住宅危機のさなか、ロサンゼルスのダウンタウンにある空きオフィスが魅力的

ロサンゼルスのダウンタウンのスカイラインにそびえ立つきらめくオフィスタワーには、厳しい真実が隠されています。空間のほとんどは空き地です。

職場の規範を一変させ、オフィススペースの需要を蒸発させたパンデミック以来の数年間、ダウンタウンの家主たちは、オフィスビルの価値が急落するのをイライラしながら見守ってきた。少なからぬ物件が差し押さえに直面しており、所有者はテナントを建物に戻すか、未使用の数百万平方フィートの別の用途を見つける必要性について不安を抱えている。

オフィス賃貸契約の増加を受けて、オフィス賃貸市場が底を打ったと期待する人もいるが、家主で開発者のギャレット・リー氏のように、テナントに戻ってくるよう説得するよりも、オフィスをアパートに変えるというより確実な道があると信じている人もいる。

このアイデアは今月、新たな緊急性を帯びてきました。 山火事で数千の家が焼失 ロサンゼルスのパシフィック・パリセーズ地区と市のすぐ北の丘陵地帯にあるコミュニティ、アルタデナでは、この地域で長年続く住宅不足がさらに悪化している。ダウンタウンは、ロサンゼルス郡で最も密集した住宅開発区域に指定されています。

「私たちは現在、前例のない住宅需要を抱えています」とリー氏は語った。 「あらゆるタイプの住戸と家賃水準の住宅を建設するには、これまで以上の努力が必要だ。」

Lee 氏は、LA の中規模の古いオフィスビルをアパートビルに転用する多作の企業、Jamison Properties の社長です。現在、ジェイミソン氏は、1987 年にダウンタウンの端に建てられた光沢のある 32 階建てのオフィスタワーを住宅に変えることで、新たな土地を耕そうとしている。

一世代前には最高の名声を誇っていた、あまり利用されていないオフィスタワーの第二幕を築く取り組みは、パンデミック以来の長年でその輝きの多くを失った金融センターで繰り広げられるより大きなドラマの一部である。レストランや商店は多くの従業員の退職に苦戦している一方、ホームレスや歩道が安全ではないという意識が高まり、一部のオフィステナントの退職につながっている。

「ダウンタウンは、ダウンタウンの信者と、景気は下り坂でもう戻らないと主張する非信者の間で引き裂かれている」とリー氏は語った。 「両者の間には大きな溝があることが分かります。」

第二次世界大戦前に建てられたダウンタウンのオフィスビルの多くはすでに住宅やホテルに転用されていますが、1980年代後半から1990年代前半に建てられた目を引く超高層ビルは、ほとんどがオフィスのままです。 W. 7th St. 1055にあるジェイミソンのLA Careタワーの改装が成功すれば、比較的最近に建設され、今後数十年間企業ビジネスを収容するために設計された著名なオフィスタワーを再利用する例となる可能性がある。

市は、開発業者が 1975 年以降に建設されたオフィスを転用する承認を取得しやすくする新しい建築基準の採用に近づいている。以前の転用基準は、建築基準がそれほど厳しくなかった同年以前に建設された建物に焦点を当てていたが、その結果、 2000 年代初頭に始まったオフィス、アパート、コンドミニアム、ホテルの改築ブーム。

ジェイミソンは、「構造改修をほとんど行わずに」西7番街1055番地を転換する市の承認を獲得することに近づいている。これにより、同社がミッドセンチュリー時代のオフィスを以前に転換したのと比較して、建設コストが約10％削減され、大幅な時間が節約されるだろうとリー氏は語った。市の耐震基準を満たすために大幅な改善が必要な建物。

完全な構造改修を行わずに一部のオフィスビルを住宅用途に転換できることは、別の意味でも開発者にとって大きな変革となるとリー氏は語った。改装のために建物全体を空にする代わりに、空きフロアをアパートに改装する間、家賃を支払うオフィスのテナントをそのまま残すことができます。

同氏はオフィスのテナントについて、「フロアをスキップしたり、フロアを回ったりすることができる」と語った。 「これにより、ダウンタウンのスカイラインを支配する建物のような、築30年の建物を改造する道が本当に開かれます。」

リー氏は今年、1055 W. 7th St.で工事を開始し、686戸のアパートに改装する計画だ。同氏は、そのような新しいオフィスタワーは、1950年代から60年代のミッドセンチュリーの建物よりも「昼も夜も」住宅に転用するのに魅力的であり、より高い賃料が設定されるはずだと述べた。

床から天井まである窓からはパノラマの景色が望め、「骨の状態はずっと良くなりました」と彼は語った。機械、電気、配管システムの多くは「今日の基準に十分に適合しているため」再利用可能です。

ただし、建物はフロアごとに完全に模様替えされます。

「内装を完全に解体しました」とリー氏は述べ、オフィスの居住者に使用されていた壁、照明、配管を撤去した。床が剥がされてコンクリートになると、開発業者はアパートとして再建する準備が整います。

1055 W. 7th St. には、テナントがアパートの外で仕事をする場所を確保できるように、ジムやコワーキング スペースなどの設備を整える余地があります。他のテナントのアトラクションには、劇場、ゴルフ シミュレーター、カラオケ ルーム、カード ルームが含まれる可能性があります。これらの設備は、ジェイミソンがコリアタウンの以前の改装で追加したものです。

