シカゴの多世帯市場は、それにふさわしい敬意を得るのに苦労していますが、実際には、それは多くのことをしています。シカゴは着実に成長している市場であり、耐久性のある需要があり、新しい供給によってめったに上がりません。その結果、その占有率と賃料の成長は全国平均を超えています。国の他のほとんどの地域では、配達は高級ユニットに支配されています。シカゴではそうではありません。メトロはバランスの取れた市場であり、人口のすべてのセグメントとそれらを追求する投資家にとって魅力的なレンタルオプションがあります。
シカゴには、他のメトロが一致するのが難しいという多くの利点があります。シカゴの大都市統計地域（MSA）は、米国でフォーチュン500本社で2位にランクされており、アーチャーダニエルズミッドランズ、ユナイテッド航空、マクドナルドなどの巨人が住んでいます。製造拠点を保持している国内で数少ない主要都市の1つですが、その多様な経済には金融、ヘルスケア、貿易、ユーティリティも含まれます。さらに、シカゴは輸送ハブであり、大きな内陸港、米国で5番目に忙しい空港、6つの6つの主要鉄道があります。また、メトロエリアには、シカゴ大学、イリノイ大学シカゴ大学、ノースウェスタン大学など、多くの大学が誇りを持っています。
シカゴの国民の認識は犯罪に関する懸念によって損なわれていますが、実際、その犯罪率はその規模の都市の平均であり、2023年と2024年には急激に低下しました。そして、確かに、ビジネスは抑止されていません。作品の主要なシカゴランドプロジェクトの中には、南側にある128エーカーの官民イリノイQuantumとマイクロエレクトロニクスパークがあります。 70億ドルの55エーカーの複合開発開発は、西側近くの1901年のプロジェクトと呼ばれています。北側のリンカーンヤードと呼ばれる60億ドルの53エーカーの複合開発。そして、北側近くのカブリニ緑のサイトの20億ドル、4,080ユニットの再開発。
平均的な基礎よりも高い
シカゴの集合住宅市場の鍵には、規制されていないサンベルトと同様に、開発、規制、人件費などの体系的な要因があり、開発コストが需要よりも先に進むのを防ぎます。 2024年には推定9,900のレンタルユニットが配達され、市場全体の758,000ユニットの1.0％をわずかに超えていました。配達は歴史的平均の2倍でしたが、吸収はそれほど遅れていませんでした。実際、Realpageによれば、吸収は2024年上半期に600ユニットを超えていました。
その結果、シカゴの占有率は、過去2年間で95.0％の50ベーシスポイント以内に一貫して、全国平均よりも快適に進んでいます。そして、賃料の伸びは強いです。 Yardi/Matrixによると、3.3％で、シカゴは2024年の賃貸料の成長で全国4位にランクされました。賃料の伸びは2025年には2.7％に遅くなると予想されますが、昨年に建設が開始されたため、次の年で拾うことが予想されます。 2024年第3四半期の建設は、2021年第1四半期のピークから95％以上減少しました。
ループが向きを変えます
シカゴの先駆者は、そのダウンタウンセンターであるループです。パンデミックの前でさえ、人々は雇用主とそれほど遅れないループを放棄していました。 Covid-19はこのプロセスを大幅に加速しました。その活性化を優先事項にした都市の政策のおかげで、この地域は好転し始めました。 9月のシカゴループアライアンスレポートでは、オフィスの占有率は現在、米国の主要都市で3位にランクされており、ホテルの占有率は2019年のレベルの7％以内であることが明らかになりました。
マルチファミリーもルネッサンスを見ています。ダウンタウンエリアは、2024年のシカゴの吸収の4分の1を担当し、ループはStreeterville/River North、Evanston/Rogers Park/Uptownとともに、2024年に新築の最大のエリアの1つでした。ループの最も象徴的な建物のいくつかは現在再利用されており、2027年にリースする予定の場合、1,000を超えるユニットを追加する予定です。
賃借人と投資家は郊外に向かいます
しかし、シカゴのダウンタウンでさえ、復活が見られたので、ハイブリッドの仕事の取り決めのおかげで、郊外もそうです。 Lake County/Kenosha、Evanston、およびNapervilleのサブマーケットはすべて、前年比で2024年第2四半期に4.8％を超えて増加しました。開発者はまた、オーロラとジョリエットを繰り返していますが、どちらも企業の拡大と雇用の大幅な成長を遂げています。
これらの郊外には、優れた学校、さまざまな住宅、さまざまなエンターテイメントオプションなど、ミレニアル世代とZを提供することがたくさんあります。同時に、彼らは、都市が適切に提供しなければならないすべてのものの印象的な距離内にあります。しかし、これらのコホートのメンバーは所有する準備ができておらず、アパートの投資家と開発者に機会を生み出すかもしれません。 2024年、エルクグローブビレッジとオーロラで大規模な販売が行われました。同時に、ヤルディマトリックスは、2023年の既存の在庫の約4.3％であるシカゴ郊外に建設中の8,100ユニットがあると報告しています。北西郊外のマンデラインに新しくオープンしたステーション250は、これらのプロジェクトを代表しています。トランジット指向のテナント向けに設計されており、160の高級ユニットを備えています。
結論：その瞬間に準備された市場
シカゴの多世帯投資販売が2024年に全国で行われたように速度が低下した場合、それは主に金利が頑固に高いままであるためです。キャップレートは2024年に上昇し、年を魅力的な6.0％で終了しました。
最近まで、シカゴの多世帯は島の世界でした。ほとんどの投資家は地元の投資家であり、機関や地域外の機関からの関心はほとんどありませんでした。制度上の利益は増加していますが、それは抑えられたままですが、国の他の地域からの投資家は、その強力な市場の基本によってシカゴに引き寄せられました。
本質的に、シカゴは、レーダーの下で長すぎて飛行してきた大規模で安定した予測可能な不動産市場です。長期にわたってより高いキャップレート、堅実な需要、強力なキャッシュフローを求めている集合住宅投資家にとって、それは本当のプラスです。
#レーダーの下ではありません