住宅ローン融資における信用報告をめぐる議論は最近、様変わりしている。住宅購入者にとって住宅ローン組成コストの高騰と継続的な手頃な価格の課題に直面して、政策立案者や業界リーダーは当然のことながら、住宅ローン手続きにおける摩擦を軽減し、コストを削減する方法を模索しています。現在進められている提案の1つは、ファニーメイとフレディマックに提供されたローンについて単一局の信用報告書の採用である。
一見すると、このアイデアは魅力的に見えるかもしれません。局が減り、データが減れば、初期費用が安くなる可能性があります。理論的には、コストの低下は住宅所有へのアクセスの向上を意味する可能性があります。これらは価値のある目標であり、初めて住宅を購入する人、少数派の借り手、退役軍人と緊密に連携する人なら誰でも、この目標を共有します。確かにそう思います。
しかし、理論を政策に変える前に、立ち止まって難しい質問をする必要があります。
この議論は昨日始まったものではありません。信用報告書のコストが過去 6 か月間で突然高騰したわけではありません。変曲点は、連邦住宅金融庁（FHFA）が新しいスコアリングモデルと並行して2局の「二重合併」信用報告書の採用を初めて提案した2022年後半に遡る。
この発表の直後、信用スコアの価格は 400% 上昇しましたが、それは優遇価格が認められた大規模な機関の一部のみでした。本当の競争がないとこういうことが起こるのです。
そして、こここそが私たちが焦点を当てるべき点であり、初めての住宅購入者よりも住宅ローン市場の一部の住宅ローン市場へのダメージを軽減することではなく、問題の原因（競争の欠如）に焦点を当てるべきなのです。
最初に尋ねるべき質問は単純です。無視してもよいデータは何ですか? 3 つの国家信用調査機関はそれぞれ、異なる提供者から異なる情報を受け取ります。これは欠陥ではありません。それは信用エコシステムの構造的な現実です。どの借り手のファイルでも、特定の取引ラインは 2 つのビューローに表示されますが、3 番目のビューローには表示されません。学生ローン、割賦債務、リボルビング口座、さらには支払い遅延さえも、常に一律に報告されるわけではありません。
単一局体制の下では、どの局が信用決定を管理しているのでしょうか?さらに重要なのは、誰がそれを選ぶのかということです。借り手または貸し手が最も有利なスナップショットを生成する機関を選択できる場合、私たちはもはや信用力を測定しているのではなく、信用力を管理していることになります。これにより、主観性、リスク、不確実性がシステムに導入され、これらの要因を軽減するように設計される必要があります。
自問してみてください。1 つの信用報告書だけを使用することがそれほど素晴らしいアイデアであるなら、なぜ自分の資金をリスクにさらしているポートフォリオの貸し手がこれほど少数しかこのアプローチを採用していないのでしょうか?
私たちはこの映画を前に見たことがあります。大金融危機に至るまでの数年間、業界は返済能力など借り手の財務プロファイルの全体性を無視しながら、狭い指標に過度に依存していました。
その結果として生じた住宅ローン破綻は、貸し手ではなく納税者が融資損失の危機に瀕しているからといって、GSE を軽視してはならないことを私たちに教えてくれました。ファニーとフレディがローンを買い取るからといって、貸し手は誤った安心感に惑わされるべきではない。なぜなら、単一の金融機関が借り手に有害な情報を警告しなかった場合に買い戻しが行われる可能性があるからである。
私たちが問うべき 2 番目の質問は、リスク測定に関するものです。既知のデータが引受業務から意図的に除外された場合に生じる増加リスクをどのように定量化すればよいでしょうか?
影響を示す初期の客観的な兆候が 1 つあります。つい最近、 住宅政策審議会 (HPC) の FOIA リリース というFHFAの分析が明らかになった。 「単一ファイルのレポートでは、借り手のパフォーマンスを予測する際の信頼性が低下していることが示されました。」
しかし、正直な答えは、借り手の信用記録に関する情報が制限されることによる不確実性によって生じるリスクの増大を簡単に定量化することはできないということです。そして、それだけでもプレミアムが付きます。投資家はそれを要求するだろう。 MBSトレーダーが価格を決めるだろう。そしてMSRの評価にはそれが反映されるだろう。そして料金表もそれを感じます。
そのため、借り手が包括的ではない信用報告書を受け入れて少額のお金を節約したとしても、アグリゲーターが見積もる住宅ローン金利の引き上げや、住宅ローン保険会社（MI）から請求される手数料の引き上げ、ファニーやフレディから請求されるLLPAの引き上げ、あるいは流通市場での流動性の低下によって、その節約額が圧倒されてしまう可能性が高い。
このことから、見落とされがちな 3 番目の疑問が浮かび上がります。この単一局モデルの提案から最も利益を得るのは誰でしょうか?答えは簡単です。裕福な借り手がローンの借り換えを求めているからです。
主にFHA、VA、USDAのローンを利用する十分なサービスを受けていない住宅購入者は、これらのプログラムが追随しない可能性が高い場合、何の恩恵も受けられないことになる。貸し手がそのようなローンを検討しないようにインセンティブを与えられれば、信用引き出しコストが増加するため、これらの借り手は損害を受けることさえあります。
最後に、真剣な注目に値する、より広範な戦略的考慮事項があります。
トランプ政権は、再民営化、IPO、あるいはその他の資本市場解決策を通じて、ファニーメイとフレディマックを後見制度から外すことを望んでいる。そのような道は、GSE のリスク管理、データの完全性、引受規律に対する投資家の信頼にかかっています。
定量化できない信用リスクを GSE ビジネス モデルの中核に組み込むような構造的変化を導入しても、その信頼は強化されず、むしろ損なわれることになります。
これは、何もしなくてよいという意味ではありません。信用調査のコストが高すぎる。市場の集中は本物です。価格の不透明性が問題です。これらの問題には行動が必要です。
しかし、信用スコアリングにおける競争の回復、価格設定慣行の見直し、初回購入者に不当に負担を強いるLLPAの削減、データ品質と安全な融資を犠牲にすることなくコストを削減するその他の改革など、もっと有効な手段があります。
手頃な価格が重要です。しかし、安全性と健全性は同じくらい重要です。私たちはどちらかを選択すべきではありませんし、選択する必要もありません。しかし、私たちは正しい質問をする必要があります。
単一の信用調査機関のプルプロポーザルに関しては、飛びつく前に検討する必要があります。
Taylor Stork, CMB は、Community Home Lenders of America (CHLA) の社長であり、デベロッパーズ モーゲージ カンパニーの最高執行責任者です。
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