ジェイミソン氏は、ダウンタウンの別のオフィスビル、フィゲロアとサードストリートにある1975年築の10階建ての世界貿易センターを住宅に転用する暫定計画を立てている。他にどれだけのオフィスビルが住宅転用の候補となるかは不明だが、たくさんのオフィスビルがある。未使用のスペース — CBRE は、ダウンタウンの中央ビジネス地区にある 70 棟のビルの 3,240 万平方フィートのうち 3 分の 1 以上が利用可能であると推定しています。これは、テナントと家主の利益の間の健全なバランスと考えられる金額の 3 倍以上です。リースされているが占有されていない「シャドウ」オフィス スペースを考慮すると、全体の可用性は 37% 近くになります。

ダウンタウンのアパート市場 パンデミックを乗り越えても回復力を維持 オフィス市場が低迷したにもかかわらず。 CBREの不動産仲介会社ダウンタウンオフィスの責任者、ジェシカ・ラル氏によると、この地区の住民は約9万人で、サンタモニカやサンタバーバラよりも若干多いという。彼らは 47,000 戸の住宅ユニットに住んでおり、そのほとんどは市場価格で借りられているアパートです。

改築や新築によってさらに多くの住民が加わることは、金融街に活気を取り戻すのに役立つ可能性がある。

パンデミック以前は、ダウンタウンの歩道は、食事や買い物、あるいは他の建物での会議に出かける会社員たちで混雑することが多かった。ホームレスの人々もいたが、数千人が法律事務所、金融機関、その他のホワイトカラー企業に雇用されている繁華街には秩序の感覚が広がっていた。

1980年代からダウンタウンで不動産業に従事してきたオフィス投資家のジョン・シチョ氏は、秩序の感覚は戻っていないと語った。

パンデミック中、従業員が自宅に留まり、リモートワークを続けることで歩行者交通量が減少し、金融街の活気と安心感が損なわれ、それがオフィス賃貸を低迷させ、地区の復活を妨げているとシチョ氏は述べた。

西7番街の1000ブロックにある32階建てのオフィスビルが、686戸のアパートメントに改装される。

(ウィリアム・リャン/フォー・ザ・タイムズ)

「ホームレスは制御不能です」と彼は言った。 「人々はダウンタウンに来るのが安全だと感じておらず、ここに住みたいという欲求に関連する勢いがすべて失われています。」

ゲイリー・ウェドブッシュ社長は、ダウンタウンの性質の変化が、ウェドブッシュ・セキュリティーズが「パンデミックからより完全に回復した」パサデナのレイクアベニューに移転する理由の1つであると述べた。

ウェドブッシュ 10月に発表された ハーバー・フリーウェイを見下ろすオフィスビル、ウェドブッシュ・センターを残して、多くの時間をリモートで勤務する従業員に対応することを目的としたパサデナの小規模オフィスに切り替えるという。

賃貸の減少も、オフィスビルの価値の急落と著名な超高層ビルの大幅な値引き販売につながっている。その中には 55 階建てのガス会社のタワーもありました。 去年販売された 2億ドルでロサンゼルス郡に売却されたが、これは2020年の評価額6億3,200万ドルをはるかに下回っている。

経営不振に陥ったオフィスビルを住居として利用することは環境的に望ましいと考えられており、一から新しいアパートやコンドミニアムを建てるよりもはるかに安価になる可能性があるが、ほとんどの家主はオフィス賃貸市場が底を打ち、今年回復し始めるのではないかと期待している。

12月21日終了の第4四半期には60万平方フィートを超えるオフィススペースの賃貸契約が締結され、前四半期比21.7％増加した。その半分以上は既存の賃貸契約の更新に関係しており、一部の企業は他の企業が契約を締結しているにもかかわらず、オフィスを拡張しています。

1980年代から90年代初頭の建築ブーム以来、過剰なオフィススペースに悩まされてきたダウンタウンにとって、こうした利益はほんの小さな前進にすぎない。

サウス オリーブ ストリート 1100 ブロックにある 32 階建てのオフィス ビルで、オリンピック主催者 LA28 が 160,000 平方フィートを借りていました。

(ウィリアム・リャン/フォー・ザ・タイムズ)

第4四半期にロサンゼルス全土で最大のオフィス賃貸契約を結んだのは、2028年ロサンゼルス夏季オリンピック・パラリンピック競技大会を企画・運営する民間団体LA28によるものであった。 CBREによると、LA28はロサンゼルス・コンベンションセンター、クリプト・コム・アリーナ、LAライブから数ブロック離れたオリーブ・ストリートにある高層ビル、USCタワーの16万平方フィートを借りていたという。 LA28は今年後半にウェストウッドからダウンタウンに移転する予定だ。

CBREブローカーのジョン・ザネトス氏によると、ダウンタウンの他の新しい賃貸物件も準備中だという。他の都市における賃貸の増加傾向はロサンゼルスにとって有望であると同氏は付け加えた。

「ロサンゼルスのダウンタウンで私たちが経験していることは、シアトル、サンフランシスコ、その他の都市で起きていることと似ており、これらの都市は歴史的な不動産サイクルの中でロサンゼルスの前に回復する傾向がある」とザネトス氏は語った。 「都市部の中心部が第3四半期か第4四半期に回復し始めていることがわかり、それはロサンゼルスにとって良い前兆だと考えています。」