入力日：2026.02.05 06:00
郊外にあるのが残念ですが、江南と同じ規制がかかっています。
10・15対策で復興は阻止され、1・29対策は公共爆弾だった。
「過熱する投機街と東ヘオシステムを解放してください」クレーム連発
[땅집고] 「30年間遅れをとっていた蘆原区はソウル市によって救われようとしたが、李在明の措置によって潰された」
李在明（イ・ジェミョン）政権が先月２９日に第３次不動産政策を発表して以来、ソウル市蘆原区（ノウォング）の住民らは裏切られたと感じている。ソウル郊外に位置するため、いわゆる「江南3区」（江南市、瑞草市、松坡区）や「馬龍城」（麻浦市、龍山市、城東区）など他の自治区に比べて復興・再開発事業が遅れ、各種インフラ整備も遅れていた。しかし、住宅価格が相対的に低い蘆原区の不動産規制措置が相次ぎ、地元不動産市場は復活の機会を失った。
韓国最大のオンライン不動産コミュニティ「不動産学」に「蘆原区住民の憤りを表現した「蘆原は三度死んだ」というタイトルの投稿が共感を集めている。
◇最初の死：郊外の悲しみ…建設費は江南と同じだが、販売価格は３分の１だ。
彼らが主張する「最初の死亡」は、それが物理的に郊外にあったために起こった。昨年12月現在、蘆原区の建て替え対象となっている老朽マンションは計73戸あり、ソウル市内で最も多く、維持管理が急務となっている。このうち62％（45か所）が再建を進めているが、大部分はまだ初期段階にある。
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これまで復興が加速できないのは事業性が乏しいからだ。江南地域のような好立地のマンションの場合、最近では1坪当たりの建設費が1000万ウォンにまで上昇しているが、一般分譲価格は市場価格の7000万〜1億ウォンに設定できるため、協同組合は十分な利益を得ることができる。しかし、蘆原区はソウルなので、同じ建設費をかけても一般分譲価格が3,000万ウォン程度にしかならず、事業性が厳しいというか、むしろ赤字の構造になっている。
◇二番目の死：オ・セフンが救おうとしたノウォンとイ・ジェミョン 10人·15 すべての対策が失敗しました
昨年、李在明政権が発表した10・15措置の影響で「第二の死」が起きたと主張されている。
オ・セフン・ソウル市長が就任して以来、ソウル市の方針は、すでに多くの開発が行われている江南ではなく、江北に開発能力を集中させることだった。実際、蘆原区は上渓・中渓洞一帯の地区計画を通じて容積率を390％まで引き上げ、事業性を補う補正係数を導入すると発表した。実際、「月渓東新」の場合、建て替えで建設する予定だった賃貸住宅66戸を全て一般分譲住宅に転換し、総費用314億ウォンを削減した。また、各種復興認可手続きを支援するソウル市の迅速統合計画には19団地が選定され、インフラ拡張分野ではソウル都市高速交通（GTX）C線と軽便鉄道東北線の整備が予定されており、大規模公演場であるソウルアリーナの建設計画も策定されている。
しかし、ソウル市の「心肺蘇生」は昨年10・15措置で取り消された。政府は、ソウルの住宅価格が不安定であると判断し、ソウル市全25区と京畿道12区を同時に三重調整区域、投機過熱区域、土地取引許可区域に分類し、復興の重要な段階である協同組合の設立、移転、建設段階で難航していることを意味する。
まず、調整対象地域に指定されたことにより課税基盤が強化されました。複数の住宅を所有する人に対する取得税・譲渡税の重課により、取得税・売却税ともに減税され、従来の1戸当たりの2年間の非課税要件に加え、2年間の実居住要件が追加され、非課税の対象となりにくくなりました。前売り権の転売制限、定期購読ボーナスポイント制度の拡大、総合固定資産税の引き上げなどの影響もあり、蘆原区地域のマンション取引は全体的に減少した。
その後、過熱する投機地域の規制により融資限度額が引き下げられ、再建事業にも支障をきたした。特に投機過熱地域では組合設立認可後の占有権譲渡が禁止されているため、資産を流動化したい地主らが組合設立に反対し組合設立が困難になっているほか、分譲価格上限規制の導入により再建の事業性が低下しているとの指摘もある。従来は評価額の60％まで移転費用の融資が可能だったが、規制により40％に引き下げられ、複数の住宅を所有する人に対する移転費用の融資は全面禁止され、建て替え事業の進行をさまざまな面で妨げた。
土地取引許可区域の指定は蘆原区の不動産市場にも大きな影響を与える。住宅の購入には区長の許可が必要で、実際に２年間居住する必要があるため、取引は鈍化している。チョンセを通じた蘆原区のアパート購入が阻止されて需要が減少し、再開発地主が移転後の既存住宅の処分に別途許可を得る必要があるため、経営がさらに困難になっている。
◇３人目の死亡：１月２９日への対応としての公営住宅爆破事件
蘆原区住民が感じた地域の「第３の死」は、今年１月２９日の措置から始まった。この計画には、蘆原区泰陵CCに公営住宅6,800戸を供給する計画が盛り込まれている。ここでの開発は、過去の文在寅政権発足時には実現しなかった供給カードであり、今後の交通影響評価などの面で蘆原区復興事業に悪影響を及ぼす懸念があると指摘されている。
蘆原区在住のAさんは、「民間再建を加速すれば、蘆原区内の45団地に2万5700戸の新しいマンションを建設できるのに、なぜ規制で再建を阻止し、数千億ウォンの税金をつぎ込んで泰陵CCの6800世帯に固執するのか理解できない」と語った。 「ぜひやってください。この２つさえ解決すれば復興は可能です」と訴えた。
住民らも蘆原区長に対する不満の声を上げている。 10・15対策に続く1・29対策の導入で蘆原区の不動産市場が低迷し、オ・スンロク蘆原区市長は「土地取引許可制度は整備事業に影響を与えない」「（住宅価格の安定には）家のない人々のことも考えなければならない」など、住民の財産権を考慮しない発言で批判を浴びた。特に、李在明（イ・ジェミョン）政府に規制解除を求めるメッセージが書かれた横断幕２００枚を作成したが、強制撤去されたことで、蘆原区住民の意見を事実上無視しているとの主張が強まっている。 /[email protected]
#郊外は悲しいが私たちを３回も殺したノウォンさん不動産対策に怒り