ニューイングランド東部の根深い地域にある緑豊かな郊外で、アメリカの住宅亀裂が頂点に達しつつある。
2年前、 裕福でほとんどが白人の街 ミルトンの住民は、近隣の他の数十人と同様に、マサチューセッツ州議会から次のように告げられた。 より多くの、より高密度の住宅を可能にする措置を講じなければならない。しかし、ミルトンが数千ドルと市職員と選挙で選ばれた役人に数え切れない時間を費やして計画を策定した後、2024年2月までに約5,000人が 有権者はそれを撃ち落とした。
数日後、マサチューセッツ州司法長官アンドレア・キャンベルはこう語った。 ミルトンに従わせるために訴訟を起こした、そして10月7日に裁判官のパネルが弁論を審理します。ミルトンの問題はマサチューセッツ州に特有のものだが、それが提起する問題は全米の地域社会によく知られている。
住宅が不足し、その地域のほとんどの人々の手の届かない状況になった場合、地域社会は何を助ける責任があるのでしょうか?州政府は介入すべきでしょうか?介入する場合、どこまで介入すべきでしょうか?
多くの進歩的な住宅擁護者にとって、ミルトンの行き詰まりは長年にわたる戦いの最新の一斉射撃にすぎない。
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「これは私たちの世代の公民権問題です」と全米住宅会議会長のデービッド・ドゥオーキンは語った。ミルトンでは、ドウォーキンは 1950 年代の深南部抗議活動の反響と、1960 年代のシカゴでのマーティン ルーサー キング ジュニアの活動を目にします。 「アメリカのゾーニングは人種隔離のために開発、設計されました。これは巧妙なツールではありません。」
法の下での公民権弁護士委員会で公正な住宅と地域開発の取り組みを担当するトーマス・シルバースタイン氏もこれに同意する。 「公民権と公正な住宅訴訟と権利擁護の焦点は、地域に手頃な価格の住宅を公平に提供することから逃れるために都市計画権限を利用し、また都市計画の権限を利用して白人が不釣り合いに多い裕福な郊外地域に対処することである。有色人種を不当に傷つけるやり方だ」とシルバースタイン氏はインタビューで語った。
しかし、区画変更に反対するミルトンの住民は、手頃な価格の住宅に反対しているわけではないと主張する。彼らの懸念は、自分たちの小さなコミュニティで検討されている開発の規模です。
ビルド、ベイビー、ビルド
紛争の中心となった2021年の法律は、地方公共交通機関の管轄下にあるコミュニティに対し、町の特定エリアで集合住宅を許可するゾーニング法の導入を義務付けた。この法律、MBTA コミュニティ法では、遵守しない地方自治体は州から提供されるいくつかの資金源へのアクセスを失うと規定されています。
ミルトン市の計画部門スタッフは、2023年の大半をコンサルタントと協力して、町の選挙で選ばれた役人が検討する新しい「ゾーニング言語」の開発に費やしたという。 司法長官の提出書類。同年12月、選出された議員らはゾーニングを許可する条例を承認した。 しかし、2024年2月にこの条例が住民投票にかけられると、54％対46％の差で否決された。
スウェンソン氏によると、この条例に反対したミルトン住民のほとんどは開発規模に反対していたという。 MBTAコミュニティ法では、新しいゾーンには2,400戸以上の新しい住宅を収容することが義務付けられている、と彼女は語った。これは、外部に拡張する余地があまりない人口24,000の町における大きなエレベーターである。
しかし、州司法長官事務所の代表者はUSA TODAYに電子メールで、この法律は地域社会に多大な柔軟性と地方裁量を認めていると語った。ゾーン内に一定レベルの密度が必要ですが、建設するユニットの最小数は特に指定されていません。
スウェンソンさんは、住民らは当初、州当局と協議していたが、住民投票の実施を決めた後は「意思疎通がなかった」と述べ、「彼らは懲罰的な内容で脅迫していたが、一時停止して協力を試みることができると思った」と語った。 。国家に同意しないとして国民が訴えられるというのは驚くべきことだと思います。」
スウェンソン氏によると、この法律に反対する多くのミルトン住民は訴訟によって盲目的にされていると感じているという。この法律は、遵守しないコミュニティは資金へのアクセスを失うと規定しており、多くの住民はこれを喜んで受け入れた。 「行政府が単に立ち入って立法することはできない」と彼女は述べた。
で 2023 年 2 月の勧告 州は地域社会に法の要件を思い出させるとともに、元の法律に従わない自治体が資金を失う可能性があるだけでなく、それらの自治体が連邦または州の公正住宅法に違反している可能性にも言及した。
USA TODAYへの声明の中で、マサチューセッツ州司法長官のアンドレア・ジョイ・キャンベルは、「この強行法は、より多くの住宅を建設できるゾーニング地区を創設することにより、住宅価格の危機に対処するための不可欠なツールとして機能する。」と述べた。これは、新しい用途地域の位置と規模に関して地方自治体にかなりの裁量権を与える協力的なプロセスを通じて行われます。」
声明は続けて、「ミルトン町はMBTAコミュニティ法を遵守するための条例を提出し、民間団体がその条例を廃止する住民投票を要求するまで州の全面的な支援を得ていた。私の事務所には次のような使命がある」と述べた。この強制法を含む私たちの法律を執行すると同時に、遵守に努めるあらゆるコミュニティを支援する準備を常に整えています。」
