「現在、借主にとっての問題は住宅不足なので、家主は [generally] 交渉において優位に立つことができる」と C.スコット・サルファー、弁護士 シップマン、シャイケン、サルファー コネチカット州で、入居者と不動産所有者の両方の代理人を務めた弁護士は、「もう 1 つの問題は、新しいアパートのほとんどが高所得の入居者を対象としており、所有者は大多数の人にとって支払えない家賃を設定していることです」と語っています。インフレ、多くの市場での固定資産税の上昇、運営コストの上昇など、これらすべてが家賃の値上げとして入居者に転嫁される可能性があります。
では、借主として、家主から家賃の値上げを通知された場合、どのような手段があるのでしょうか。まずは、提案された値上げが合法かどうかを判断するために、地元の法律を調べることです。賃貸法は州や市によって大きく異なり、場所によっては借主に多くの保護を与えています。まずは、州の家主と借主のハンドブックを探してください。ハンドブックは、市や郡の政府、または地元の住宅局や保健局の Web サイトに掲載されていることが多いです。
他にできることは次のとおりです。
によると ギャビー・クルーズ、不動産業者 方位磁針 ワシントンDC、メリーランド州、バージニア州のクライアントと仕事をしている私としては、賃貸契約書の中には、家主が賃料を値上げできると明記されているものもある。 消費者物価指数（CPI）は、食料や住居などの基本的な商品に人々が支払う価格の平均的な変化を測定します。賃貸契約書をよく読んで、このような具体的な家賃値上げの手順が概説されているかどうかを確認してください。見つかった場合は、地元の法律と比較して、それが許可されているかどうかを確認してください。また、不動産業者に連絡して、お住まいの地域の家賃価格の分析を依頼し、提案された値上げが市場全体と一致しているかどうかを確認することもできます。
また、あなたの物件が家賃統制の対象になっているか、あるいは他の保護の対象になっているか確認する必要があります。あなたの物件が家賃統制の対象になっている場合は、家主の家賃の値上げがそのポリシーの法的範囲内に収まっているかどうかをすぐに確認する必要があります。
債務集団の入居者オーガナイザーであり、 ロサンゼルステナント組合「あなたの権利や次に何をすべきかについてのガイダンスを得るために、特に入居者の組織化に取り組んでいる地元の入居者組合、地域団体、または非営利団体を本当に探すべきです。」これらの組織は、家主とのやり取りについてアドバイスしたり、地元の法律や規制に精通したり、必要に応じて集団訴訟や法的措置を支援したりすることができます。
近隣住民に働きかけて集団行動を起こさせることも、自分の立場を強化することに繋がります。正式な入居者組合を作るにせよ、単に会話をするにせよ、こうしたつながりを築くことで、誰もがよりサポートされていると感じることができます。「入居者は、個人としてではなく集団として要求をすることができると、はるかに大きな力と影響力を持つようになります」とモヤ氏は言います。
隣人と話をすることで、家主に要求する内容がわかり、建物内で何が起こっているかについてのさらなる洞察が得られます。他の入居者が退去時に買収を提案されたり、害虫やその他の問題に対処したりしていることを知るかもしれません。中には、過去に値上げ提案を阻止した経験があり、共有できるヒントを持っている人もいるかもしれません。最終的に隣人と一緒に家賃の値上げ交渉をすることに決めた場合、交渉の過程で連帯感が弱まるのを防ぐために、事前に目標について合意しておくことをモヤは勧めています。
クルーズ氏は、家主の名前やその不動産を所有する有限責任会社 (LLC) の公的記録を検索するか、基本事業ライセンス番号 (BBL) を使用して、どの不動産を賃貸するライセンスを持っているかを調べることを推奨しています。「この調査は、彼らが所有する不動産の数やライセンスが有効かどうかを確認できるため、非常に重要です。」(有効でない場合は、突然大きな影響力を持つようになると彼女は言います。)
また、家主に住宅情報開示を依頼することもできます。そこには「違反行為や政府からの通知、物件に関する問題など、借主が物件について知りたいことすべてが開示されます」と彼女は言います。言い換えれば、これらも潜在的な交渉材料になる可能性があります。
一部の管轄区域では、建物が地域の安全法に準拠していない場合は家賃を値上げできないと規定されています。賃貸物件に必要な数の煙探知機と階段の手すりがあるかどうか、また窓の格子が簡単に開くかどうかに注意し、欠点があれば記録してください。これらは交渉の際に有利な交渉材料になります (あるいは、その建物に住み続けるのは危険すぎると判断するかもしれません)。
たとえ家主と建物との間ですべてが順調で、家賃の値上げが法律に違反していないとしても、家主を説得して家賃を据え置くか、値上げ額を減らす方法はあります。
「家主の立場になって、自分も幸せになれることを考えてください。そうすれば、双方にとって有利な状況が生まれます」と、 カレン・コスティウ、不動産業者 コールドウェル バンカー ウォーバーグ ニューヨークのクライアントと仕事をしている。
家主または不動産管理会社に、直接または電話で、家賃の値上げについて話し合うための面談を依頼してください。解決策を見つけられるよう、会話は敬意を持ってオープンな姿勢で行いましょう。十分なメモを取り、合意に達した場合は書面で残しておきましょう。
コスティウ氏とシュウェフェル氏は、家賃の支払いが期日通りだったことや、その他の点で入居者の行動が良好だったことを伝えると役立つと話す。「不動産管理者は、管理しやすく、面倒なことの起こらない入居者を高く評価します」とシュウェフェル氏は言う。自分で物件を改良したことがあるなら、それも伝えよう。
リサーチ結果を活用して自分の主張を補強しましょう。もし家主が、あなたの住んでいる地域の他の家賃と釣り合わない値上げを提案してきたら、そのことを伝えましょう。また、あなたを建物に住まわせることで、不動産所有者はあなたの部屋を宣伝したり、仲介業者に売り込んだりするのにお金をかけなくて済むということを強調してもよいでしょう。
家主の多くは、入居者の入れ替わりや空室を避けようとするため、家賃の値上げをしない代わりに、より長い賃貸契約を結ぶことも選択肢の 1 つです。季節性も有利に働く可能性があります。コスティーウ氏によると、一般的に春と夏は賃貸市場が活況を呈するため、賃貸契約が閑散期に終了すると、交渉力が増す可能性があります。
結局のところ、家賃の値上げを回避できるという保証はありませんが、専門家は皆、試してみる価値は間違いなくあると言います。「攻勢に出られるチャンスは常にあります」とモヤ氏は言います。「選択肢がゼロになることはありません。」