富の構築 (クレジット: Adobe Stock)
多くの議論を巻き起こした2025年財政法は、フランスの賃貸投資に関連する税制上の優遇措置に注目すべき修正をもたらすはずだった。バルニエ政権の崩壊にも関わらず、ピネルの終焉がしっかりと確立され、ロカヴァンタージュとデノルマンディの制度が延長された場合、LMNPの地位は、減価償却の統合の導入により税制が大幅に変更されることになるだろう。膿の値の計算、またはマイクロBICレジームの修正さえも。有効な財政法が存在しない場合、これらの措置は当面適用されませんが、すぐに復活するはずです。
このような状況でも、やはり賃貸投資を選択すべきなのでしょうか？操作方法は？賃貸投資の妥当性を評価するためのアドバイス。
賃貸投資：不動産市場の利点は何ですか?
フランス人は今でも不動産が大好きです。石の具体的な性質は安心感を与えます。私たちは、見て触れてその有用性がすぐに分かる物質的なもの、つまり住宅を持っています。さらに、不動産市場は非常に長期的には強気であり、数十年間のパフォーマンスでは株式市場に次ぐ第2位となっています。
ただし、不動産市場は現在危機に瀕しているので注意してください。不動産ローンの状況によって生じた不足分を価格下落が十分に補うことができず、ここ数年不動産購買力が大幅に減少している家計にとって、年末の依然として高い金利が重しとなっている。不動産市場にはキャピタルロスのリスクがあることも忘れないでください。さらに、危機の直前に非常に低い金利だけでなく非常に高い価格で購入した一部の貯蓄者は、もし今日売却した場合、価値の損失を嘆くだろう。
賃貸投資：不動産を借りるメリットは何ですか？
危機にある不動産市場には、利点と考慮すべきリスクの両方が存在します。賃貸投資に関しては、不動産市場への非常に特殊な投資であり、より低コストで、あるいは「無料」で不動産を取得することができます。実際、不動産を購入して賃貸することにより、テナントが賃貸人に支払う家賃によって、賃貸人は月々のローン支払いの少なくとも一部、理想的には全額を返済することができます。
さらに、不動産ローンが満期になり、全額返済されると、家主は毎月定期収入が支払われ、追加収入が得られます。これは、経済的自立や退職後の資金調達の観点から実行できる解決策です。
ただし、プロジェクトを実行するためには、寄付を得るために賃貸投資を始める必要があり、これはほぼ必須であることに注意してください。したがって、空室や未払い債務のリスクが非常に高いため、不動産ローンの返済やライフスタイルの資金調達を家賃だけに依存しないことが重要です（賃貸投資が多数ある場合を除く）。さらに、領土の多くの地域で実施されている家賃規制により、家賃額の下方修正を余儀なくされる可能性があり、経済状況が悪いなどの理由で不動産を借りることが困難な場合にも減額が必要となります。
賃貸投資: Pinel、Denomandie、Loc’Avantages の計画は価値がありますか?
賃貸投資のもう一つの利点は、特定の制度を通じて税制上の優遇措置が受けられることです。ただし、Pinel システムは 2024 年 12 月 31 日に消滅することに注意してください。Pinel の消滅は、賃貸投資に参入したい貯蓄者にとって大きな打撃となるでしょうか?あまり。第一に、この制度の税制優遇は、集合住宅への投資義務、関係する地理的地域の制限などが年々厳しくなり、この投資に重くのしかかる制約が2022年から下方修正されていた。さらに、不動産投資で税制優遇の恩恵を受けたい貯蓄者のために、他にも 2 つの制度がまだ存在しています。
したがって、テナントの家賃の上限と引き換えに、貸主の減税メカニズムを通じて低所得世帯の住宅へのアクセスを促進することを目的とした、3年間延長されたLoc’Avantagesシステムを挙げることができます。ただし、制約が多いだけではないことに注意してください。サーマルふるいが設置されていないこと、一定の収入上限を超えてはならず、貸主の家族の一員であってはいけないテナントが本住居として十分に占有していることなどです。さらに、この物件は、国家住宅庁と締結された協定の枠組み内で、最低 6 年間は裸のまま賃貸しなければなりません。そして何よりも、市場よりもはるかに低い価格で不動産を借りる義務があります。また、軽減額が大きいほど減税額も大きくなります。しかし実際には、この税金還付は、請求される家賃の低さに伴う不足分を補うことはできません。
デノルマンディ制度は現在も施行されており、税制上の優遇措置も受けられますが、ここでもその恩恵を軽視すべきではありません。したがって、資格を得るには、その物件が古く、住宅再建の必要性が特に顕著である自治体、地域活性化事業協定を締結している自治体、または国家プログラムであるシティ・ハート・アクション（ACV）に参加している自治体に位置している必要があります。 。さらに、施設は総事業費の少なくとも 25% に相当する改善工事が行われているか、行われている必要があり、宿泊施設は 6 年、9 年、または 12 年の期間賃貸する必要があります。減税額はレンタル年数に応じて異なります。また、家賃や入居者の収入にも上限があります。これは、制度によって提供される割引によって事業の収益性が損なわれる可能性があり、特に所有者兼貸主もこれを利用するために高価な工事に資金を提供しなければならないため、税制上の優遇措置が必ずしもそれを補うのに十分ではないことを再度意味します。デバイス。
賃貸投資: LMNP ステータスの変化についてどう考えますか?
国会、その後上院で審議中の2025年財政法案は地主らに冷や汗をかいたかもしれない。第一に、LMNP ステータスの変更により、再販時のキャピタルゲインの計算にレンタル期間中に発生した減価償却が考慮される可能性があり、請求額が大幅に増加することになります。さらに、実際の制度の下では経費の控除が制限される可能性も十分にあります。また、マイクロ BIC 制度を利用している場合の定額割引も減額され、長期レンタルの場合は 50% から 40%、観光客のレンタルの場合は 30% になります。
これらすべての変化は、賃貸投資の収益性に重大な影響を与えるでしょう。しかし今のところ、バルニエ政権を打倒した問責動議の承認により、彼らは行き詰まっている。ただし、これらの措置は次の国会審議で取り上げられる可能性がある。
賃貸投資：どうやって始めればいいの？どのような基準を考慮する必要がありますか?
状況が何であれ、賃貸投資を始めたい貯蓄者は、潜在的な税制優遇には焦点を当てず、IRR (内部収益率) を計算するためのすべてのパラメーターを考慮せずに、自分の事業の収益性を評価するという 1 つのことに集中する必要があります。 ）最終的には投資の関連性を決定します。
したがって、すべての流入フロー（賃貸料、税制優遇の可能性、キャピタルゲインの可能性）とすべての流出フロー（購入価格、仲介手数料、公証人手数料、コストクレジット、管理費、工事費、レンタル税を含む取得コスト）を考慮する必要があります。投資の時期と年数だけでなく、固定資産税や最終的には控除対象外の費用も含まれます。正しい選択をするために、いくつかの潜在的な賃貸投資の IRR を躊躇せずに比較してください。
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