司法長官の法的提出書類に名前が挙げられているミルトン市の建築委員ジョー・アチュエ氏と、ミルトン市の町行政補佐官ニコラス・コナーズ氏は、この件について複数の電子メールによるコメント要請に応じなかった。
国家は何ができるのでしょうか？
町のほとんどの 法的対応は、公開文書によると、司法長官にはMBTAコミュニティ法に規定されている資金を保留する権限しかなく、それを超える措置は行き過ぎであるという考えに基づいている。
この記事のためにインタビューした法律専門家は、その議論に同意しませんでした。
個々の州の法的枠組みには微妙な違いがあるが、大まかに言えば、地方コミュニティは州の意向に従って存在しており、「州は地方政府に特定の行動を取ること、あるいは特定の行動を取ることを差し控えることを強制できることが、ある種の前提になっている」とシルバースタイン氏は言う。
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9月、マサチューセッツ州の不動産弁護士の主要専門職団体であるマサチューセッツ不動産弁護士協会（REBA）は、 準備書面を提出した 司法長官を支持。
「資金の差し止めが唯一の救済策ではない。司法長官には連邦の公共の利益のために法令を施行する広範な権限がある」とREBA準備書の著者の一人、キャスリーン・ヘイヤー氏はUSAとのインタビューで述べた。今日。
注目すべきことに、ヘイヤー氏は、この像は何かを建設したり許可したりする必要はなく、単に町の区画条例を変更しようとしただけだと述べた。 「許可される用途が変更されたばかりで、依然として人々は大挙して『私たちはそれを望まない』と言いました。私たちは州法に従うよりも、これらの任意の資金を差し控えたいと考えています。」
地域の住宅危機
この事件を目撃した多くの人々はまた、ミルトンのような町には法律を遵守する義務があるだけでなく、深刻な地域社会危機となっている事態に協力する責任があるとも考えている。
あ 十数の地域の住宅非営利団体が司法長官を支援するために提出した準備書面 が数字を示します。2024 年のグレーター ボストンの一戸建て住宅の販売価格の中央値は 95 万ドルで、この地域の家賃の中央値は月額 3,940 ドルです。ボストン都市圏の賃貸人の大多数は「家賃負担」を抱えており、収入の 30% 以上を家賃として支払っています。
「立ち入り禁止区域」という言葉は、学者、活動家、政府関係者などが、特定の人々がそこに定住することを不可能にするコミュニティを指すために使用されます。ゾーニングやその他の慣行により、庭のある一戸建て住宅がデフォルトとなり、それらの住宅の平均的な住宅価格は 100万ドル以上 たとえば、社会経済的階層の低い人々は除外されます。とりわけ、町で働く多くの人にとって、そこに住むことは事実上不可能になっています。
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「排外的なコミュニティの人々は居候している」とドウォーキン氏は語った。 「彼らは労働者全員が行うすべての恩恵をすべて受け入れていますが、実際には彼らが働いている場所の近くに住むことを許可しません。」
スウェンソン氏は、ミルトンの「NOキャンペーン」は、およそ500～900戸というより小さな目標を受け入れるだろうと述べ、ほとんどの住民がそれらの戸数の一部を手頃な価格にすることに賛成していると強調する。
次は何でしょうか？
合法性の問題を超えて、多くの支持者は次に何が起こるのか疑問に思っています。マサチューセッツ州が勝利してもミルトンに新しい住宅が建設されなかったらどうなるでしょうか?
司法長官の最初の準備書面では、州がより多くの住宅建設を誘導しようとしてきたものの、ほとんど役に立たなかった長い歴史が説明されている。たとえば、2004 年の州法では、交通機関の近くまたは人口密度の高い地域にゾーニング地区を作成するために町に奨励金が支払われました。
「しかし、2024年5月の時点で、そのような地区を創設したのはわずか49の自治体であり、その結果、マサチューセッツ湾交通局（「MBTA」）のサービスエリア内で実際に建設または許可されたのは、わずか約5,903の新しいユニットだけであった」と概要は述べている。 。
低価格住宅擁護団体の準備書によると、マサチューセッツ州の現在の住宅不足は少なくとも20万戸と推定されている。
社会正義というレンズを通してこの事件を見ているドウォーキンや他の人々にとっては、どんな些細なことでも役に立ちます。 「ここには魔法の杖はないよ」と彼は言った。 「私たちはこの危機を一度に10、50、100単位ずつ解決していきます。」
「彼らが変化に抵抗し、抵抗しようとしているという考えは悲しいが、驚くべきことではない」とシルバースタイン氏は語った。 「この抵抗は、ある意味、この法律の背後にある要点を証明しているようなものです。つまり、物事を成し遂げたいのであれば、インセンティブではなく、しっかりした要件が必要だということです。実際に公平な役割を果たせていない場所は、誰かが本当に推進しない限り、今後もその役割を果たし続けるだろう。」
#公民権かそれとも手頃な価格の住宅か一つの町でその両方が試されている