家賃規制は英国の住宅危機を解決しない

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アメリカの風刺作家HLメンケンは、どんな複雑な問題にも、きちんとした、もっともらしい、そして間違った答えがあるものだと皮肉った。英国の民間賃貸部門の問題に対する解決策として、家賃統制に関するこれ以上の判断はないだろう。

選挙が近づくにつれ、労働党の政治家たちがこの問題に関して矛盾したメッセージを発信しているのは残念だ。労働党の公式見解は家賃統制は 政党の政策ではないレイチェル・リーブス影の財務大臣は最近、「包括的なアプローチ」には賛成しないものの、地方の家賃を規制する理由は理解できると発言した。

彼女のコメントは、家賃統制を地元の賃金上昇率か消費者物価指数の上昇率のどちらか低い方に連動させるよう勧告した委託報告書から同党が距離を置こうとした際に出された。一方、ロンドンの労働党市長サディク・カーン氏は過去に、英国の首都での家賃を凍結する権限を求めていた。

住宅市場の底辺層の人々に対する懸念は理解できる。4月までの12か月間で、英国の民間賃貸料は8.9％上昇し、消費者物価上昇率の2.3％を大きく上回った。家賃高騰に苦しむ人々への財政支援は徐々に縮小し、サッチャー政権下の1980年代に公営住宅が売却されて以来、公営住宅の縮小は回復していない。

しかし、第一次世界大戦中の導入から1989年の棚上げに至るまでの家賃統制の歴史は、予期せぬ結果の法則の教訓となっている。

[1945年以降、インフレと家賃統制が重なり、住宅地主の実質所得は容赦なく減少しました。これにより、賃貸可能な新築住宅に投資したり、既存の不動産の維持にお金を使う意欲が失われました。

借主は、市場価格以下の家賃と、場合によっては居住権の保証を失うことを恐れて、引っ越すことができませんでした。これは労働市場の流動性に悪影響を及ぼし、老後の住宅の縮小には厳しい経済的ペナルティが伴うため、住宅ストックの無駄遣いにつながりました。

民間賃貸住宅部門の崩壊は、1960年代から1970年代にかけて、英国の都心部で起きた高級化の大波とともに頂点に達した。メディアでは、この現象は、進取の気性に富んだ若い専門家が荒廃した地域に移り住み、その地域を健康的で安全な場所に変えるという、無害なプロセスとして描かれることもあった。

実際には、ジェントリフィケーションは金融裁定取引に関するものだった。調査では 出版された 1973 年、私はタイムズ紙で、約 500 社の民間企業帝国を擁する無名の不動産業者 2 人が、イズリントン、カムデン タウン、フラム、その他のロンドン中心部の広大な土地を買収した様子を紹介しました。彼らと他の投機家が行っていたのは、保護された入居者がいる物件の市場価格の低さと、空室の物件の市場価格の高騰の差を利用することでした。

投機家たちは、正当な手段であれ不正な手段であれ、借主を立ち退かせるために「ウィンクラー」と呼ばれるフロントマンを雇った。これにより、借主の間に恐怖と不安が広がり、コミュニティが混乱した。これらの暴露に続く騒動を受けて、1965 年の家賃法で家賃統制システムの改良を目指した労働大臣リチャード・クロスマンは、この法律は借主を保護できなかったと宣言した。

1989年に家賃規制が緩和された時点で、民間賃貸住宅の住宅ストックに占める割合は、1915年の9分の1から10分の1にまで減少した。

ここでの教訓は、家賃統制は、その歪んだインセンティブによって、住宅購入困難の危機が主に土地価格の高騰から生じているという現実から目をそらしているということだ。オックスフォード大学のジョン・ミュールバウアーは、住宅価値の70％以上が土地の価値にかかっていることを発見した。

したがって、労働党にとってより実りある道は、賃貸よりも持ち家居住を強く優遇する現在の雑多な不動産税の問題を解決することである。ミュルバウアー氏が支持するOECDの勧告は、不動産取引税から土地価値に対する年間税に移行し、現金の少ない世帯には適切な延期を行うというものである。

これは、（現在逼迫している）税基盤を拡大するだけでなく、労働力の流動性を高め、地域格差を減らし、計画による国民への臨時収入のより大きな割合を確保し、より生産的な投資を締め出す不動産ベースの信用ブームを抑制する可能性を秘めている。住宅ストックのグリーン化を促進するように調整する必要がある。

地価税を議題に載せるこれまでの試みは、地主たちの激しい反対に直面して行き詰まってきた。保守党にとっては依然として難しい課題であることは間違いない。しかし、勢いに乗って復活した労働党をなぜ怖がらせる必要があるのか​​？その見返りは数多く、しかも豊かだ。

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