「イモビリエン」特別サプリメントからの専門家の貢献 –
バーゼルIIIにもかかわらず解決策
新しい法的環境は、銀行ローンへのアクセスを制限し、メザニンの資金調達の魅力を高めます。
とアマルセオ、フォックスストーン、
不動産債務のニコラス・テリアヘッド、フォックスストーン
本日午後5時に公開
UBSとCredit Suisseの合併により、大規模な不動産エンゲージメントが集中しています。
Bild：Michael Buholzer/Keystone
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スイスは、2025年1月からの自国の資金規制（ERV）の改訂を通じて、バーゼルIIIの最終基準を引き継ぎました。これらの契約の重要な要素は、銀行がリスクのある融資のためにより多くの資本を維持する義務です。これにより、財政的ストレスの時代の回復力が強化されますが、貸付時により選択的に行動するようになります。
バーゼルIIIでは、スイスの不動産の風景は、特に不動産ローンの分野で、その性格を根本的に変えています。帰還エリアの住宅用不動産の場合、信用リスク（LTV）の比率が60％を超えると、より高いリスクの重みが承認されました。これは、銀行が以前の規制によると、これらのローンのためにはるかに多くの資本を保持しなければならないことを意味します。さらに、建設および開発ローンはより厳密に扱われます。バーゼルIIIには、より多くの資本が必要であり、多くの場合、より高い販売または株式の義務が必要です。
もう1つの新しい尺度は、現在、低金利でレンタルおよび自己使用された建物のリスクの重み付けをわずかに削減しています。ただし、最も慎重な方法で資金提供されているプロジェクトにのみ適用されます。
これらの基準と並行して、UBSとCredit Suisseの合併により、不動産の偉大な関与が集中しているため、他の銀行が貸付制限に近づき、新しい開発とインパクトファイナンスが考慮されると制限的になります。
問題の公平性
その結果、特に高金利と建設ローンを備えたプロジェクトのために、プロジェクト開発者が従来の銀行資金を獲得することはますます困難になっていますが、国は住宅の鋭い不足に直面しています。さらに、銀行は、多くの場合、建設の開始を遅らせたりブロックしたりするより高い資本コストを補償するために、事前販売と株式に対してより高い要求を課します。また、バーゼルIIIは、リスクと見なされるローンのために、さらに多くの資本を保持する必要があることを要求しています。
銀行は、これらのローンを確保するために、より高い割合の株式を提供する必要があるため、これらの取引のために非常に高い資本コストに直面しています。その結果、複雑で強く外国の開発ローンが銀行の魅力を失います。
内部クレジット許可プロセスに関しては、銀行は取引をより批判的にチェックし、新しいリスク利回り基準に対応しないローンを拒否できるため、それらは強化されます。したがって、焦点は、リスクが低く、負債のレベルが低い取引にあります。多くの場合、最初のクラスの場所で、強力なスポンサーと非常に保守的な資金調達構造を備えています。
ただし、重要な色合いがあります。借金が少ない賃貸住宅の建物は銀行にとって依然として興味深いものですが、このリスクの重み付けを超えるすべてのオファーは資本集約的であり、銀行にそのようなビジネスに参加することを強制します。
この新しい状況は、改修、ESGの改善、または近代化に資金を供給したい住宅所有者など、プロジェクト開発者の資金調達ギャップにつながります。その結果、多くのプロジェクトが遅れたり、制限されたり遅れたりする可能性があり、スイスの住宅の不足がさらに強化されます。
銀行の介入はありません
幸いなことに、メザニンの債務と部分的なローンへの民間投資家の利益のおかげで、ギャップを埋めるためのソリューションが出現しています。特に従来の資金調達が不可能な場合、銀行の介入のない建設および改修ローンは、スイス市場で現実になりました。
利点は、投資家と開発者の両方にとってかなりのものです。投資家は、部分的なローンを通じてローンへの直接アクセスを受け取ります。これは、12〜36か月の期間にわたって固定リターンを生み出し、不動産資産によって保護されます。
銀行からの資金がますます少ない不動産債務製品に投資し、以前は他のアクターのために予約されていた市場セグメントにさらされることができます。参加ローンは通常、下位の立場を補償するためにより高い固定金利を提供し、それに関連するリスクをカバーするために債務通知などの実際の資産によって保護されなければなりません。
プロジェクト開発者にとって、銀行ローンに従属するローンは、プロジェクトを進めるために非常に重要です。部分的なローンを通じてメザニンの資金調達は、会社の経営陣に耐えることなく資本化を可能にするため、好ましいソリューションとして機能します。部分的なローンは、この市場を民間投資家がアクセスできるようにするため、安定した魅力的なリターンの恩恵を受け、同時に必要なリビングスペースの開発に貢献しているため、プロジェクト開発者は資金調達源へのアクセスを可能にします。
たとえば、500万chを必要とするプロジェクト開発者は、部分的なローンのおかげで、彼のプロジェクトを市場金利よりも高い資金調達に喜んで資金を提供するいくつかの民間投資家を集めることができます。
このモデルは、代替資金調達オプションのプロジェクトスポンサーと、投資家が強力で安全なシステムに向けて、2倍のアクセスまで開きます。従来のチャネルが閉鎖されているコンテキストでは、このソリューションはスイスの建設を促進するための具体的なレバーです。
この専門家の貢献は、2025年5月17日からの「イモビリエン」特別サプリメントから来ています
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