DBRS, Inc. (Morningstar DBRS) は、DBJPM 2017-C6 Mortgage Trust が発行した 2017-C6 シリーズの商業用住宅ローン パススルー証書の 4 つのクラスの信用格付けを次のように引き下げました。
— クラス D から BBB (低) (sf) へ BBB (sf) から
— クラス E-RR から BB (低) (sf) へ、BB (高) (sf) から
— クラス F-RR から BB (低) (sf) から B (sf) へ
— クラス XD から BBB (高) (sf) へ
さらに、Morningstar DBRS は以下の信用格付けを確認しました。
— AAA のクラス A-3 (sf)
— AAA のクラス A-4 (sf)
— AAA のクラス A-5 (sf)
— AAA (sf) のクラス A-SB
— AAA のクラス AM (sf)
— AA（高）のクラスB（sf）
— AクラスC（高）（sf）
— AAA のクラス XA (sf)
— AA（低）のクラスXB（sf）
Morningstar DBRS は、クラス D、XD、E-RR、および F-RR の傾向を安定からネガティブに変更しました。その他の傾向はすべて安定です。
Morningstar DBRS は、クラス D、XD、E-RR、および F-RR の傾向を安定からネガティブに変更しました。傾向の修正は、特別管理中の最大のローンである 211 Main Street – Trust (目論見書 ID#6、プールの 6.4%) と、現在は特別管理中ではないがパフォーマンスの低下傾向を示している他の多くのローンによって、プールの予想損失が増加したことを反映しています。これらの懸念を考慮するために、Morningstar DBRS は、プールの 27.5% を占める 211 Main Street – Trust を含む、デフォルト確率が高く、または LTV (ローン対価値比率) にストレスがかかっている 5 つのローンを分析し、該当する場合はローンレベルの予想損失 (EL) を増加し、加重平均 EL をプール平均より約 20% 高くしました。
2024年7月の送金報告時点では、当初の41件のローンのうち33件がプールに残っており、発行以来18.3％の担保削減を示しており、プールの8.7％を占める3件のローンは完全にデファイズされています。プールは物件タイプ別に集中しており、オフィス、小売、宿泊施設がそれぞれプールの24.8％、23.4％、14.5％を占めています。プールの38.9％を占める10件のローンは現在、サービス業者の監視リストで監視されており、プールの8.1％を占める3件のローンは特別サービス中です。
特別サービシングにおける最大のローンである211 Main Street – Trust（スポンサーが満期時にローンを返済できなかったため、2024年4月に特別サービサーに移管されました。対象債券は、Morningstar DBRSによって格付けされているJPMCC 2016-JP6およびJPMCC 2017-JP7取引で証券化された債券と同順位です。担保は、サンフランシスコのダウンタウンの中心部に1973年に建設された417,266平方フィート（sf）のオフィスビルです。サービサーの解説によると、借り手は4年間のローン延長を認められ、ローンの満期日は2028年4月まで延長されます。発行時、このビルはチャールズ・シュワブによって100％占有されており、同社は2028年4月までリース契約で対象物件にグローバル本社を置いていました。2021年、テナントは本社をダラス-フォートワース地域に移転し、 17階建てから6階建てに変更される。チャールズ・シュワブには解約オプションはなく、モーニングスターDBRSは、ローンのトリガーに従ってすべての余剰現金が確保されると予想している。安定したキャッシュフローと債務返済比率が示すように、テナントは引き続き元のリースの条件を守っている。レイスによると、サウスファイナンシャルディストリクトのオフィスサブマーケットは、2024年第2四半期の空室率が23.3％、2023年末の純吸収量が-184万平方フィートと報告されており、ローンの延長期間中に適切なテナントを見つけるのは困難を極めると示唆している。ローンの延長により、借り手が代わりのテナントを見つけるための期間が長くなるが、延長された満期日と唯一の現行リースが同時に終了するため、ローンの満期不履行リスクが高まる。モーニングスターDBRSは、スペース利用率の低下、困難なオフィス環境、サブマーケットの状況の悪化、資産の老朽化を考慮すると、物件価値は発行額の2億9,400万ドルから下落する可能性が高いと予想している。 Morningstar DBRS は、このローンを高いデフォルト確率 (POD) と LTV で分析し、EL がプール平均より約 25% 高い結果となりました。
