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2024-02-25 10:00:00
オフィスビルには実際どれくらいの価値があるのでしょうか？ 運
解体段階が近づいています。
リモートワークにより従業員はオフィスにいないことが多くなり、 空室率は過去最高を記録、商業不動産の所有者は、新しいテナントを誘致するためにスペースをアップグレードしたり、スペースをアパートに変換したり、単に資産を売却したりすることで、デフォルトを回避しようと必死に努めています。 ある長年の業界専門家は、それだけでは十分ではないと考えています。
サンタモニカに本拠を置くコリオン・エンタープライズのフレッド・コルドバ氏は、市場が進化するにつれ、誰もが入れるスペースはなくなるだろうと述べ、オフィスビルの約3分の1が絶滅危惧種となっていると述べた。
「分岐点が生じるだろう…安全で良好な環境を備えた良い場所にある製品は回復するだろう。 そして、何らかの形でそこに留まり、価格設定をリセットされる別のグループがいる」と不動産コンサルタント会社のCEOであるコルドバ氏は語った。 「そして、基本的に何の価値もない残りのクラス、それがDクラスです。 それらはただ取り壊す必要があります。 これはおそらく国内の全オフィスの少なくとも 30% に相当します。」
住宅転換は、大いに宣伝されている解決策です。 そして、楽観主義者らは、オフィスのアパートへの転換を支援するための補助金という形での連邦政府の援助が、オフィススペースの需要の急減に苦しむ開発業者に何らかの援助となる可能性があると示唆しているが、それはおそらくかなりの部分のオフィススペースの需要を止めるには十分ではないだろう。比喩的にも文字通りにも、商業市場が崩壊するのを防ぐためです。
記録的な高水準のオフィス空室率により、主要都市は「都市の破滅ループ」に陥る恐れがあり、不動産価値の下落により都市の課税基盤が縮小し、不可欠な公共サービスへの資金が遮断され、不動産価値がさらに下落するだけだ。 コロンビア・ビジネス・スクールのスタイン・ヴァン・ニューワーバーグ教授は、「」と呼ばれています。都市破滅の預言者」とこのテーマに関する研究について語った。 運 私たちはその悪循環の「事象の地平線」に近づいているということです。
ただし、部分的な逃げ道はあるかもしれない。 専門家らは、賢明な公共政策が破滅のループに陥らない解決の道を築くのに役立つ可能性があると述べている。 ニューヨーク市やその他の地域では、住民が困難に直面しています。 オフィススペースの過剰と住宅の深刻な不足。 面積を商業用から住宅用に変換するだけで簡単に解決できるように思えますが、それを実現するには政府が役割を果たす必要があります。
「結局のところ、問題は、将来のニーズに比べてオフィスが多すぎるのに、住宅が少なすぎる場所がたくさんあるということだと思います。 したがって、何らかの形で、オフィススペースの一部をアパートメントに変える必要があると思います」とヴァン・ニューワーバーグ氏は語った。 「それは部分的には解体によって実現する必要があるかもしれません。 しかし、変換を通じて少なくともその一部を得ることができれば素晴らしいでしょう。 それは一種の環境に優しい方法です。」
オフィスをアパートに変えることは可能です 法外に高価な。 自然光と新鮮な空気を義務付けるゾーニング規定により、大規模でオープンコンセプトのオフィスフロアプランを規定に準拠したアパートメントに適応させるのは困難になります。 1950 年代から 60 年代の建設ブームの間に建てられた多くの建物は、住宅に転用することができません。。 そして、建設費の高騰により開発業者志望者の利益が圧迫されており、オフィスビルを単に取り壊して真新しいアパートに建て替える方が、実際にはより安価な選択肢であることが多いことを意味している、とコルドバ氏は述べた。
「[We used to be involved with] 変換には 1 フィートあたり 75 ～ 150 ドルの費用がかかります。 現在の市場レートは 350 ドルです。 高級品の場合は 450 ドルです。 この経済モデルは転換にとって非常に困難です」とコルドバ氏は述べた。 「その方法は、政府が転換のための補助金を提供することです…政府は約20％の費用補助金を提供する必要があります。」
こうした取り組みはすでに進行中です。 バイデン政権は市場金利を下回る融資に350億ドルを充てた 昨秋、この種のコンバージョンを行う開発者を支援するため、ニューヨーク市のエリック・アダムス市長が協力しました。 昨秋、転換資格ルールを緩和する政策にゴーサインが灯った。 州や地方自治体が独自のプログラムを推進し始めれば、開発者にとって収益は価値のあるものになる可能性がある。 しかし、魅力的なインセンティブがあっても、コルドバ氏は、全商業ビルのほぼ 1/3 が、オフィス需要の低迷、彼が「グレート リセット」と呼ぶ傾向をまったく乗り越えることができないと予測しています。
「進化的な変化はゆっくりと起こるものではなく、起こるときに起こります。 最も強いものが生き残るのではなく、最も適応力のあるものが生き残るのです」とコルドバ氏は語った。
#商業用不動産オフィスビルの少なくとも30は基本的に何の価値もないとアナリストが語る