人気の不動産市場Zillowのデータによると、現在の30年固定金利住宅ローンの平均借り換え金利は6.15％だ。より低い金利で住宅ローンを借り換えたい、あるいは住宅資産を利用したいと考えている住宅所有者の方は、この記事を読んで、さまざまなローンの種類と条件の平均借り換え金利を確認してください。前日のレポートもこちらからご覧いただけます。
現在の再ファイアー率データ
ご了承ください 運 2 月 13 日時点で入手可能な最新の Zillow データを確認しました。
住宅ローン借り換えの仕組み
住宅ローンの借り換えは基本的に、既存の住宅ローンを新しい住宅ローンで返済します。初めて住宅ローンを申請したときと同じように、信用プロフィール、収入証明書、負債対収入 (DTI) 比率などに関する貸し手の基準を申請して満たす必要があります。
これは、厳しい調査によりあなたの信用スコアが多少の打撃を受ける可能性があることを意味することに注意してください。また、貸し手の要件を満たさない場合、借り換えローンが拒否される可能性があることも意味します。
今日の市場で住宅ローン金利に何が起こっているのでしょうか?
一部の観測筋は、2024年後半に連邦準備理事会がフェデラル・ファンド金利の引き下げに合わせて住宅ローン金利も低下することを期待していた。しかし、それは起こらず、住宅ローン金利は数カ月にわたって頑固に7％の水準付近（30年固定金利ローンの全米平均で見ると）に留まった。
金利は、一部の住宅所有者が２％や３％台の金利でローンを組んだパンデミック時代の最低水準を大きく上回る水準で推移している。多くの人は依然として閉じ込められており、現在の環境での移動や借り換えに消極的です。 Redfinのレポートによると、2024年第3四半期の時点で、住宅ローンを組んでいる住宅所有者の82.8％の金利は6％未満だった。
それでも、住宅所有者は2025年の8月下旬から9月上旬にかけて、ようやくいくらか安心し始めた。このとき、FRBが今年最初の利下げを決定した9月16～17日のFRB会合を前に、住宅ローン金利が顕著に低下傾向に転じた。 FRBはこれに続き、10月末にフェデラルファンド金利の2回目の利下げ、12月に3回目の利下げを実施した。
住宅ローンの借り換えが合理的な場合
次のセクションで詳しく説明しますが、住宅ローンの借り換えは無料ではありません。では、初期費用を受け入れて借り換えをするのは、どのような場合に理にかなっているのでしょうか?一般的なガイドラインの 1 つは、現在の金利よりも 1 パーセント低い新しい金利を得ることができれば、借り換えする価値があるということです。最近の市況を例に挙げると、7% で住宅ローンを組んだ人は、金利が下がって 6% の金利で新たにローンを組むことができれば、借り換える価値があると感じるかもしれません。
キャッシュアウト借り換えを通じて住宅資産を活用するための借り換えも価値があるかもしれません。通常、これを行うには自宅に少なくとも20％の株式を持っている必要があることに注意してください。そのため、従来のローンで通常利用可能な最低頭金 5% (初めて住宅購入者の場合は 3%) を支払ってその物件を購入した場合、キャッシュアウト借り換えの資格が得られるまでにしばらく時間がかかる可能性があります。
借り換えからメリットが得られるもう 1 つの状況は、ローン期間を変更することです。たとえば、月々の支払額を増やす代わりに、長期的には金利を節約することを目的として 15 年の住宅ローンを組んだとします。しかし、人生は予測不可能です。おそらく、月々の支払いでは予算が少なすぎると判断したのかもしれません。 30 年ローンに借り換えると、予算に合わせて月々の支払いをより少なくできる柔軟性が得られる場合があります。
ローンの種類を切り替えることが合理的な場合もあります。たとえば、住宅ローン保険の支払いが生涯義務付けられている FHA ローンをお持ちの場合、住宅ローンを従来型ローンに変更できるように借り換えることで、その保険コスト (FHA ローンでは MIP、従来型ローンでは PMI と呼ばれます) を削減する機会が得られる可能性があります。
あるいは、最初に変動金利住宅ローン (ARM) を借りていて、そのローンを長期間維持するつもりであることがわかった場合は、ARM の調整期間が始まったときに、固定金利住宅ローンに借り換えて金利上昇を回避するのが賢明な方法かもしれません。
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住宅ローンの借り換えにかかる費用
不動産を購入するために利用される従来の住宅ローンと同様に、住宅ローンの借り換えにはローン額の約 2% ～ 6% のクロージングコストがかかります。たとえば、300,000 ドルのローンに対して金利と期間の借り換えを行う場合、借り換えクロージングコストとして 6,000 ドルから 18,000 ドルを支払う可能性があります。借り換えローンの見積もりに表示される可能性のあるコストの一部を以下に示します。
- 貸し手の組成手数料。
- 鑑定料金。
- タイトル検索と保険料。
- ローン申請手数料。
- 調査料金。
- 弁護士費用（あなたの州で必要な場合）。
- 録音料。
- 前払いペナルティ (現在のローンサービサーがペナルティを請求する場合)。
さまざまな種類の住宅ローン借り換えローン
市場には多種多様な住宅ローン借り換えローンがあり、あなたのニーズに適したローンは、達成したいことや現在所有している住宅ローンの種類によって異なります。一般的な refi オプションをいくつか示します。
- 金利と期間の借り換え: これは、金利を引き下げたり、ローン期間を短縮したりできる、最も人気のある refi オプションです。通常、ローン期間を短縮すると金利が下がり、生涯にわたって多額の利息が節約されますが、毎月の住宅ローンの支払いが高額になることになります。
- キャッシュアウト借り換え: キャッシュアウト refi を使用すると、既存のローン残高を新しいより大きなローン残高に置き換え、差額を現金で引き出すことで住宅の資産を活用できます。このお金は、住宅の改善、高金利の借金の整理、またはその他の財務目標に使用できます。
- クロージングコストのかからない借り換え: このオプションを使用すると、貸し手はより高い金利を請求する代わりに、クロージングコストを負担します。クロージングコストに備えて前払いの現金がなく、借り換えによって利益が得られる可能性がある場合は、このオプションを検討する価値があるかもしれません。
- 借り換えの合理化: 既存の FHA、VA、USDA ローン借入者が利用できるこれらの refi オプションは、必要な書類が少なく、申請と承認のプロセスがより簡単です。
既存の金融機関と新規の金融機関での借り換え
元の住宅ローンを借りたのと同じ金融機関に借り換える必要はありません。したがって、可能な限り最低料金と最高のサービスを探して探す価値があります。
ただし、一部の貸し手は、契約を継続すれば、成約コストの一部を免除するなどのインセンティブを提供する場合があります。これらの手数料は高額な前払い費用となる可能性があるため、既存の金融機関にインセンティブについて確認する価値があります。そうすることで借り換えの障壁が軽減され、通常よりも簡単に借り換えができるようになる可能性があります。
最後に、あなたの住宅ローンがファニーメイまたはフレディマックによって購入された場合、Refi Now や Refi Possible などのプログラムの対象となる可能性があることを知っておいてください。
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