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2026-01-17 10:46:00
ルイス・“マック”・マキルウェイン 3 世は、7 年前にボルチモアのコンドミニアムを購入しました。家に公平性を築くことができ、仕事で旅行するときにメンテナンスの心配をしなくても済むと考えたからです。
しかし、非営利団体を運営するマキルウェイン氏は今、たくさんの後悔を抱えている。同氏とアッパー・パーク・ハイツのザ・エルモントのアパート所有者数十人は、汚職を助長する一方で救いようがほとんどない制度に裏切られたと感じていると話す。
「我々に対して壁が置かれている」と彼は言った。 「安全な避難所であるはずだったのに、悪夢に変わってしまったのです。」
住民らによると、６階建てビルのファサードの修復は何年も止まっているという。屋根からの雨漏りや浸水、空調設備の交換が必要、配管は放置され、電球は切れ、エレベーターの上昇ボタンはなくなり、スタッフの離職率も高くなります。
ザ・エルモントの区分所有者のうち11人は昨年、選挙操作の疑いでコンドミニアムの理事長と管理会社を相手取ってメリーランド州司法長官事務所に告訴状を提出した。メリーランド州コンドミニアム法は、州内のコンドミニアムの形成と管理の方法を規定し、区分所有者と協会、保険、財務の透明性に関する規則を定めています。
AGの消費者保護部門は苦情を精査したが、当局者らは説明なしにすべての苦情を終了したとザ・サン紙に語った。
現在、法廷で争いが続いている。マキルウェイン氏と他の住民は、ボルティモア巡回裁判所で2025年7月に起こした訴訟で、エルモント・コンドミニアムと役員が不正選挙を行い、所有者の資金を不適切に管理し、コンドミニアム協会規約を無視したと主張した。一部の住民は、不動産価値の下落、銀行住宅ローン確保の困難、基準以下の維持管理、不正な支出、脅迫的な雰囲気などを原因として理事会や管理会社を非難している。訴訟では管理会社の名前は明らかにされていない。
コンドミニアムの住人は懲罰的損害賠償とコンドミニアムの帳簿と口座を見直す機会を求めている。そして判決が下されるまで、理事会が裁判所の承認なしに住宅所有者の資金を支出することを阻止したいと考えている。
エルモントの代表者はインタビューや法廷文書からの住民の主張に応じることを拒否した。エルモントの取締役会会長であるラトーニャ・ディッカーソン氏と、ジョッパにある取締役会雇用管理会社コムファースト・マネジメントの社長であるスーザン・ソルツマン氏は、いずれも弁護士のジョン・M・オリヴェリ氏を通じてコメントを拒否した。
マキルウェイン主導の訴訟は「エルモント・コンドミニアムの運営に関する原告の決定に従わせるためにエルモントのボランティア役員を利用するために、訴訟の脅威を利用しようとする不適切な試みにほかならない」と、ディッカーソン氏と他の役員4名、区分所有者協議会を含む被告らは2025年8月の申し立てで述べた。
住宅所有者に力を与える
全米の住民が強すぎるとみなしているマンションや住宅所有者協会の改革を求め、そのように統治される住宅が増えるにつれ、エルモントでの紛争が勃発している。コミュニティ協会研究財団によると、計画コミュニティ、コンドミニアム、住宅協同組合などのコミュニティ協会が米国の住宅ストックの 3 分の 1 を占め、8,000 万人近い住民が住んでいます。今年はさらに 4,000 の新しい自治会が設立されることが見込まれています。
フロリダ州在住のポール・ミラーさんは、妻のブランディさんと「住宅所有者の手に電力を取り戻す」ために6年間働いてきたと語った。彼らは、自分たちのコミュニティの役員が選挙を停止し、再任し、記録の提出を拒否したことを受けて、フロリダ州タンパで非営利HOA改革同盟を立ち上げたと語った。
「彼らは法律が何であるかを知らなかったか、あるいは気にしなかったのです」とポール・ミラーは語った。 「彼らは主導権と権力を握っていたので、他人が何を言おうと関係なかった。」
費用のかかる法的支援や調停の助けを求める以外に、「住宅所有者が直面した問題に対して多くのことをする手段は実際にはありません」と彼は言う。 「標的にされ、説明責任がないため、声を上げることを恐れる人がたくさんいます。」
