C-PACE CRE融資で突然記録的な取引が急増

この記事のバージョンは、ダイアナ・オリックとともに CNBC Property Play ニュースレターに初めて掲載されました。 Property Play は、個人からベンチャー キャピタリスト、プライベート エクイティ ファンド、ファミリー オフィス、機関投資家、大規模な上場企業に至るまで、不動産投資家にとって新しく進化する機会をカバーしています。 サインアップ 今後のエディションを受信箱に直接受け取ることができます。

商業ビルの所有者がエネルギーや水の節約、再生可能電力の追加、または回復力の向上を目的とした大規模な改修の費用を支払うのを支援する特定の種類の融資が、間違いなく厳しい融資環境の中で大幅な成長を遂げています。

今月、Nuveen はワシントン DC の画期的なオフィスから住宅への転換であるザ ジュネーブに対して 4 億 6,500 万ドルの C-PACE 取引を締結しました。この取引は史上最大の C-PACE 資金調達となります。

C-PACE は商業不動産評価クリーン エネルギーの略で、従来の銀行融資とは異なるタイプの融資です。この制度は州レベルで運営されており、地元の指導者に有効な法案を可決するよう要求している。ローンの金額は固定資産税に加算され、長期間 (通常は 20 年または 30 年) にわたって返済されます。これにより、支払いが通常は固定料金で分散され、アップグレードにより運用コストが削減され、資産価値が向上するため、省エネ プロジェクトをより手頃な価格にすることができます。

C-PACEへの資金提供を提唱する非営利団体PACENationによると、2009年から2024年末までのC-PACEへの累積投資額は100億ドル近くに達した。

しかし、より多くの州がこのプログラムを制定する政策を可決し、より多くの所有者や貸し手がプロジェクトに資金を提供するツールを採用するにつれて、C-PACE融資は2桁の利益を記録し、過去5年間で実際に成長が加速しました。現在、40 の州が C-PACE 政策を実施しており、2015 年の 6 つのアクティブなプログラムから 32 のアクティブなプログラムが増加しています。

Nuveen は、2025 年だけで 53 件の取引で 21 億ドルの C-PACE ローンを締結し、総額 50 億ドル以上を組成しました。 9月、Nuveenはフロリダ州タンパのペンドリー・ホテル＆レジデンシズとの2億9000万ドルで、これまでで2番目に大きなC-PACE取引を完了した。このクロージングは、タンパ市における最初の C-PACE 資金による取引でもありました。

Nuveen は、C-PACE 融資による改修により 30 万トン以上の二酸化炭素が節約されたと述べた。

しかし、環境がすべてではなく、特に政治の風が脱炭素化から遠ざかっている中で、貸し手はそのことをすぐに認めている。

Nuveen の関連会社である Nuveen Green Capital の CEO 兼 CIO である Alexandra Cooley は次のように述べています。 「実際、私たちが目にするプロジェクトの大部分（私が最後に確認したところ97%でした）は、不動産の運営コストを削減するエネルギー効率か、気候変動に対する回復力のいずれかを組み合わせたものです。つまり、実際に再生可能エネルギーである割合はごくわずかです。」

実際、経済政策の不確実性が伝統的なCRE銀行の融資に大きな打撃を与えている高金利環境が長期化する中で、貸し手にとってこのメカニズムはますます魅力的となっている。 C-PACE ローンは不動産に対する上級税評価によって担保されているため、長期の固定金利エクスポージャーを希望する機関顧客にとっては魅力的です。

「私たちの借り手は実際には不動産そのものであり、常にその不動産の所有者である必要はありません。そのため、より安全であり、長期投資家である私たちの投資家がその期間を保持できるようになります」とクーリー氏は説明しました。

この分野のもう1つの主要企業であるピーチツリーは、ネバダ州ラスベガスのリオ・ホテル＆カジノに対する、実際に2024年に完了する改修工事のための1億7,650万ドルの融資という、同社最大のC-PACE契約を締結した。この融資は、これらの改修工事に遡及して資金を提供するように構成されていたため、所有者はシニアローン義務を軽減でき、これもC-PACE製品の利点だった。

ピーチツリー・グループの最高経営責任者（CEO）グレッグ・フリードマン氏は、「最近新規開発プロジェクト、新規開発ホテル物件、集合住宅物件、あらゆる種類の商業用不動産物件をオープンしたばかりの場合、救済資金メカニズムとして活用でき、技術的には遡及C-PACEローンを実行して、そのプロジェクトの資本を再構築し、プロジェクトに資金を提供した銀行や貸し手の返済を助けることができる」と説明した。

フリードマン氏は、C-PACEを「商業用不動産の資本市場が崩壊した」時代の経済発展ツールだと考えていると述べた。

同氏は「商業用不動産融資市場の５０％を銀行が占めている。銀行は新築や新規開発プロジェクトに選ばれる貸し手となる傾向があるが、同じ水準で融資を行っていないだけだ」と述べた。

フリードマン氏によると、C-PACEはローンを集約して証券化できるため、ビジネスとしてピーチツリーにとって非常に収益性が高いという。

「こうした証券化に投資する保険会社はたくさんある」と同氏は付け加えた。

C-PACEの貸し手はローンの「グリーン」な側面にはそれほど重点を置いていないが、それでも「回復力」に惹かれている。

C-PACE ローンは、エネルギー効率の高いアップグレードに資金を提供するために行うことができます。これにより、全体的なコストが節約され、建物の価値が高まりますが、建物の復元力をアップグレードするために行うこともできます。これには、洪水、火災、さらには地震に対する対策も含まれます。気候災害がますます極端になる中、このことは投資家にとっても魅力的だ。

クーリー氏は、C-PACEプログラムを導入する州の増加、市場の教育と意識、投資家の関心という3つのことがこの分野の拡大を促進すると考えていると述べた。

「機関投資家の参入により、資本コストとC-PACEの構造は商業用不動産業界にとってより魅力的なものになった」と彼女は述べた。