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2024-02-02 18:40:19
住宅購入希望者にとっては残念なことに、不動産価格は上昇の一途をたどっている。 約23年ぶりの最高の住宅ローン金利でさえも、住宅価格の継続的な上昇を止めることはできないようだ。
全米不動産業者協会（NAR）によると、価格は12月に再び上昇したと報告している。 中古住宅価格の中央値 前年比は 4.4% 増加し、6 か月連続で前年同月を上回りました。 継続的な増加を反映するもう 1 つの例として、最新の S&P コアロジック ケースシラー住宅価格指数 10月には4.8％上昇し、9か月連続の上昇となった。
「住宅不況」が住宅価格の大幅な上昇の一部を逆転させるという考えはこれくらいだ。 米国の住宅市場は2022年後半にようやく減速し始め、住宅価格は調整の準備が整っているように見えた。 しかし、住宅市場の暴落に向かう途中で奇妙なことが起こりました。住宅の価値が再び上昇し始めたのです。
NARのデータによると、中古住宅の販売価格の中央値は過去最高値に近い。 2023年12月の中央値である38万2,600ドルは、過去最高値の41万3,800ドルを下回っているが、特に例年静かな時期としてはそれほど大きくはない。 （住宅価格の季節変動により、6月はほとんどの年で最も価格の高い月となっている。過去最高値は2022年6月に達した。）「住宅不況は本質的に終わった」とNARのチーフエコノミスト、ローレンス・ユン氏は言う。
2023年10月に住宅ローン金利が8％に上昇し、23年以上ぶりの高水準に達したにもかかわらず、住宅価値は安定した。 （その後、再び下落し、ここ数週間で 7% を下回りました。）主な原因は次のとおりです。 住宅供給の不足。 在庫は依然として苛立たしいほど逼迫しており、NARの12月のデータでは供給量が3.2か月分しかないことが示されている。
「住宅価格が下落することはないだろう」と住宅ローン会社ニュー・アメリカン・ファンディングの責任者リック・アルビエロ氏は言う。 「とにかく在庫が足りないんです。」
Zillowのチーフエコノミストであるスカイラー・オルセン氏も、需要と供給の不均衡については同意する。 彼女の最新の予測では、住宅価格は2024年まで上昇し続けるとしている。売り手にとっては歓迎すべきニュースだが、住宅所有者になろうと奮闘している初めての購入者にとってはあまり良いニュースではない。 「私たちは、ものが突然より手頃な価格になるような状況にはいません」とオルセン氏は言います。
実際、傾向はまったく逆です。 Realtor.com によると 2023年12月住宅市場動向レポート, 住宅ローン金利の高さにより、一般的な住宅の資金調達にかかる月々のコスト（20％の頭金を支払った後）は、昨年から6.1％増加しました。 これは、昨年 12 月の購入者が支払った月々の支払額よりも 123 ドル多い額に相当します。
住宅ローン金利は12月下旬に大幅に低下し、手頃な価格が押し上げられた。 ただし、より低い 住宅ローン金利 また、より多くの買い手を市場に引き込んでいます。 「住宅ローン金利の低下の可能性は、年間の住宅購入の最盛期と重なっています。つまり、購入できる住宅が見つかった場合です」と同氏は言う。 グレッグ・マクブライドBankrate社のチーフ財務アナリスト。
これらすべてを考慮すると、住宅エコノミストとアナリストは、市場の調整は緩やかなものになる可能性が高いことに同意しています。 大不況時に経験した下落幅ほどの価格下落を期待する人はいない。
住宅市場は暴落するのか？
いいえ、まだ売り手より買い手の方が多く、それは意味のある価格下落が起こり得ないことを意味します。「一般的に供給が十分ではありません」と権原保険会社ファースト・アメリカン・ファイナンシャル・コーポレーションのチーフエコノミスト、マーク・フレミングは言う。 「住宅在庫よりも人口の方が多いのです。 エコン101です。」
不動産仲介会社RE/MAXの創設者デイブ・リニガー氏は、住宅ローン金利の急激な上昇が市場を歪めていると語る。 多くの購入希望者は金利が下がるのを待っているが、実際に住宅ローン金利が低下すれば、新たな購入者が市場に殺到し、住宅価格が上昇する可能性がある。
「何世代にもわたって蓄積された需要が存在します」とリニガー氏は言います。 「私たちは、膨大な需要と在庫が少なすぎるという魅力的な立場にいます。 金利が下がり始めると、再び好不況のサイクルが訪れるだろう。」
