戦いと戦争 – アイリッシュ・タイムズ

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2024-07-05 05:01:57

ウクライナ・ショッピングセンターは1968年にオープンして以来、キエフのランドマークとなり、1991年のソ連崩壊、2度の革命、そしてロシアによるキエフへの爆撃を乗り越え、今日でも活発な商売を続けている。 ウクライナに対する戦争。

それはまた、2011年から2012年にかけての支配権をめぐる曖昧な戦いを乗り越えた。 アイルランド銀行解決公社 （IBRC）は、かつての所有者である元億万長者に対する破産手続きの中で、ショッピングモールの買収に苦戦した。 ショーン・クイン とその家族。

国営IBRCが最終的にその戦いに勝利した また、キエフにあるクインのレオナルドビジネスセンターも確保したが、ロシアの侵攻により、2022年2月に全面戦争が始まる前に合計7000万〜8000万ユーロと評価されていた2つの不動産を売却してアイルランドの納税者にお金を取り戻す計画は無期限に停止された。

「本格的な戦争の始まりは、両方の施設、特にウクライナ・ショッピングモールに悪影響を及ぼしました。空襲とロシア占領の絶え間ない脅威の下では、人々は買い物をする気分ではなく、多くの人々がキエフを離れ、家族はウクライナ西部や海外に避難しました」と、IBRCのユニットを代表して10年以上ウクライナとレオナルドの運営を監督してきたロスティスラフ・レヴィンゾンは言う。

「この間、ロシア軍はキエフ郊外に駐留しており、街の運命は不透明だった。しかし、2022年5月までにキエフへの差し迫った脅威が去ると、街は活気を取り戻し始め、物事は正常に戻り始めた」と彼は付け加えた。

「2022年10月初旬にミサイル攻撃とドローン攻撃が再開された後も、市内の全体的な正常化傾向は続いた。厳しい2022年を経て、入居率と賃貸収入は2023年に回復し始めたが、まだ戦争前の水準には達していない。」

両施設とも絶好のロケーションにある。ウクライナはキエフのサーカスの向かいにあり、主要鉄道駅の近く、レオナルドは市内の壮大なオペラハウスに面している。ロシアのミサイル攻撃が中心部に時折あったにもかかわらず、どちらも大きな被害は受けていない。2022年10月にロケット弾がレオナルドから約300メートルの地点に着弾した際、ビジネスセンターは窓ガラスが数枚割れただけで済んだ。

ロスティスラフ・レヴィンゾン氏は、国営IBRCの代理として、10年以上にわたりキエフのウクライナ・ショッピングモールとレオナルド・ビジネスセンターの運営を監督してきた。写真：ロスティスラフ・レヴィンゾン氏提供

キエフにある旧クインの資産2つは、IBRC（旧アングロ・アイリッシュ銀行）が保有する最後の主要資産の一つである。IBRCは11年前に清算されたが、当初の融資ポートフォリオは210億ユーロで、22の管轄区域にまたがる資産を持つ1万5000人以上の借り手を抱えていた。融資と資産の基礎価値ははるかに低いが、2022年末までにその額は36億ユーロにまで削減された。

今週は財務大臣が ジャック・チェンバース IBRCの特別清算人であるインターパスアイルランドのキエラン・ウォレスとイーモン・リチャードソンが今年末までに辞任し、残りの資産をIBRCに移管する法案の起草について内閣の承認を得る。 国家資産管理庁 NAMAは、国内銀行のバランスシートから巨額の不良不動産ローンを取り除くために2010年に設立された国営機関である。

NAMA自体は2025年末までに解散され、両危機時の機関の残りの活動は、国連安全保障理事会内の新しい解決ユニットに移管される予定である。 国庫管理庁。

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情報筋によると、西側諸国が防空システムを提供して以来、ロシアによるキエフ中心部への攻撃は減少しているものの、ウクライナの資産は近い将来に売却される見込みはほとんどなく、最終的には解決ユニットに送られると予想されている。防空システムは、360万人が住むこの都市の周囲に強力な盾を形成している。

