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2024-05-26 04:00:00
最近、住宅ローン市場には歓迎すべき動きがいくつかある。
欧州中央銀行による金利引き下げを見越して、一部の金融機関はすでに金利提供を引き下げている。
その後、オーストリアの銀行バワグが所有する貸付業者モコの参入により、この分野に切実に必要とされていた競争がもたらされた。
MoCo は、参入時に注目を集める革新的な提案を 1 つ提供した。ブローカーに対し、80 歳まで返済を継続できる人々に住宅ローンを発行する用意があると伝えたのだ。
当時は一時的な策略ではないかと疑問視する人もいたが、現在では別の金融機関も追随し、ICS Mortgagesも同様の措置を取るとしている。
80歳まで住宅ローンを提供する必要はあるのでしょうか？
現実には、平均寿命が延びるにつれて、人生におけるあらゆることの時間スケールが延長されています。
教育に費やす時間は平均して長くなる傾向にあり、そのため就職、結婚、家庭を持つこと、家を買うことなどの計画が先送りになっている。
一方、選択によるか状況によるかは別として、退職はますます遅くなっています。
これらすべてが私たちの財政状況に影響を及ぼし、70代まで住宅ローンを支払い続けるという見通しはもはやそれほど異例なことではないように思えます。
ここのほとんどの貸し手はすでに70歳までの返済を許可していますが、これらの新しい商品の提供によりそれが拡大されつつあります。
老後に住宅ローンを利用したいと思う人は誰でしょうか?
驚くほど大きな集団です。まず、定期的に住宅購入を希望する人々がいます。
オンラインブローカーMyMortgages.ieのクレジット部門責任者であり、『The Mortgage Coach』の著者でもあるジョーイ・シーハン氏は、住宅ローンを借り入れる年齢が一般的に高齢化していると指摘している。
「CSOが報告した傾向はすでに見られており、住宅ローン申請者の平均年齢は2010年の33歳から2021年には43歳に上昇している」と同氏は指摘した。
従来の基準では、購入者にはローンを返済するための猶予期間が約 20 年残されることになります。
国内の多くの地域で不動産価格が高騰していることを考えると、より現実的な返済期間は25年から30年となり、申請者が住宅ローンを支払い終えるまでに70代になる可能性もあります。
シーハン氏は「市場がこれにどう反応するかを見ることが重要だ」と語った。
このような製品に興味を持つ可能性があるもう 1 つの層は、離婚した人や別居した人です。
「アイルランドではその数が増加している」とアフィニティ・アドバイザーズのシニアファイナンシャルアドバイザー、マーク・マーフィー氏は、単独または新しいパートナーと新しい不動産の購入を検討している可能性のあるこの世代について語った。
新しい家を購入するための資金を得ることが難しいことは、離婚した人々にとって長い間悩みの種となってきた。
中央銀行は近年、以前は家族の家に興味を持っていた離婚した人々が、実質的に初めての購入者として扱われることを可能にする変更を導入した。
また、地方自治体の住宅ローンやファーストホーム制度（Help to Buyは除く）など、初めて住宅を購入する人向けの制度の対象者とみなされる可能性もあります。
離婚した人々が新たなスタートを切れるよう支援する方向に進んでいる一方で、住宅ローンを短期間で返済しなければならないという時間的プレッシャーは依然として残っています。
そこが、これらの製品が違いを生む可能性があるところです。
「返済期間が延長されれば、返済が長期化することで、貸し手による関連評価や支払い能力の審査に合格できる立場になり、新しい住宅を購入する機会が得られるかもしれない」とマーフィー氏は指摘した。
80歳まで返済できる人は誰でしょうか?
