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報告書によると、2023年にはメルボルンの住宅10万戸が空き家になる

新たな報告書によると、2023年にはメルボルンで空き家または十分に活用されていない住宅が約10万軒あったという。繁栄するオーストラリア 投機的空室レポート水道メーターの使用状況データを調査した調査によると、2023年にはメルボルンの全住宅の1.5％にあたる2万7400戸の家が完全に空き家になっていたことが明らかになった。年間の一人暮らしの平均水消費量の4分の1未満を記録した住宅を含めると、昨年はさらに7万400軒の住宅が著しく使用されず、合計で約10万軒、つまり市内の住宅20軒に1軒が空き家となっている。「これは新築工事の2年半分に相当し、ビクトリア州の公営住宅の入居待ちリストに載っている全員を2倍収容できるほどだ」とプロスパー・オーストラリアの調査・政策担当ディレクター、ティム・ヘルム氏は語った。「賃貸危機のさなか、これほど多くの住宅が空き家になっているのは驚くべき無駄であり、こうした数字が増え続けていることは不平等の状態を物語っている。」「しかし、これは賃貸収益よりも投機資産収入を優先する税制の予測可能な結果であることを認識する必要もある。」 「キャピタルゲインへの課税を低くし、生産活動への課税を高くすることで、このようなことが可能になる。多くの投資家が空き物件の柔軟性を好むのは驚くことではない」と同氏は語った。報告書はまた、空き家と「土地バンキング」との関連性を指摘している。「土地バンキング」とは、開発業者が実現可能なプロジェクトを遅らせ、将来の利益の増加を期待して意図的に販売を遅らせる価格設定を行うことである。「空き家問題への取り組みは重要だが、住宅供給を増やすためには、無視されたり軽視されたりすることが多い土地の確保にも取り組まなければならない」とヘルム博士は語った。 「どちらも同じインセンティブと税制の歪みから生じている」と彼は語った。「投機的」な空席とは何ですか?2007年以来、シンクタンクのプロスパー・オーストラリアは、投機的空室レポートで空き住宅を測定し、メルボルン都市圏の空き住宅の規模と、それが土地と住宅市場について何を示しているかを明らかにしている。この調査は、メルボルンの3つの水道小売業者（ヤラバレーウォーター、サウスイーストウォーター、グレーターウエスタンウォーター）のデータを使用して、メルボルン全体の住宅空室率を測定します。このデータが存在するのは、他の州都とは異なり、メルボルンのほぼすべての住居に個別にメーターが設置されているからだと同社は述べている。プロスパーは、空き家を「投機的な」空き家と分類するのは、空き家になっている理由が何であれ、結果は同じだからだと述べている。つまり、資産が人を住まわせるときにのみ社会的価値をもたらすのであれば、使われないままではその潜在能力を無駄にしていることになる。 利回りではなく資本利益を目的として資産を保有することは「投機」と呼ばれ、その用語は住宅サービスを生み出さない住宅にも適用されます。この投機的空室レポート（シリーズの第11弾）では、COVID-19によるロックダウン期間とその後の期間を含む、2019年から2023年までの空き住宅を調査しています。水道メーターのデータは、郵便番号レベルで水道接続（つまり請求）のある住宅の数で構成されており、メルボルン都市圏を構成する31の自治体区域の233郵便番号と住宅物件の93パーセントをカバーしています。Prosper は、別荘地 (およそ 85,000 戸の住宅、その大部分はモーニントン半島地方自治体の住宅) に対応する 33 の郵便番号をデータから除外しています。 そのため、この研究はメルボルン都市圏の200郵便番号地域に焦点を当てており、水道が通っている188万戸の住宅をカバーしている。 この論文では、空き家を数えるために、水使用量の 2 つの閾値を使用しています。空き家：暦年で1日あたり0リットル使用使用率の低い住宅: 暦年を通じて1日あたり0～50リットルの使用プロスパー氏は、メルボルンの一人暮らし世帯の平均水使用量が1日200リットルであることを考えると、1日50リットル（LpD）は十分に水を使われていない家庭の適切な指標だと述べている。 1日当たり50リットル未満の水使用量は、水漏れがあるか庭に水をまくだけの完全に空の家屋で発生するとしている。 研究の結果はどうでしたか?2023暦年には、メルボルン都市圏の27,408戸の住宅で水の使用量がゼロとなった（188万戸の住宅の1.5％）。 さらに70,453戸の住宅（全住宅の3.7％）が1日あたり0〜50リットルの水を使用していました。合計すると、1年を通じて97,861戸の住宅が空き家または十分に利用されていない状態となった。これはメルボルン都市圏の全住宅の5.2％、つまり20軒に1軒に相当する。「これらの空き家は、生産的に使われていない貴重な資源の巨大なプールを表している」と報告書は述べている。「平均的な世帯規模であれば、25万人以上を収容できるだろう。」報告書では、メルボルンの空き住宅の規模を示すために、次の点を考慮するよう述べています。ビクトリア州の社会住宅の待機リストには48,620世帯の申請者がいる。メルボルンの空き家（97,861） 待機リストに載っている全員を2倍収容できるメルボルンには54万件の賃貸物件がある。空き家をすべて賃貸に出せば、賃貸物件は20％近く増えることになる。毎年、約37,000戸の新築住宅が建設されています。つまり、空き家の数（97,861戸）は、新築住宅の2年半分以上に相当することになります。パンデミック期間の空室率報告書によると、パンデミック中に投機目的の空室数は急増し、2019年から2021年の間に51％増加した。2023年には、空き家やあまり使われていない家の数は、COVID-19のピーク時からわずかに減少しただけで、依然として高い水準に留まっています。