空襲警報サイレンは今でも毎日何度も鳴り響き、ロシアによるウクライナのエネルギーインフラの破壊により停電が頻繁に発生し不便となっている。こうした要因が、防空壕や敷地内発電機を備えたレオナルドのようなビジネスセンターの魅力をむしろ高めている。

「2022年のショックの時期を経て、人々は、比較的快適な環境で働き続けたいのであれば、在宅勤務よりもオフィスに出勤したほうがよいことに気づいた」と、キエフでIBRCの利益を代表するアスターズ法律事務所のパートナー、オレグ・ボイチュク氏は言う。

「レオナルドを含むビジネスセンターは停電中でも営業を続けており、避難所へのアクセスもあるため、安全は可能な限り管理されています。」

両物件の賃料は2022年以前よりも安くなっており、入居率も高いままで、戦争によってキエフには新しいタイプの入居者がやってきた。

「最近、オフィス市場の再編が起こりました。多くの外国企業や国際機関（金融、人道支援など）がキエフに拠点を置き、経済的な理由で市場から撤退せざるを得なかった地元企業に取って代わることに成功しました。これがレオナルドの稼働率向上に貢献しています」とレビンゾン氏は言う。

ウクライナ（別名ユニヴェルマグ（百貨店））は、地元ブランドと海外ブランドが混在する中価格帯のショッピングモールだが、キエフにあるはるかに規模が大きく派手な競合店と比べると時代遅れに見える。

しかし、1968年にオープンした当時はウクライナ初のショッピングモールの一つであり、キエフの地元住民や観光客にソ連風の現代的な西洋式ショッピングを約束していた。

「キエフの市場では、ユニヴェルマグはよく知られた名前です。ソ連時代から存在し、当時は本物のショッピングセンターの数が非常に限られていましたが、誰もがそのような店を2つ知っていました。ユニヴェルマグ・ウクライナとツムです」とボイチュク氏は言う。ツムは、2013年から2014年にかけてのウクライナ革命の震源地であるマイダン広場の近くにある高級デパートである。

「地方からキエフに観光に来る家族は、ユニヴェルマグやツムを訪れます。本当に素敵なものを買える場所はそこだけだったからです。」

ウクライナは2003年から2004年にかけて改装され、2006年に5,900万ドル（5,400万ユーロ）でクイン氏の不動産帝国の一部となった。同年、クイン氏はレオナルドを9,500万ドル（8,700万ユーロ）で購入したとされる。

アングロ・アイリッシュ銀行は、2011年4月に29億ユーロの負債を抱えていたクイン・グループを接収し、翌年1月にクインは破産宣告を受けた。融資は金融危機の真っ只中に行われ、銀行が破綻する前に、クイン家が差金決済取引（CFD）と呼ばれる金融商品を通じて銀行に保有していたレバレッジ株式を支えるために行われた。

アングロが破綻すると、その残余は国営のIBRCに吸収され、IBRCはクインの世界中の不動産資産を引き継ぐ権利を獲得した。

当時の大統領ヴィクトル・ヤヌコビッチが率いた悪名高い腐敗したウクライナでは、マイダン革命で失脚したが、IBRCはウクライナとレオナルドの支配権を握ろうとする地元の実業家たちと激しい戦いを繰り広げなければならなかった。

「現地経営陣が明らかに違法な手段で資産を乗っ取ろうとしたことで、対立が起こりました。彼らは数々の怪しい手法を使っていました」とボイチュク氏は言う。

「私たちは基本的に、現地の経営陣が仕掛けた襲撃に対抗するために雇われました。私たちは非常に大規模なリソースを投入し、最終的には成功しました。この事件はウクライナでかなり有名でした。なぜなら、ウクライナ全体にとって不幸な時代であったヤヌコビッチ時代でさえ、法的分野で反撃が可能であったことを示したからです」と彼は付け加えた。

「その後、経営陣が変わり、ロスティスラフ・レヴィンゾンが両社に就任しました。 [Ukraina and Leonardo]、そしてそれ以来、両方とも正常に完全に機能しています。状況は安定しています。」

IBRCは、キエフやその他の場所にある彼らの資産の差し押さえを阻止しようとする動きの背後にクイン夫妻がいると非難し、2012年にアイルランドの裁判所は、その容疑でクイン夫妻と息子のショーン・ジュニアに懲役刑を言い渡した。

