが、場合によっては、代わりに変動金利の住宅ローンを検討する必要があるかもしれません。たとえば、賃貸や転用のために不動産を購入する人、または数年以内に引っ越しを予定している人にとって、ARM は賢い選択肢となりえます。つまり、ARM の導入固定金利期間が終了して調整が始まる前に引っ越しすることになります。
ARMの平均住宅ローン金利
フォーチュンは、3 月 13 日時点で入手可能な最新のデータを確認しました。これらは、各機関が提供したサンプル率です。それぞれは、仮想の借り手の信用プロファイルと所在地に関する特定の仮定に基づいています。見積りには住宅ローン割引ポイントの仮定が含まれる場合があります。申し込みを選択した場合、受け取る料金はここに示されているサンプル料金と異なる場合があることに注意してください。
7/6 ARM は 7 年間固定金利で、その後 6 か月ごとに調整期間が設けられます。
固定金利と変動金利の住宅ローン
住宅ローンを抱えている世帯の約92％が固定金利の住宅ローンを組んでいます。最初の固定金利期間後に金利が変動する可能性がある ARM とは異なり、固定金利の住宅ローンをご利用の場合、金利はローンの全期間にわたって同じです。これが人気のオプションである理由は簡単にわかります。
ただし、特定の状況では ARM が意味をなす場合もあります。言い換えれば、あなたは、このタイプのローンにチャンスがあると判断した住宅ローン保有者の約 8% に含まれるかもしれません。
変動金利住宅ローンを検討する場合
ARM が役立つ住宅購入者の 3 つのカテゴリを次に示します。
- 仮設住宅または「スターター住宅」の購入者。 自宅に長期間住むことはないと確信している場合は、低い固定期間金利を利用して、調整期間に入る前に家を売却できるため、ARM が戦略的な選択になる可能性があります。
- 投資家の皆様。 多くの不動産投資家も同様の理由でARMを好みます。彼らは前払いで低金利を確保し、3年、5年、または7年後に調整期間が近づくと、新しい住宅ローンの支払いを反映して家賃を調整したり、物件を切り替えて次の物件を購入したりすることができます。
- 高金利時代の買い手。 最後に、多くの購入者は、金利が高い時期に変動金利型住宅ローンを利用することにします。これは、前払い金利が低く設定される可能性が高いためです。 バックエンドでは、固定期間が終了するまでに事態が沈静化すると仮定して。
変動金利住宅ローンの仕組み
ARM は通常、3 年、5 年、7 年、10 年などの一定期間、低い固定金利で開始され、「固定期間」が終了すると「調整期間」が始まります。
ここからが興味深いことになります。調整期間中、ARM の金利は次のようないくつかの重要な要因に基づいて変動する可能性があります。
- ベンチマークレート。 ARM は通常、担保翌日物融資金利 (SOFR) と呼ばれるベンチマークから基本金利を取得します。米国財務省 新しい SOFR を発行します 毎朝、銀行や金融業者に「今日の現金借り入れのコストはこれです」と伝える手段として使われています。これにより、貸し手は自動車ローンから住宅ローンまで、さまざまな商品に対して市場に適した金利を設定できるようになります。
- 余白。 マージンは、ARM 金利を計算するために貸し手がインデックスに追加する固定パーセンテージです。したがって、ARM が SOFR に関連付けられており、SOFR が 5% でマージンが 2% の場合、ARM レートは 7% になります。マージンは通常 2% ～ 3.5% の範囲ですが、貸し手、ローン、信用力によって異なります。マージンもローン契約の一部として設定されているため、どの貸し手がより競争力のあるマージンを提供できるかを調べてみるのが最善です。
- 料金上限。 最後に、金利上限により、ローン期間中の金利の上昇幅に制限が設けられます。 「初期」調整上限は初回の金利上昇幅を制御し、「その後」調整上限は初期上限後の金利上昇方法を決定し、「生涯」調整上限は金利の合計上昇額に制限を設けます。
最も一般的な ARM の長さは 5/1 です。これは、ローンの金利が 5 年間固定され、その期限が切れると、金利は 25 年間にわたって 1 年ごとに変化し始めます (ほとんどの ARM の期間は 30 年です)。
もう 1 つの一般的な ARM の長さは 10/6 です。これは、10 年間の固定期間と 20 年間の調整期間があり、その間金利が 6 か月ごとに変更されることを意味します。 3/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM も表示される場合があります。
もっと詳しく知る： 担保翌日物融資金利が住宅ローンにとって重要である理由。
日次料金レポートをチェックしてください
ARMから固定金利住宅ローンへの借り換え
場合によっては、ARM を使用して不動産を購入することが有利だったとしても、最終的には将来を見据えて固定金利の住宅ローンの方が望ましいと気づくことがあります。たとえば、最初の家は結局のところ長期的に住む家になると決めているかもしれません。このような状況に陥っているのはあなただけではありません。2024 年の調査によると、かなりの数のミレニアル世代と Z 世代の住宅所有者がアップグレードする余裕がなく、スターター住宅でしのいでいることがわかりました。
特定の理由に関係なく、ARM から固定金利の住宅ローンに借り換えることは可能であることを知っておいてください。実際、これはおそらく ARM 保有者が借り換えをするかなり一般的な理由です。
ARM から固定金利の住宅ローンへの借り換えはロケット科学ではなく、固定金利から固定金利への借り換えとほぼ同じように機能します。複数の金融機関に申請して、最良の金利を見つけ、必要な書類を提出し、新しいローンを締め切り、古いローンを全額支払います。
変動金利住宅ローンの長所と短所
他のタイプの住宅ローンと同様に、ARM には長所と短所が混在しています。最終的にどの住宅ローンの種類があなたに適しているかを決定するのは貸し手ですが、基本を知っておくと、予算を立てたり、プロセスの初期段階をナビゲートしたりするのに役立ちます。
長所
- 前払い金利の引き下げが可能。 貸し手は通常、初期（固定）期間中、固定金利の住宅ローンよりも ARM に対して低い金利を提供します。
- 借り手の要件が低くなります。 月々の支払額は低めから始まるため、多くの貸し手は固定金利の借り手と比較してARMの借り手の要件を緩和する可能性があります（たとえば、50％のDTIで借り手を受け入れる可能性があります）。
- 月々の支払額が減る可能性があります。 現在から固定期間が終了するまでの間に金利が下がった場合、月々の支払額がさらに安くなる可能性があります。
短所
- ただし、月々の支払額が高くなる可能性があります。 固定金利の期限が切れると、金利は生涯上限が許す限り上昇する可能性があります (多くの場合、開始金利より最大 5 パーセント高くなります)。たとえば、400,000 ドルの元本の金利が一夜にして 7% から 12% に上昇した場合、月々の支払額は約 2,661 ドルから約 4,114 ドルに増加します。つまり、1,453 ドル、または 54.6% の飛躍です。
- お店の評価が難しい。 割引ポイントを方程式から取り除くと、第 1 位と第 2 位の貸し手による固定金利の住宅ローンのオファーを比較するのは比較的簡単になります。ただし、ARM には多数の変動部分があり、事前に適切な取引を見つけるのが難しい場合があります。
- 安心感が減ります。 税金や保険料が上昇しても、固定金利の借り手は基本的な住宅ローンの支払い額が変わらないため、安心感を得ることができます。 ARMの借り手は、前払いで低金利を享受でき、場合によっては長期的にも低金利を享受できるかもしれないが、長期的な安定感は享受できないだろう。
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