モーニングスター DBRS は、ローン発行時に 2 件のローンに投資適格のシャドー格付けを付与しました。今回のレビューにより、モーニングスター DBRS は、1 件のローン、オリンピック タワー – トラスト (目論見書 ID#3、プールの 8.6%) のパフォーマンスが投資適格の特性と一致していることを確認し、このため、モーニングスター DBRS はこのローンの関連するシャドー格付けを維持しました。モーニングスター DBRS はまた、基礎となる信用特性がもはや投資適格の特性と一致しないため、1 件のローン、ゲートウェイ ネット リース ポートフォリオ – トラスト (目論見書 ID#2、プールの 7.9%) のシャドー格付けを削除しました。
モーニングスター DBRS は、2024 年 6 月の満期時に借り手がローンを返済できないことを考慮して、ゲートウェイ ネット リース ポートフォリオ – トラストのシャドー格付けを削除しました。このローンは、20 州にわたる合計約 530 万平方フィートの 41 の単一テナントの工業用およびオフィス用不動産のポートフォリオによって担保されています。財務実績は発行予想と一致していますが、借り手はテイクアウト ファイナンスを取得する追加時間を確保するために、2024 年 8 月まで有効な猶予契約を締結しました。
モーニングスター DBRS の該当クラスに対する信用格付けは、関連する取引文書に従って特定された金融債務に関連する信用リスクに対応しています。該当する場合、これらの金融債務の説明は、発行時の各取引のプレスリリースに記載されています。
Morningstar DBRS の長期信用格付けは、債務不履行リスクに関する意見を提供します。Morningstar DBRS は、債務不履行リスクを、発行者が長期債務の発行条件に従って金融義務を履行できないリスクとみなします。Morningstar DBRS 短期債務格付けスケールは、発行者が短期金融義務を適時に履行できないリスクに関する意見を提供します。
環境、社会、ガバナンスに関する考慮事項
信用分析に重大なまたは関連する影響を及ぼした環境、社会、ガバナンスの要因はありませんでした。
Morningstar DBRSがMorningstar DBRS分析フレームワーク内でESG要因をどのように考慮しているかについては、Morningstar DBRS基準：信用格付けにおける環境、社会、ガバナンス要因へのアプローチ（2024年8月13日）に記載されています。
クラス XA、XB、XD は、単一の格付けトランシェまたは複数の格付けトランシェを参照する利息のみ (IO) の証明書です。IO 格付けは、ウォーターフォール内で上位にある場合は 1 ノッチ上方に調整された、最も格付けが低い適用可能な参照債務トランシェを反映します。
すべての信用格付けは監視の対象であり、その結果、Morningstar DBRS によって格上げ、格下げ、見直し、確認、または廃止される可能性があります。
注:
特に記載のない限り、すべての数字は米ドルで表記されています。
主な手法は北米CMBS監視手法（2024年3月1日）であり、
この取引で参照されるその他の方法論については、このプレスリリースの最後に記載されています。
信用格付けは、格付け対象機関の要請により開始されました。
これらは要請による信用格付けです。
ネガティブまたはポジティブな傾向の割り当てにつながる状況は、通常 12 か月以内に解決されます。Morningstar DBRS の見通しと信用格付けは監視されています。
DBRS株式会社
ウェストワシントンストリート22番地
シカゴ、イリノイ州 60602 米国
電話 +1 312 332-3429
この取引の分析に使用された信用格付け手法については、以下をご覧ください。
— 北米 CMBS マルチ借り手格付け手法 (2024 年 3 月 1 日)/北米 CMBS インサイト モデル バージョン 1.2.0.0、/research/428797
— 北米CMBS金利のみの証券の格付け（2024年6月28日）
/研究/435294
— モーニングスターDBRS北米商業不動産物件分析基準（2024年6月28日）
/研究/435293
— 北米商業住宅ローンサービス会社ランキング（2024年8月23日）
/研究/438283
— 米国ストラクチャードファイナンスの法的基準（2024年4月15日）
このクレジットやこの業界に関する詳細については、当社までお問い合わせいただくか、 [email protected]。
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