マリコパ郡上級裁判所の判事は本日、旧クラブ・ウェスト・ゴルフコースの再開発を恒久的に制限しようとするクラブ・ウェストの住宅所有者グループに不利な判決を下し、164エーカーの敷地の将来を巡る4年にわたる訴訟に終止符を打った。
1月15日付けで今日提出された10ページの判決文の中で、スザンナ・C・ピネダ判事は、ゴルフコースの所有地はゴルフコースのままでいるか、記録された約款、条件、敷地を管理する制限に基づいてゴルフコースとして使用し続けるか、オープン状態に戻さなければならないと主張したクラブ・ウエスト・コンサーバンシーが提起したすべての請求を棄却した。
裁判官は、住宅所有者にはゴルフコースの管理文書を執行する法的立場が欠如しており、この請求は予断を持って却下された先の訴訟によっても妨げられていると結論づけた。
ピネダ判事は判決の冒頭で、当事者がすでに決定された請求に報復することを防ぐ既判力の法理に基づいてこの訴訟は排除されると認定した。
裁判所は、2014年にフットヒルズ・クラブ・ウェスト・コミュニティ協会がゴルフコースの当時の所有者に対し、ゴルフコースとして維持・運営するよう求めて訴訟を起こしたことを指摘した。この訴訟は後に偏見をもって却下された。
「これこそまさに原告がこの訴訟で求めているもの、つまりゴルフコースの敷地をゴルフコースとして運営し、その他の土地利用を禁止するという命令だ」とピネダ氏は書いた。
住宅所有者らは先の訴訟当時、協会の会員だったため、裁判官は協会の結果に拘束されるとの判決を下した。
「偏見を持ってその訴訟を却下することは、その訴訟の本案に対する判決として機能し、この訴訟を排除する」と判決は述べている。
それだけを根拠に、裁判所は訴訟を却下した。それでも、「十分な注意を払って」ピネダ氏は住宅所有者の残りの議論に取り組み続けた。
争点の中心は、クラブウェストの居住者が、敷地の使用を管理する宣言権を持つ不動産所有者ジ・エッジによる再開発を阻止するために、ゴルフコースの個別のCC&Rを強制するかどうかに関するものだった。
ピネダさんはそれはできないと答えた。
裁判所は、住宅所有者は独自のマスターCC&Rによって管理されていると強調し、ゴルフコースは住宅コミュニティの一部ではなく、第三者によって所有されており、別個のCC&Rによって管理されていると明確に述べています。
「マスターCC&Rは各住宅所有者に対し、ゴルフコースはマスターCC&Rの一部ではないことを特にアドバイスしている」と判事は書いた。
ゴルフコースのCC&Rの下では、事前のティータイム予約やコース運営中の料金の割引など、限定的な特典のみが住民に提供され、土地利用を管理する権利はなかった。
この訴訟は2021年12月にコンサーバンシーによって起こされた。このコンサーバンシーは約350人の住宅所有者で構成されており、そのほとんどがコースの外周沿いに割増地価を支払った人々である。
この訴訟では、クラブ・ウェストの元の住宅建設会社であるUDC-フットヒルズ・リミテッド・パートナーシップと、UDCを買収したシェア・ホームズが住宅購入者に対し、その敷地は常にゴルフに使用されると約束したと主張した。同保護団体はまた、その約束を強化する数十の新聞記事やマーケティング資料も引用した、と同保護団体は主張した。
ピネダは昨年、シア・ホームズを被告として解任したが、
「この訴訟によって提起された重大な問題は、隣接するコミュニティの住宅所有者がゴルフコースのCC&Rのセクション1.1を執行する資格があるかどうかである」とピネダ氏は書いた。答えは「ノー」だと彼女は結論づけた。
住宅所有者らは、アワトゥキー・レイクス・ゴルフコースをめぐる長期にわたる訴訟における、2019年のアリゾナ州控訴裁判所の判決、スウェイン対ビクスビー・ビレッジ・ゴルフコースに大きく依存した。
この決定により、隣接する住宅所有者がゴルフコースの規約を施行することが可能になった。
ピネダ氏は事実が根本的に異なるとして、その比較を拒否した。
スウェインでは、ゴルフコースのCC&Rは、近隣の住宅所有者を強制可能な権利を持つ「受益者」として明示的に特定した。クラブウェストの場合、ゴルフコースのCC&Rにはそのような文言は含まれていなかった。
「隣接するコミュニティの住宅所有者が権利を有するためには、ゴルフコースのCC&Rは、その所有者を執行権のある受益者として明示的に特定する必要がある」と判決は述べている。
ここで裁判所は、ゴルフコース宣言は「宣言者のみがその条件を執行する立場を持っていることを明らかにしている」と認定した。
住宅所有者らはまた、この地区がゴルフコースの周りに建設されているとして宣伝された方法から暗黙の契約または地役権が生じたと主張した。
判事は、購入者に提供された広範な免責条項を指摘し、その主張も却下した。
「住宅購入者らは、UDC/シェイ社がゴルフコースを所有していないと言われた」と彼女は書き、購入者らは土地利用が変更される可能性があると警告され、ゴルフコースのCC&R自体を見直すよう奨励されたと指摘した。
裁判所は、「ゴルフコースの所有権の使用を制限する暗黙の契約も存在せず、地役権も存在しない」と結論付けた。
このゴルフコースは、宣言者に土地利用の変更を明示的に許可する別個のCC&Rによって管理されており、住宅所有者はそれらの文書に基づく受益者ではないため、裁判所は、不動産所有者はゾーニングと適用される規制のみに従って手続きを進めることができるとの判決を下した。
「ゴルフ場の不動産所有者は、自らの管理文書に従ってその不動産を開発する権利を有する」と判事は述べた。
ピネダ氏は住宅所有者の宣言的救済の要請を正式に拒否し、ジ・エッジに対し最終判決案を提出するよう命じた。
ザ・エッジは2019年にこの敷地を購入し、当初はその敷地のうち3区画をテイラー・モリソンに売却し、約160戸の平屋および2階建て住宅の建設を計画していた。エッジのパートナー4社はクラブウェストHOAへのプレゼンテーションで、収益の一部をコースをより小さな18ホールのコースに復元し、新しいクラブハウスを建設し、その他の改善を行うために使用すると述べた。
しかし、この提案に対するコミュニティの一部の否定的な反応を受けて、テイラー・モリソン氏は契約を撤回した。その後、ザ・エッジはコースの一部を公園にすることを提案したが、その改良費用を支払うためにコースの一部を住宅用に売却する必要があるとの考えを示した。
ピネダ氏の決定について、ザ・エッジにもコンサーバンシーにもコメントは得られていない。
#エッジはクラブウェストゴルフコースサイトの訴訟で勝訴しましたニュース