BC州裁判所、バンクーバーのデュプレックスを巡る「奇妙な混乱」を解明

BC州最高裁判所の判事は、彼女が「奇妙な混乱」と表現した事件について判決を下した。 今週初めに出された決定。

カーラ・L・フォース判事の争点は、バンクーバーの東41番街にあるデュプレックスの正当な所有者が誰であるかという問題であり、この住宅は3件の別々の、ある意味では競合する差し押さえ手続きの対象となっている。

BC Assessment によると、問題の物件は 2015 年に建設されました。 2階建てのデュプレックスで、2つのユニットに合計4つのベッドルームと4つのバスルームがあります。

2023 年 7 月 1 日現在の価値は 2,567,000 ドルと記載されています。

この物件の元の所有者は、Rajvir Singh Parmar が監督する番号付きの会社 1022724 BC Ltd. です。

フォースの判決全体で「1022」と呼ばれる同社は、不動産の登録所有者のままであるが、この判決は、不動産が2021年に別の所有者に譲渡されるべきであったことを明らかにしている。

判決によれば、当時、裁判所は、その不動産を223万8000ドルでマダン・ジョシに売却することを規定した「権利確定命令」を認めたという。

最初の差し押さえ

この権利確定命令は、この不動産に関わる最初の差し押さえ手続きの集大成であり、この手続きは、不動産の最初の抵当権を保持していたサムラ・エンタープライズ社とコロッサル・フォーチュン・ホールディングス社によって開始された。

裁判所は2019年3月にサムラ氏とコロッサル氏に対し、1022氏とパルマール氏が住宅ローンを完済して不動産の売却を回避できる6か月の「償還期間」を与える建物の占有命令を認めた。

フォース氏の決定によれば、不動産が償還されないままその期間が終了すると、裁判所はサムラ氏とコロッサル氏に不動産売却の「独占的行為」を認めた。

ジョシは2021年1月にサムラおよびコロッサルと売買契約を締結し、裁判所は同年3月に売却の権利確定命令を承認した。

権利確定命令では売却を4月7日に完了するよう求めていたが、当事者が合意すれば完了日を14日間延長することを認めていた。

サムラとコロッサルの弁護士がジョシの弁護士に送った完了日が4月21日まで延長されたことを示す電子メールから引用したフォースの決定は、彼らがまさにその通りに行動したことを示している。

しかし、延長は明らかに合意されていたにもかかわらず、1022とパルマールが4月15日に住宅ローンの返済について貸し手に連絡したところ、貸し手は支払いを処理し、係属中の訴訟証明書を不動産の所有権から免除した。

パルマーと 1022 は、この不動産に対して他の 2 つの抵当権を設定することで、サムラとコロッサルの抵当権の返済に資金を提供しました。その後、所有者らはこれら2件の住宅ローンも滞納しており、追加の差し押さえ手続きが進行中である。

注文は保留しなければなりません

フォースの決定によれば、問題は、パルマーと1022はそもそもそれらの住宅ローンを取得することができなかったということである。なぜなら、彼らの最初の住宅ローンを償還する権利は、法的に言えば、権利確定命令が認められた時点で消滅しているからである。

それにもかかわらず、権利確定命令は履行されず、デュプレックスがジョシに譲渡されるはずだった3年半後もパルマーと1022が所有者のままである。

この現実を踏まえて、フォース氏は権利確定命令をどうするかという決定を下した。

「最終的に、私が対処しなければならない問題は、特別な状況があるかどうか、あるいは、それが正義の利益にかなう場合、裁判所が公平な裁量権を行使して権利確定命令を無効にするかどうかである」と判事の判決は述べている。

「これは難しい決断だ。私がどんな決断を下しても、少なくとも一人の罪のない当事者に偏見を与えることになるからだ。」

フォース氏は、「この事件の事実は独特」であり、「類似の事件は見つからない」と指摘することから、その疑問の分析を始めた。

彼女は、権利確定命令は破棄されなければならないと結論付けた。

判決には「完了日はとうに過ぎており、サムラ／コロサルの抵当権が免除された結果、不動産の売却は完了しなかった」と書かれている。 「権利確定命令の現在の条件は強制力がありません。」

権利確定命令を脇に置くと、最初の抵当権の償還が有効になるため、2番目と3番目の抵当権の貸し手は不動産の差し押さえを進めることができます。

フォース氏の決定には「権利確定命令が取り消された場合、ジョシ氏が損失を被ることを受け入れる」と書かれている。

「しかし、私の見解では、ジョシ氏は、自身の損失に対して、サムラ、コロッサル、そしておそらく（彼らの弁護士）リチャーズ氏に対して訴訟を起こすことができる損害賠償請求権を持っています。さらに、ジョシ氏がまだ購入したい場合は、ジョシ氏は、その不動産を所有している場合、2回目と3回目の差し押さえ手続きで購入を申し出ることができるが、おそらくその不動産に対してより高い価格を支払わなければならないだろうが、そうすることで、サムラ氏、コロッサル氏、そしておそらくジョシ氏に対する損害賠償請求を裏付けることになるだろう。リチャーズは彼らの不正行為に対して。」