2019年に合意した訴訟和解に基づき、クイン家の成人した5人の子どもは4億4000万ユーロの判決に同意したが、IBRCが海外の資産の管理を確保するのを支援するという条件で、判決の執行と登録は延期された。

[ Ukraine’s brutal new reality puts question mark over sale of former Quinn properties ]

IBRCは2013年2月に清算されたが、これは当時の政府が、危機時にアングロ・アイリッシュ銀行と同じく破綻したアイルランド・ネーションワイド・ビルディング・ソサエティに対して行った345億ユーロの救済措置の大部分について、複雑でリスクの高い再編を進めていたためであり、これにより同年後半に政府が独自のトロイカ国際救済プログラムから脱退する道が開かれた。

特別清算人は、新型コロナウイルスのパンデミックによる遅延の後、2022年にウクライナとレオナルドの売却を試みる予定だった。彼らはまた、クイン夫妻がかつてモスクワとカザンに所有していたロシアの商業用不動産2軒の売却も計画していた。3年前の時点で、その合計価値は約1億ユーロと推定されていた。

ロシアによる親西側隣国への侵攻により、これらの計画は頓挫し、キエフの大規模商業不動産市場は事実上凍結した。これにより、近い将来、クイン帝国の崩壊により数千万ユーロを回収するというアイルランドの希望は宙に浮いたままとなった。

その後ロシアが「のけ者国家」と烙印を押されたことで、IBRCの清算人はロシア国内の資産処分を後回しにせざるを得なくなった。

ロシアの資産（モスクワの20階建てオフィスビル「クトゥーゾフ・タワー」と、ロシアの首都から東に約800キロ離れたカザンの「Qパーク」と呼ばれる大規模物流センター）は、来年末までにNAMA（当時はIBRCの資産を含んでいた）が解体される前に売却される可能性もある。

IBRCの特別清算人は最近、資産、特に戦略的に有利な位置にある物流センターに関心を持つ機会主義的な欧州ファンドからのアプローチをいくつか受けていると理解されている。

商業用不動産、特に高級な立地にある高価な商業用小売不動産は、戦争リスクが下がれば再び価値が上がるだろう。おそらく回復する最後のセグメントの一つになるだろう。

— IBRCを代表する法律事務所のパートナー、オレグ・ボイチュク氏

「ロシア資産の売却は排除しない」と、この件について説明を受けた匿名の情報筋は語った。

他にも、清算人は、かつてのクイン帝国の他の部分を売却している。その中には、不動産アドバイザーのCBREが木曜日に販売を委託されたと発表したプラハのヒルトンや、かつては同家のホテル帝国の至宝だったキャバンのスリーヴ・ラッセル・ホテルなどがある。

清算人は、アングロ・アイリッシュ銀行がかつて米国事業の中心地だったボストンで直接所有していた残りの旧資産の売却も進めている。これらの資産は、市内の社会住宅や手頃な料金のアパートから、銀行がかつて所有していた地元のマンダリン・オリエンタル・ホテルに付属する6つの高級ユニットまで多岐にわたる。

清算人はまた、マンダリンに併設されている高級ショッピングモール「プルデンシャル・センター」を今後数カ月以内に売りに出す準備を進めていると言われている。

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キエフの資産については、今のところそのような計画はない。それでも、市内のIBRC清算人の目と耳であるレヴィンゾン氏とボイチュク氏は楽観的な見方を保っている。

「商業用不動産、特に高級な立地にある高価な商業用小売不動産は、戦争のリスクが下がれば、おそらく再び価値が上がるだろう。おそらく回復する最後の分野の一つになるだろう」とボイチュク氏は言う。

レヴィンゾン氏は、ウクライナとレオナルドの現在の価値を測ることは不可能だと述べ、その理由は主に「戦争が始まって以来、客観的な統計を形成するための重要な市場取引が行われていない」ためだと言う。

「現在の状況は困難で予測不可能だが、戦争後、ウクライナは投資ブームと急速な経済成長を経験するという点で一致している」と彼は付け加えた。「これは、各投資家が不安と期待、脅威と機会のバランスを自ら見つけることを意味する」

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