今は本当に「家を買うのに最悪の時期」なのか？

ここ 4 年間、住宅市場はあらゆる論理を無視してきました。

世界的なパンデミックによって価格は暴落しませんでしたが、価格は新たな高みまで高騰しました。 昨年、住宅ローン金利は23年ぶりの高水準に達し、売上高は急減した。 それでも、住宅価格は頑固に上昇し続け、ここ数世代で最も手の届かない住宅市場を生み出した。

今年は新たな展開が見られます。半世紀のどの時期よりも多くのアパートが建設中で、賃貸人にここ数十年で見たよりも多くの新しいアパートが届けられています。

そのため、住宅の購入は、価格の高さ、金利の高さ、在庫の少なさが特徴で、依然として腹立たしい経験ですが、アパートを借りるのは容易になってきています。 つまり、今後10年ほどその家に住む予定がない限り、 今は購入するのに最適な時期ではないかもしれません。

コロンビア・ビジネス・スクールの不動産教授クリストファー・メイヤー氏は、「今は住宅を購入するには最悪の時期だ」と語る。

確かに、住宅ローン金利は10月のピークだった約8％から若干低下しており、売り手が徐々に市場に戻ってくるにつれて在庫は増加している。 しかし、全体像には大きな変化はなく、おそらくすぐには変化しないでしょう。

ほとんどのエコノミストは住宅ローン金利が今年さらに大幅に低下するとは予想していない。 フレディマックによると、１月第３週の３０年固定金利住宅ローンの平均金利は６．６％だった。 また、コアロジックの首席エコノミスト、セルマ・ヘップ氏のような楽観主義者は、金利が年末までに6％を下回る可能性があると考えている一方、ジローの首席エコノミスト、スカイラー・オルセン氏のような悲観主義者は、金利が再び7％に近づく可能性があると考えている。

向かい風は気持ちの良いものではありません。 Zillowによると、12月の新規上場件数は前年比2％増加したが、それでもパンデミック前の水準からは15％近く減少した。 価格に関しては、エコノミストらは今年はほぼ横ばいになると予想している。 Redfin は 1% 下落すると予測しています。 フレディマック、2023年の半分の2.5パーセントしか増加しないとのこと。

これらすべてが意味するのは、現在住宅を購入する人は、すでにピークに達している可能性のある資産に対して、高い借入コストをかけて最高額を支払う可能性が高いということです。

メイヤー氏が言うように、「事実上高級品を購入していることになり、他の投資と同じ収益率は得られない」のです。

レンタルの年?

しかし、少なくとも今年の賃貸市場は少し違うようだ。

米国でこれほど多くのアパート（全米で約100万戸）が一度に建設中になったのは1973年以来のことだ。 今年は半分以上が利用可能になり、ほぼすべてがレンタルになります。

こうした開発の多くはパンデミックの最中に着工され、人々が生活を離れて移住する中、開発業者は家賃が高騰する市場に賭けた。 しかし、集合住宅の建設には時間がかかり、これらの建物の景観は変わりつつあります。 経済的に限界に達した賃貸人は、それほど多くの賃貸契約を結ばなくなり、空室が増えている。

アパートメント・リストによると、昨年の募集賃料は全国的にほぼ横ばいで、ほぼ1％下落し、中央値は月額1,379ドルとなった。 ストリートイージーによると、ニューヨーク市では、希望賃料の中央値（月額3,500ドル）が2023年11月に前年比3％未満上昇し、2021年8月以来の最低の上昇となった。

しかし、依然として住宅コストが高騰している時期であり、家賃はパンデミック前に比べて19％上昇しており、この時期は「市場がまったく新しい価格水準にリセットされる」時期だとアパート・リストの首席エコノミスト、イーゴリ・ポポフ氏は述べた。

住宅および避難所の費用は、2023 年 12 月のインフレの最大の要因の 1 つでした。 労働統計局によると。 そして昨年、 一般的な賃貸人は費用負担が大きかった、収入の30パーセント以上を家賃に費やしています。

ブラウン・ハリス・スティーブンスの最高経営責任者、ベス・フリードマン氏は「賃貸人には多少の救済が必要だ」と語った。 「人々はこのような法外な値段を支払うことはできません。 彼らには家がなければなりません。」

新しい住宅により、少なくとも家賃の大幅な上昇は抑えられるかもしれない。 賃貸人は、家主が数か月間無料の家賃、ジムへのアクセス、または駐車場を提供するお得な情報を期待する必要があります。 (2023 年 12 月時点で、Zillow のレンタル物件の 33% にコンセッションが含まれており、2022 年 12 月の 27% から増加しました。)

ストリートイージーのエコノミスト、ケニー・リー氏は、ニューヨーク市では「在庫が増えている賃貸人にとって、ようやく家賃や譲歩の交渉ができるようになったと感じるだろう」と述べた。

全米住宅建設業者協会の首席エコノミスト、ロバート・ディーツ氏は、こうした新たな開発はサンベルトと中西部に集中しているが、郊外や農村地域など他の場所でも見られると述べた。 「それは実際にどこでも起こっています」と彼は言いました。