ミラー夫妻はフロリダ州で理事の研修を強化し、選挙不正を軽犯罪に引き上げるのに貢献してきたと主張し、メリーランド州、ペンシルベニア州、ノースカロライナ州、オハイオ州、ネバダ州、コロラド州、テネシー州、イリノイ州でも住民が系列会社を立ち上げるのを支援している。
ザ・エルモントでの紛争は、他の場所での紛争の典型です。ミズーリ州に本拠を置くサーマン法律事務所の不動産弁護士であるケイトリン・A・バノーバー氏は、紛争には取締役会の管理ミス、記録へのアクセス、特別評価や罰金、維持責任やルールなどが関わることが多いと同事務所のウェブサイトで述べている。
しかし、効果的なリーダーシップと住宅所有者の関与があれば、コミュニティ・アソシエーション・リビングは機能する、とコミュニティ・アソシエーション・インスティテュートは述べている。ボランティア委員会は、住宅所有者の好みと地域社会の利益のバランスをとるのに苦労することがよくあります。
「上品な場所」
1984 年に建設されたとき、ザ エルモントは、堅実な地域にある勤労家族にとって望ましい住所とみなされていました。長年住んでいる人々によると、122戸の建物内のアパートは通常、すぐに売れてしまうという。
住宅購入者は、シナゴーグから徒歩圏内にある、にぎやかなパークハイツ通りから奥まった7エーカーの芝生の敷地に惹かれた。ドアマンと受付係がいて、アパートメントには大きな部屋、大きな窓、高い天井がありました。
「上品な場所でした」と、エルモントで26年近くオーナーを務めるシャーロット・ルトコヴィッツは語った。 「アパートが開いていることはほとんどありませんでした。」しかし現在、水漏れやその他の問題を解決するためのメンテナンスに連絡するのは難しく、約6人の所有者が条例に違反してユニットを貸し出していると、7月の訴訟での主張として彼女は述べた。
1992年から居住しているメアリー・フランシス・ワグナーさんによると、近所の人たちはよくロビーに集まり、犬と一緒に座ったり、トランプをしたりして郵便物の配達を待っていたという。
コムファースト管理下では約２年間実施され、住民らはロビーは集まったり座ったりするためのものではないと告げられたと彼女は語った。
「ここはあなたのロビーではない。あなたが所有しているのは自分のドアだけだ」とワグナーさんは言われたことを思い出す。 「誰もが『ここには歓迎されない』というプレッシャーを感じていました。 」
ディッカーソン氏がコミュニティに宛てた2024年1月8日付のメモには、その軋轢が示されている。ディッカーソン氏は、取締役会は噂や虚偽の告発が広まっていることを知ったと述べた。
「不必要な紛争に巻き込まれるわけにはいかない」と彼女はメモの中で述べた。 「私たちは、マンションの使用料に貢献する同じ区分所有者として、使用料の値上げにつながる可能性のある行為を避けることに全力で取り組んでいます。」
現在、妻が働いているグアテマラの別荘に住んでいるマキルウェインさんは、2025年2月からザ・エルモントのコンドミニアムを売却しようとしている。通常、資金確保の問題が原因で、5件の売却計画が頓挫している。同氏らは、資金調達の問題はレンガ造りの建物の構造を修復する工事の停滞を巡る紛争に端を発していると主張している。
こうした高価な建物の修繕の必要性を考慮して、マキルウェイン氏は以前からエルモントの取締役会に参加するようになっていました。 2021年6月にフロリダ州サーフサイドの海辺にある12階建てのマンションが部分崩壊した直後のことだった。シャンプレーン・タワーズ・サウスの崩壊では98人が死亡し、米国史上最悪の構造破壊の一つとなった。
取締役会のメンバーがエルモントのファサードの問題について数年前に出したエンジニアリング会社の警告を再検討したのはその時だった。
修理には、ワシントン DC の Valcourt Exterior Building Services とメリーランド州ウッドストックに拠点を置く Becht Engineering が雇われました。コンドミニアムの所有者には、面積に応じて1戸当たり7,000ドルから10,000ドルの特別査定が発行され、理事会は修繕資金として100万ドルの融資を行った。所有者は、毎月約 400 ドルから約 740 ドルのコンドミニアム料金を支払います。これには、埋蔵量が少ない場合の予期せぬ多額の費用に対する評価額が月々の費用に追加され、通常は分割払いで支払われます。
