ジェレミー・ディアスさんが最新の評価通知を開いたとき、ウィニペグ市が最新の評価で彼の家の価値を 20 万ドル近く引き上げたことを知り唖然としました。 (市の「法外な」不動産価値評価案が住宅所有者の心に恐怖を与える、 フリープレス、2月3日）
ディアスは一人ではありません。多くのウィニペガー住民も同様に劇的な値上げに直面しており、評価額とその背後にあるシステムの両方に疑問を抱いています。
ディアス市がこれまでの数年間の評価に対して上訴に成功したことは賞賛に値するが、特に市の上訴手続きは住宅所有者が挑戦することすら思いとどまるように設計されているように見えるからだ。
異議申し立てのプロセスは、設計上、非常に疲れるものです。
問題を最後までやり遂げるには、住宅所有者は自分たちの訴訟に多くの時間を費やす覚悟が必要です。査定人が住宅所有者の提案価格に同意しない場合、異議申し立ては改訂委員会に移ります。
そこでは、住宅所有者は、（市議会によって任命された3人で構成される）委員会の前での公聴会で証拠を提示し、口頭で証言することが求められる準司法的な手続きを経なければならない。
住宅所有者は証拠を提出した後、査定官による一種の反対尋問を受けます。公聴会は何時間にもわたって続く場合があり、本質的に威圧的なものです。こうしたすべてを経ても、住宅所有者が自らの訴訟を委員会に説得することに成功しても、その決定が最終的なものになるという保証はありません。
市の査定官は、改訂委員会の決定を別の機関であるマニトバ市委員会に上訴することができ、実際に上訴します。
ディアスにとってさらに悪いニュースは、彼が過大評価され、過大な税金を課されている可能性に加えて、彼が言及した2025年の評価に対して上訴することもできないということだ。
残念ながら、2025 年の評価に対する異議申し立ての期限は、2024 年 6 月 30 日に戻っていました。地方自治体とウィニペグ市には、州法に基づいて異議申し立ての期限を設定する権限が与えられています。
評価額がどれほど不正確または不合理であっても、期限を過ぎると住宅所有者に利用できる代替手段はありません。市が最終評価を送付するのが非常に遅いため、住宅所有者が評価に異議を申し立てるまでに約3週間半の猶予がある。
評価制度そのものにも本質的な欠陥がある。住宅の査定は、コンピューター支援の一括査定ツールを使用して作成されます。
これらの統計ツールは、一定期間にわたる一定エリア内の同様の住宅の販売を使用して市場価値を推定しようとします。理論的には、これは合理的な出発点ですが、実際には、これらの一括評価では、不動産の真の市場価値と一致しない過度に単純化された結果が生成されることがよくあります。
住宅所有者は、彼らに抵抗する意志と能力がない限り、これらの数値を受け入れるしかありません。
住宅所有者は、自分たちの評価が妥当かどうかを知りたいだけのために、不動産業者や非公式の近隣グループに頼ることになります。
これだけでも、市の評価制度の欠陥を雄弁に物語っている。
一般の納税者が、市が自分の家に割り当てた価値を単純に解釈するために友人、隣人、業界関係者に頼らなければならないと感じている場合、何かが根本的に間違っています。何十年もその家に住んでいる高齢者、税制に不慣れな新参者、そして準司法手続きを進める時間、自信、経済的余裕がない人にとって、その負担はさらに重くなる。
市は、評価の正確性を評価する方法、どのような証拠が必要か、評価に効果的に異議を唱える方法について、実践的なガイダンスをほとんど提供していません。
その代わり、住宅所有者は自分たちの調査をまとめ、評価の原則について一晩かけて教育する必要があり、その一方で、対応する時間がほとんど与えられない控訴期限に直面している。納税者が自分自身を守るためだけに非常勤の査定官になることを義務付ける制度は、利用しやすい、あるいは公平であるとは合理的に言えません。
この不当な不動産評価を是正するために設計されたこの異議申し立て制度は、それ自体が住宅所有者にとって困難かつ不公平なものです。
彼らは自分の時間を尊重し、敵ではなく納税者として扱うシステムが必要です。 30 日未満の控訴期間を廃止し、返金不可の控訴手数料を廃止することは、正しい方向への第一歩となる可能性があります。
これらの欠点が有意義な方法で解決されるまで、不動産評価額をアピールしたいディアスのような住宅所有者は、市との取引において困難な障害に直面し続けることになるだろう。
カーソン・ホースバーグは、商業用不動産の評価に関する異議申し立てを専門とする認定不動産鑑定士および擁護者です。