「賃貸価格は2019年より32％上昇しているが、空き家の数は2019年より25％多いままであり、空き家または十分に利用されていない家の数は43％多いままである」と報告書は述べている。下の図をご覧ください。メルボルンの空き家はどこにあるのでしょうか?プロスパー・オーストラリアによれば、メルボルンの中間環状地区は歴史的に空室率が最も高く、現在もその傾向が続いている。しかし、長期空室はメルボルン市の中心部に集中しなくなってきており、現在ではメルボルン中心部と郊外に新たな空き物件の集中地が現れている。以下の表は、メルボルン都市圏の 31 の地方自治体 (LGA) を、ゼロ使用水および低使用水空き率でランク付けしたものです。読み方は次の通りです。2023 年のメルボルン LGA (表の最初の行) には次のものがありました。 94,280戸1日当たりの水使用量が0リットル（0Lpd）の空き住宅2,153軒1日あたり0～50リットルの水を使用している空き家や十分に利用されていない住宅9,990軒（94,280戸の住宅のうち2.3%が1日あたり0リットルの水を使用している。94,280戸の住宅のうち10.6%は1日当たり50リットル未満の水しか使用していない。以下の表は、メルボルンの郵便番号上位 10 件を、使用率ゼロおよび使用率の低い空室率でランク付けしたものです。メルボルンに空き家が 10 万件あることがなぜ問題なのでしょうか?プロスパー・オーストラリアは、空室状況が十分に理解されていないと述べている。測定が限られていることもあり、何がその原動力なのかについての研究はほとんど行われていないという。一部の説明では、成長重視の投資戦略、投資家の無関心、税金逃れ、遺産相続の長期化、投資家に対する融資条件、価格予想の調整の遅れなどが強調されているという。「しかし、どの要因が最も重要か、どの政策が最も大きな影響を与えるかについての証拠はほとんどない」と報告書は述べている。しかし、同報告書は、空室は不平等の結果とも説明でき、空いている投資物件の利便性の価値を上回る入札を賃借人ができないことを示しているとしている。「裕福な所有者が使用する必要性を感じていないというだけの理由で、空き家のままになっている住宅もある」と報告書は述べている。この意味で、空室の経済的説明は、柔軟性と収益性の相対的な価値に行き着きます。つまり、家を空のままにしておくかどうかの決定は、不動産所有者にとっての「オプション価値」と「キャッシュリターン」の間のトレードオフによって決まります。「空き物件はより多くの選択肢を提供する」と報告書は述べている。「柔軟性が重視される場合、不動産を空のままにしておくことは合理的です。「利回りが低い場合、利回りよりも柔軟性の価値が高くなり、不動産は成長投資としてより高く評価されます。これは、金利が低く、低下しているここ数十年間のケースです。キャピタルゲインに賃貸収入よりも低い税率を課すことで、この傾向が強化されます。」「パンデミックの時代のような市場や政策の不確実性の中では、柔軟性がより重要になる」と報告書は述べている。プロスパー氏は、不動産を空きのままにしておくことは市場の資源配分を反映した個人的な決定であると言う。しかし、それは公共の利益になるのでしょうか?「住宅が不足し高価なままであるのに、住宅が使われずに放置されているのは無駄だ」と報告書は述べている。「これが経済的な意味で効率的かどうかは、それが公平かどうかについては何も語らない。これらの住宅の一部でも利用を促せば、困っている人たちにとって住宅価格を安くすることができるだろう。」「これは住宅市場について重要なことを示している。住宅供給は投機的な動機に左右されるということだ。」投機、住宅供給、課税プロスパー氏は、住宅が空き家になっている理由がわかれば、投機の原動力となるものをより一般的に理解するのに役立ち、それが住宅供給を理解する上で重要になる、と述べている。「将来の利益を最大化するために土地を徐々に分割する土地バンキングの慣行では、投機が大きな役割を果たしている」と報告書は述べている。"がある 明白な証拠 開発業者は、経済的に実現可能な開発を戦略的に遅らせ、土地や新築住宅の価格を設定して、購入者に少しずつ不動産を提供している。」この報告書は、空き地と土地バンキングが土地の独特な役割をどのように強調しているかを説明しています。「競争の激しい市場において、企業が生産資産を遊ばせておくことは可能か？」と問うている。「土地は独占されているので投機は起こる。税制や住宅政策はこの現実を認めなければならない。」「政策立案は、土地が限られていること、土地は所有者の努力に関わらず利益をもたらすこと、そして家賃や価格の上昇という形で社会進歩の利益を獲得することを認識することから始めなければならない。」「投機は議論を呼ぶテーマだ。これを認めることは、既得権益層に支えられた、自分たちが引き起こしたのではない問題に対して地方の民主主義や公共財の規制を非難する住宅供給に関する支配的な見解に異議を唱えることになる」と報告書は述べている。報告書によれば、世界各国の政府は、住宅価格の高騰や十分に活用されていない不動産の荒廃に対処するため、空き家への課税にますます力を入れているという。一部の政府は、 ビクトリアのは、投資開発を促進するために空き地に課税している。しかし、ビクトリア州の空き地税は問題に直面する可能性があり、単純な土地税の方がすべての人にとってより良い解決策になると警告している。「空き家税は明らかにインセンティブとして機能しているが、コストがないわけではない」と報告書は述べている。「効果的な施行は困難で費用もかかる。また、部分的な施行はコストのかかる回避行動を引き起こす。例えば、照明をつけっぱなしにしたり、空き地を駐車場に変えたりするのは簡単だ。」「同じ目標を達成するより良い方法は、空き地であろうとなかろうと、すべての土地に平等に課税することだ。土地税は管理が簡単で、財産権とインセンティブを尊重する」と報告書は述べている。投稿 9時間前9時間前2024年7月12日金曜日午後11時49分、…