2005 年から 2007 年にかけて、住宅価格が暴落して悲惨な結果を招くまで、米国の住宅市場はまったく泡立っているように見えました。 とき 不動産バブル が爆発し、世界経済は大恐慌以来最も深刻な不景気に陥った。 最近の住宅ブームが住宅ローン金利の高騰と不況の可能性によって脅かされている今、 Bankrate の最新の専門家調査 オッズは 45% と推定されます。購入者や住宅所有者は、住宅市場がいつ暴落するのかを尋ねています。
しかし、住宅経済学者らは、暴落はしないだろうとの見解で一致している。価格は下落する可能性があるものの、その下落は大不況時に経験したほど深刻なものではない。 現在と当時との明らかな違いの 1 つは、住宅所有者の個人的なバランスシートが 15 年前よりも今日でははるかに強化されていることです。 住宅ローンを抱えた典型的な住宅所有者は、莫大な信用を持っています。 住宅資産 そして、低金利で固定された固定金利住宅ローン。実際、Realtor.com の 12 月のレポートによると、現在のすべての住宅ローンの 3 分の 2 は金利が 4% 未満です。
さらに、建設業者は大不況のことをよく覚えており、建設のペースについては慎重になっている。 その結果、販売用住宅が引き続き不足しています。 「単純に在庫が足りないんです」とユン氏は言う。 「一部の市場では価格が下落するでしょうか？ はい。 [But] 供給が存在しないため、30% の価格下落が繰り返される可能性は非常に低いです。」
既存住宅の価格
経済学者たちは、住宅の価値が自らの成功の犠牲となり、最終的には住宅市場が冷え込むだろうと長年予測してきた。 一戸建て住宅の販売価格の中央値は、2023年2月に10年以上ぶりに前年比下落を記録した後、再び上昇傾向にあり、12月には年率4.4％上昇したと発表した。 NAR。 これは6か月連続で前年同月を上回ったことになる。
全体として、住宅価格は収入よりもはるかに速いペースで上昇している。 この手頃な価格の圧迫は、次の事実によってさらに悪化します。 住宅ローン金利 2021年8月以降、2倍以上に増加しました。
専門家らは価格は堅調に推移すると語る
住宅市場は確かに冷え込んでいるが、この減速はほとんどの不動産の低迷とは違うようだ。 価格が高いにもかかわらず、実際の住宅販売量は激減しており、販売用住宅の在庫も大幅に減少している。 数年前に住宅ローン金利を 3% に固定していた住宅所有者は、売却を辞退しています。現在の金利はその 2 倍以上で、誰が彼らを責められるでしょうか? したがって、販売用住宅の供給はさらに逼迫している。 その結果、この調整は、一部の住宅市場で価値が50％も急落した大不況時の不動産価格の完全な崩壊とは似ても似つかないものとなるだろう。
ユン氏は昨秋の声明で「2008年から2012年の住宅市場暴落の繰り返しはないだろう」と述べた。 「破綻する可能性のあるリスクの高いサブプライムローンや、住宅の大規模な供給過剰と過剰生産の組み合わせは存在しない。」
フロリダ・アトランティック大学の住宅経済学者ケン・H・ジョンソン氏は、住宅市場は2つの競合する方向に引っ張られていると語る。 「住宅ローン金利の高さが価格に下押し圧力をかける一方で、世帯形成による大幅な需要と在庫不足が上昇圧力をかけるため、全国的に住宅価格は比較的横ばいの時期に入っていると思います」と同氏は言う。 「今のところ、これらの力は互いにバランスを取る必要があります。」
住宅市場の暴落が起こらない5つの理由
住宅エコノミストは、暴落が差し迫っていない5つの説得力のある理由を指摘している。
- 在庫はまだ非常に少ないです: バランスのとれた市場では、通常、5 か月または 6 か月分の住宅在庫が確保されています。 全米不動産業者協会によると、12月の販売用住宅供給量は3.2か月分だった（2022年初め時点では、この数字は1.7か月分の供給量にすぎなかった）。 この継続的な在庫不足は、多くの購入者が価格をつり上げる以外に選択肢がほとんどない理由を説明しています。 また、需要と供給の関係が近い将来に価格暴落を許さないことも示しています。