ベヒト社のエンジニアからエルモント社に宛てられた2022年4月の手紙によると、ファサード修復の第一段階が大幅に完了したことが示されている。追加段階は「エルモントが決定する、収集され利用可能な資金」に基づいて決定されると述べた。 BechtのCOOであるJames W. Anderson氏は、同社は弁護士を通じてコミュニティと協力していると述べ、それ以上のコメントはなかった。
ヴァルコート氏が作業の約4分の3を完了した後、マキルウェイン氏を含む元取締役会メンバーは部品の過剰請求を懸念するようになった。彼らは仕事を中断した。 2023年11月にコミュニティが7人の取締役のうち5人を解任し、ディッカーソンを会長に選出したとき、取締役会は請求の不一致と完了計画についてヴァルコートと協力していた。
昨年、エルモントと両請負業者は、マキルウェインの訴えとは別に、現在も係争中のいくつかの訴訟に巻き込まれた。
訴状によると、ヴァルコートはエルモントに対し、レンガ積みの再設置、アンカーと根太の設置、損傷したレンガ積みの化粧板の交換を行う190万ドルの契約のうち、約76万ドルの未払い工事と提出された請求書に対する損害賠償を求めている。エルモントは、ヴァルコートとベヒトの両社に対する訴訟で、両社の仕事は不適切で欠陥があり、安全への脅威であると主張している。
しかし、ザ・サンの取材に応じたオーナーの多くは、マンション管理協会の前提に同意できないと述べた。彼らは、仕事の誠実さではなく請求の問題が問題であり、訴訟は費用がかかり、仕事が完了できなくなるだけだと主張している。
住宅所有者は、建物が売れない原因は未解決の建物問題にあると主張している。
マキルウェイン氏は、未解決のファサード工事は売却を希望する住宅所有者に影響を与えると述べた。同氏は、「誰かが自社のユニットを移動させているとすれば、それは投資家と現金取引を行っているからだ」と述べた。
マキルウェインさんはその後、2018年に7万1000ドルで購入した2ベッドルームのユニットの価格を13万7000ドルから12万ドルに値下げした。
ザ・エルモントの管理会社であるコムファーストは、近くのグレンガイル・アベニューにあるザ・リージェンシー・コンドミニアムも管理しており、居住者の1人がザ・エルモントと同様の苦情を報告している。アーロン・デイビスさん（33歳）は、2021年6月にそこで3ベッドルームのユニットを13万ドルで購入し、初めての住宅購入者となった。
問題はすぐに現れました。上の階の隣人のシャワーからバスルームに水が漏れた。コムファーストは請負業者を派遣し、デービスさんの天井に穴を開け、修理は二階のコンドミニアムの所有者の責任であると判断し、穴をビニールシートでテープで塞いだ。
「彼らが来るまで、私の天井には穴などありませんでした」とデイビスさんは語った。 「問題は決して解決されなかったため、天井の穴から水が入り続けました。」
デービス氏とコムファースト社長のソルツマン氏との電子メールのやりとりの中で、請負業者は、漏水源を見つけるために乾式壁が取り外され、上の階のテナントにシャワーの使用を中止するよう求められたと説明した。ソルツマンさんは、修理について所有者からの連絡を待っていると語った。彼女はデービス氏を「虐待的」だと非難し、コムファーストが問題を引き起こしたわけではないと述べた。
「あなたには、その処理を引き継ぐという選択肢があります」と彼女は2023年1月31日の電子メールで述べた。 「しかし、私たちの誰もこのような扱いを受けることはありません。」
ソルツマン氏はコメントの要請に応じず、コムファーストの弁護士オリヴェリ氏もコメントを拒否した。デイビスさんは最終的に天井を自分で直すことになったが、それでも時々水が漏れるという。
デイビス氏は、「最初の家を購入する準備ができていました」と述べ、水道代と維持費をカバーする月額 450 ドルを支払いました。しかし、「今にして思えば、ボルチモア市にコンドミニアムを買うことは二度とないだろう。」
ニュースに関するヒントはありますか? Lorraine Mirabella ([email protected] および (410) 332-6672) までご連絡ください。
#マンションの悪夢ボルチモアの住宅所有者らが訴訟で汚職と腐敗を主張