しかし、パーティーは長くは続かないでしょう。 全米住宅建設業者協会によると、高金利が全米の開発業者を怖がらせ、建設パイプラインが枯渇しており、新規集合住宅開発の着工件数は2024年には20パーセント減少すると予想されている。 ニューヨークで、 固定資産税の免除期間が終了した場合、 新築の重要な指標である新しい基礎の毎月の申請はすでに行われています。 2023 年には 78% 減少 ニューヨーク不動産委員会によると、前年比。

「私はいつも干ばつの観点からそれを考えています」とポポフ氏は語った。 「雨季が一度だけあれば助かるかもしれないが、それでも干ばつに見舞われることになる。」

「その数学は意味がありません」

昨年、多くの売り手候補者はパンデミック時代の住宅ローン金利を次の住宅ではるかに高い金利に交換することを望まず、現状を維持した。 さらに悪いことに、この国では、誰に尋ねるかにもよりますが、150万戸から650万戸の新築住宅が不足しています。差し押さえ危機以来、開発業者が人口増加に対応するのに十分な住宅をほとんど建設していないからです。

その結果、CoreLogic によれば、2023 年に販売された住宅の数は 2014 年以降のどの時期よりも減少しましたが、需要が不足したわけではありません。 金利が高騰したにもかかわらず、人々は依然として住宅を購入したいと考えており、購入できる物件が非常に少ないため、多くの人が不可解な入札合戦の世界をさまようことになった。

によると、2023年10月までに住宅価格はパンデミック開始以来45％上昇したという。 ケース・シラー住宅価格指数。 データ会社インターコンチネンタル・エクスチェンジの11月の報告書によると、こうした価格上昇と借入コストの上昇が相まって、現在住宅は1984年以降のどの時点よりも手の届かない状況になっているという。 データ分析会社ATTOMによると、2023年第3四半期には、住宅を所有するための一般的な費用（住宅ローン、保険、固定資産税）が史上初めて月額2000ドルを超え、平均賃金のほぼ35％を消費したという。 。

家の購入をドルとセントのみに基づいて決定することを検討している場合、特に今後数年以内に再び引っ越しをする可能性のある人にとって、答えは明確ではありません。

「ある意味、この計算は意味がありません」と中部大西洋地域の複数上場サービスであるブライトMLSのチーフエコノミスト、リサ・スターテバント氏は言う。

確かに、すでに住宅ローン金利が 3% の住宅を所有している人にとって、この計算は意味がありません。 ある家からほぼ同じ価値の別の家に移ると、何年にもわたって数千ドルもの高額な利息の支払いが発生します。

現在、住宅ローンの支払い額に比べて家賃が低いため、初めて購入する人も難しい計算に直面している。 今、40万ドルの家を買うと、頭金8万ドルと金利6.6％の30年の住宅ローンがあり、利息の支払いだけで（税金や維持費は含まず）初年度はほぼ2万ドルかかります。

しかし、家賃の中央値、月額 1,379 ドルのアパートを見つけたとしますか? 1年間のレンタル料金は16,550ドルです。

その 80,000 ドルの頭金を投資信託や株式市場に預ければ、投資収益率がさらに高くなる可能性があります。

メイヤー氏は、「価格の高騰を考慮して、今その資金を住宅に投資すれば、住宅価格は大幅に上昇すると予想していることになる」と語った。 「それは現実的な期待ではないと思います。」

永遠の家を見つめて

しかし、人々は株を買うのと同じように家を買うわけではありません。

家は単なる投資ではありません。それは安定の源であり、人生を送り、場合によっては子供を育てる場所でもあります。 特に長年にわたって住宅を所有している場合には、税制面でも大きなメリットがあります。

メイヤー氏の元教え子が新しい仕事を求めてベイエリアに移住しており、アドバイスを求めてきた。 この学生は、その地域の住宅価格が法外であることを考慮して、購入するのが合理的かどうか知りたいと考えていました。 彼女の投資に対する収益率は短期的には良好とは思えませんでしたが、彼女には考慮すべき他の要素がありました。それは、子供たちがどこの学校に通うか、そして、通勤が容易な気に入った地域に家を見つけることです。

言い換えれば、彼女は自分の人生について考えなければならなかったのです。 メイヤー氏は彼女に購入するようアドバイスした。

他の買い手や売り手も同様の計算をしているようだ。 住宅ローン銀行協会によると、1月第2週の住宅購入の住宅ローン申請件数は前週比9％増加した。

Bright MLS のスターテバント博士が指摘したように、「問題は必ずしも数学の問題ではありません」。

「一部の住宅所有者にとって、計算は難しいように見えるかもしれません」と彼女は続けましたが、他の要因も関係します。家族が増えるために別の寝室が必要になるかもしれません。「あるいは、高齢の親の近くに引っ越したり、転職したりする必要があるかもしれません。」 」

18カ月間にわたり高金利が堅調に続いた後、買い手も売り手もいずれにせよ変更を決断するかもしれない、と同氏は述べ、「2024年は『人生には何が起こるか』の年だと思う」と語った。

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