住宅ローンの申請者は、60歳であろうと80歳に近づいたときであろうと、予想される返済期限まで返済できることを証明する必要がある。
上限額には、年金や配当金、株式売却益などの補足収入、投資不動産からの賃貸収入などが含まれる場合があります。
「基本的な安全策は、各住宅ローン申請が申請者の状況と退職前と退職後の住宅ローン返済能力の観点から評価されるという点に変わりはない」とジョーイ・シーハン氏は説明した。
「申請者は住宅ローン保護と生命保険に加入することが義務付けられている」と彼は指摘した。
マーク・マーフィー氏は、老後まで支払いを続けることが予想される申請者に関連する潜在的なリスクが高いことを考慮すると、ハードルは必然的に少し高く設定されるだろうと考えている。
「私は、潜在的な申請者が80歳まで通常の元金と利息の月々の住宅ローン返済に十分な保証収入があることを証明するために、貸し手側による強化された、あるいは追加のチェックが実施されることを期待しています。」
「例えば、年金拠出金と予想される退職年齢での年金基金の予測をまとめたファイナンシャルアドバイザーによる詳細な内訳などです」と彼は説明した。
ただし、金利は若い借り手が利用できる金利と同じになります。言い換えれば、老後まで返済する住宅ローンを利用することによる「金利ペナルティ」はありません。
このような製品には大きな需要があるでしょうか?
現在、住宅ローンを借りる平均年齢が高くなっていることを考えると、70代まで返済を続けることになる条件を受け入れることは珍しくないだろう。
しかし、特に年金制度の変化を考慮すると、将来的にそれらの費用を賄うために、より長く有給雇用に留まらなければならない可能性もあるだろう。
確定給付型（DB）年金の普及率が低下している状況では、人々は通常、最終所得の一定割合に相当する定額の収入を一生涯受け取ることになるが、年金収入に基づいて返済できる人々の集団はおそらく減少しているだろう。
現在、労働力の大半は確定拠出型（DC）年金に加入しており、これは雇用主と従業員が拠出金を出し、そのお金が通常は雇用主が組織する制度に投資される仕組みです。
最終的に貯まる金額によって、年金受給者が生活できる収入レベルが決まります。その金額は一般的に DB 年金の金額より大幅に少ないですが、DB は公務員や幹部だけのものになりつつあります。
「これまでの経験からすると、需要が特に高くなる可能性は低く、大抵の場合、住宅ローン借り手の大半は70歳を超えない住宅ローン期間を維持することになるだろう」とマーク・マーフィー氏は語った。
ロックウェル・ファイナンシャルのマネージング・ディレクター、ロバート・ウェラン氏は、公的部門におけるDB年金制度の導入率の高さに言及し、「最大の需要は公的部門から出てくるだろうと思う」と述べた。
「彼らは、銀行がそのような条件を満たすために要求する退職後の収入に関する確実性を備えた唯一の借り手です。」
ということは、それはギミックなのでしょうか？
これは、不動産の購入を助け、長期間にわたるローン返済に余裕を与えるという点で、歓迎すべき展開となる人々もいるだろう。
無責任な融資を助長しているという議論は避けられないだろうが、70代後半まで返済を続けられることを証明する責任は借り手にある。
ロバート・ウェラン氏は、このような製品の長所と短所は、実際に導入されるにつれて明らかになるだろうと考えている。
「エクイティ・リリース・ローンとよく似ている。最初は多くの人が素晴らしいアイデアだと考えたが、実際にやってみるとコストが法外に高くなった」と同氏は語った。
ウェラン氏は、この展開を住宅ローンの「日本化」の次のステップと表現した。
「日本では、100年の住宅ローンを組むのが一般的です。家族の家を担保に組まれ、返済は家族の責任となります。
「住宅費や家賃の高騰により、30代半ばから後半まで実家に住むという現代の傾向を考えると、特に両親が亡くなったときにその人がその不動産の最終的な受益者となるのであれば、ある意味では理にかなっている」と同氏は説明した。
アイルランドではまだそこまでには至っていないが、ロバート・ウェラン氏は「老後の」住宅ローンから興味深い結果が生まれる可能性を指摘した。
ケルトの虎現象は、成人した子供たちが両親の保証人となるよう求められることで一巡することになるのでしょうか?
この展開はまさに大きな転機となるだろう。
#80歳まで住宅ローンを組む場合需要は多いでしょうか