ダウンタウンの商業不動産問題は2024年にはさらに悪化する可能性がある

今月初めに破綻寸前に陥ったニューヨーク・コミュニティ・バンコープと元財務長官主導による10億ドルの新規投資による救済 スティーブン・ムニューシン氏のプライベート・エクイティ会社、2023年春に2社が破綻した後に始まった地方銀行に対する懸念が再燃した。中堅銀行 引き受ける 商業用不動産には巨額の融資があるため、開発業者や不動産所有者が返済に苦慮すれば、金融セクターでも連鎖反応を引き起こす可能性がある。

ムーディーズの商業用不動産経済部門ディレクター、マット・レイディ氏は「課題はあるだろう」と述べた。 「昨年とよく似ているかもしれない。」

オフィス市場は最も深刻な問題を引き起こす可能性があります。 例えば、商業用住宅ローン担保証券（CMBS）のオフィスローンは今後12カ月間に170億ドル以上の返済期限を迎えるが、これは2023年の2倍に相当する。 によると、そのうち 75% は借り換えを困難にする可能性のある特定の特性を持っています。 見積り ムーディーズから。 これには、リースがキャンセルされた物件、空きビル、その他のキャッシュフローの問題が含まれる可能性があります。

そこから、借り手にとっての選択肢は、理想的とは言えないものから厳しいものまで多岐にわたります。 多くの場合、借り手はインフレが急上昇して金利が急上昇する前に、より安価なローンを借りました。 企業が今借り換えを行えば、おそらく既存の問題に加えて、より高い借入コストを負担することになるだろう。 そうしないと、借り手は期限を将来に延期しようとしたり、完全に債務不履行に直面したりする可能性があります。

今年はある程度の改善が期待されており、ムーディーズのデータによると、1月と2月のオフィスローンの返済率は48％で、2023年の全体的な実績である35％を数段上回っている。 さらに、すべての不動産タイプがオフィスほど絶望的であるわけではありません。 たとえば、ホテルはパンデミックからの回復後、全体的に業績が大幅に向上しています。 工業用不動産も昨年は堅調に終了した。

しかしエコノミストらは、ペイオフ率の上昇が今後も続くのか、あるいはさらなる悪いニュースがまだ来るのかどうかについて、より大きな結論を出すのは時期尚早であると強調している。 今年期限を迎えるローンのポートフォリオに基づくと、ムーディーズは依然として問題を抱えていると思われる約100億ドルのCMBSオフィスローンに注目している。 これらのローンがすべてデフォルトになった場合、CMBS オフィスの延滞率は現在の 6.2 パーセントから 13 パーセント以上に上昇する可能性があります。 そうなると、ローンを抱えている銀行にとっては（特に銀行のポートフォリオがオフィス市場に大きく偏っている場合には）、またすでに新規テナントの誘致に苦戦しているダウンタウンにとっては困難を招くことになるだろう。

分析会社トレップの最高製品責任者、ロニー・ヘンドリー氏は、全体像を把握するのにさらに数カ月かかるとしても、初期の兆候はある程度すぐに現れるはずだと述べた。

「拡張や修正は受けられますか? 借り換えはできるでしょうか？」 ヘンドリーは言った。 「もしそれが起こらず、彼らが長引くなら、それは2024年に残るものにとってマイナスの前兆となる可能性がある。」

ズームアウトすると、この国はパンデミックが経済と日常生活の隅々まで混乱させて以来、目覚ましい復活を遂げた。 成長は堅調なペースを維持しており、雇用市場は依然として逼迫しており、連邦準備制度理事会の積極的な利上げとインフレ抑制の試みは、実質的に保証されているように思われた景気後退を引き起こすことはなかった。

しかし、商業用不動産、つまりオフィスに関連した危険は依然として迫っている。 企業が必要な対面スペースの広さを再考し、より小さなスペースで妥協するか、完全にリモート化するかしているため、全国の建物は空き状態になっています。 主要なダウンタウンのレストランは依然として閉店しており、平日は静かで週末は空いていることを嘆いている。 一部の経済学者はある種のことを恐れている 「ドゥームループ」 それはあちこちの空きビルから始まり、固定資産税と賃金税に大きく依存する市の予算にとってさらに恐ろしい事態へとスパイラルを巻き起こす。

最終的には、個々の銀行や借り手自身から危険が噴出することになるが、その多くはこの困難な年を乗り切るために「延長とふり」として知られる慣行を利用している。

大不況後に普及したこの方法の最初のステップは、借り換えや完済ではなく、返済期限を延長し、支払いと金利を同じスケジュールに保つことです。 そうすれば、借り手と銀行は事実上、ローンの価値がまだ損なわれておらず、下がっていないように「ふり」ます。 つまり、銀行は融資開始時の価値がなくなった融資を評価損する必要がなくなる。

この回避策は、大不況後、FRBが経済を刺激するために金利を引き下げ、低水準に維持していたときに注目を集めました。 あの頃、それは これは、経営に苦しむ借り手がローンを借り換えて、以前に支払った金利よりも低い金利を得ることができることを意味しました。

しかし、過去 2 年間、金利は逆の方向に動いています。 FRBは借入コストの引き上げとインフレ急騰に追いつくことに全力を尽くし、最終的に金利は23年ぶりの高水準となった。 中央銀行は、 利下げが予想される 今年は複数回行われるが、こうした動きによって借り入れコストが大幅に下がるわけではない。 そして最終的には、貸し手と借り手が自分の財産を「ふり」できないという厳しい現実に直面することになるかもしれない。 ローンの価値はもう失われていません。

ヘンドリー氏は、延長してふりをする戦略は現時点では間違った薬かもしれないと語った。

「なぜそれが機能したのかについては修正主義的な歴史があるので、人々は今それに傾倒しています」とヘンドリー氏は言う。 「十分な数の貸し手が融資を延長しても市場が改善しなければ、本当に壊滅的な影響が及ぶ可能性がある。」

問題の兆候の 1 つは、一部の建物がすでに壊れていることです。 巨額の損失を出して売る。 トレップのデータによると、商業用不動産価格は昨年5.3％下落した。 ワシントンのダウンタウンでは、 2018年に1億ドルかかった建物が12月にわずか3,600万ドルで売却された。 ボストン郊外では、 6年前に4,300万ドルで落札されたオフィスが、たった今600万ドルで売却された。

全体、 ゴールドマン・サックスの推計によると、政策立案者やエコノミストはこの憂鬱な状況を受けて、商業用住宅ローン全体の約80％を保有する資産2500億ドル未満の金融機関である中小規模の銀行を注視している。 それ 昨年、主に商業用不動産ローンが原因ではなかったものの、シリコンバレー銀行とシグネチャーバンクという地方銀行２行が突然破綻したことを受け、監視の目が厳しくなった。 崩壊 短期間ではあるが重大な問題を引き起こした 金融システム全体がパニックに陥る そして促されました 政府の緊急対応。

その後、NYCBはシグネチャーの資産の大部分を買い取ることになり、それが既存の問題をさらに悪化させた。 銀行の大部分はオフィスだけでなく家賃が管理されている集合住宅に集中しており、この組み合わせにより、人々が依然として在宅勤務や住宅地で仕事をしている中で、キャッシュフローがさらに逼迫していました。 家主も できない 市場の家賃を維持する。

それでも、規制専門家らは、商業用不動産が崩壊したり、金融システム全体を危険にさらしたりする寸前にはないと確信していると述べている。 彼らは、リスクはよく理解されており、銀行は帳簿上の融資を認識していると主張する。 たとえ2024年に債務不履行が相次いだとしても、その影響は突然の高波というよりも、水が溜まっていくようなものになる可能性がある。

FRBは、商業用不動産が大規模に損失する可能性を検討している。 金融安定リスク。 中央銀行もまた、 を使用して 大きな衝撃やストレス要因に対する銀行システムの回復力を定期的にテストする一環として、商業用不動産価格が大幅に下落した。

FRBのジェローム・H・パウエル議長は今月初め、議員らに対し「特にオフィスや小売店など、商業用不動産が集中している銀行を特定した」と述べた。 「これは私たちがさらに何年も取り組むことになる問題だと思います。 銀行の破綻は起こるだろうが、大手銀行はそうではない。」