- 建設業者は需要を満たすのに十分な速さで構築できませんでした。 住宅建設業者は前回の暴落後ずっと撤退し、2007年以前の水準まで完全に回復することはなかった。 現在、需要を抑えるのに十分な速さで土地を購入し、規制当局の承認を得る方法はありません。 彼らはできる限りの建設を進めているが、15年前の過剰建設が繰り返される可能性は低いと思われる。 「価格高騰の根本的な理由は、需要の高まりと供給の不足です」とマクブライド氏は言う。 「建設業者がより多くの利用可能な住宅を市場に投入し、より多くの住宅所有者が売却を決定し、将来の購入者が市場価格から外れるようになると、需要と供給のバランスが戻る可能性があります。 それは一夜にして起こるものではありません。」
- 人口動態の傾向により、新たな購入者が生まれています。 住宅に対する需要はさまざまな面で根強くあります。 すでに住宅を所有していた多くのアメリカ人は、パンデミック中に、特に在宅勤務の増加により、より広い場所が必要だと判断した。 ミレニアル世代は購買の最盛期にある巨大なグループであり、ヒスパニック系も住宅所有に熱心な人口構成が増加しています。
- 融資基準は引き続き厳格です。 2007年には、借り手が収入を証明する必要がない「嘘つきローン」が一般的だった。 貸し手は、信用履歴や頭金の額に関係なく、ほぼ誰にでも住宅ローンを提供しました。 今日、貸し手は借り手に厳しい基準を課しており、住宅ローンを借りている人は圧倒的に優れた信用を持っています。 ニューヨーク連銀によると、2023年第3四半期の新規住宅ローン借り手の信用スコアの中央値は770という驚異的な数字だったという。 「融資基準が緩和され、2004年から2006年の西部開拓時代に戻るとしたら、それは全く別の話になります」とマクブライド氏は言う。 「緩い融資基準による人為的な購買力によって価格がつり上げられ始めたら、そのときが暴落を心配することになる。」
- 差し押さえ活動はミュートされています: 住宅暴落後の数年間で、数百万件もの差し押さえが住宅市場に殺到し、価格が下落した。 今はそうではありません。 ほとんどの住宅所有者は、自宅に快適な株式クッションを備えています。 パンデミックの真っ最中に貸し手は債務不履行の通知を提出しなかったため、2020年の差し押さえ件数は記録的な低水準に達した。そしてそれ以来、差し押さえ件数は増加しているが、以前とはまったく異なっている。
これらすべてを総合すると、「はい、住宅価格は依然として手頃な価格の限界を超えている」というコンセンサスが得られます。 しかし、いいえ、このブームが崩壊で終わるべきではありません。
よくある質問
住宅市場はいつ暴落するのでしょうか？
実際のところ、ほとんどの業界専門家はそうなるとは予想していません。 住宅エコノミストらは、市場がすぐに暴落しない主な理由として、在庫不足、新築住宅の不足、大量の新規購入者、厳格な融資基準、差し押さえの減少という5つの主な理由を挙げている。
住宅価格は近いうちに下がるのでしょうか？
おそらくそうではありません、あるいは少なくとも、それほどではありません。 住宅価格は2023年初めの数か月間、ここ10年以上で初めて前年比で下落したが、下落幅は比較的緩やかで、その後価格は急激に上昇し、過去最高値に達した。 バンクレートの首席財務アナリスト、グレッグ・マクブライド氏は、価格が急落するよりも頭打ちになる可能性の方が高いと語る。 そして、実際に価格が上昇し続けると予想している人もいます。Zillow の最近の住宅価値予測では、住宅価値は 2024 年 9 月までに 2.1% 上昇すると予測しています。
いくらの家を買うことができますか？
それは、収入に対する収入の比率と呼ばれる、毎月の借金や支出の支払い額に対する収入など、多くの要因によって決まります。 多くのファイナンシャルアドバイザーは、住宅購入可能性の 28%/36% ルールを推奨しています。これは、月々の総収入の 28% を超えて住宅費に費やさないようにし、総負債に 36% を超えてはいけないというものです。 Bankrate の住宅価格計算ツールは、数値を計算するのに役立ちます。
家を買うのに適した信用スコアはどれくらいですか?
住宅ローンの種類に応じて、貸し手によって異なる最低信用スコアが要求されます。 ただし、従来のローンでは通常、少なくとも 620 のスコアが必要です。スコアが 740 と高ければ、さらに良いことになります。 一般に、信用スコアが高いほど、適用される金利は低くなります。 現在、成功している借り手は信用度が高く、中央値は 770 という高いスコアを持っている傾向があります。
オンラインで Bankrate にアクセスしてください 銀行レート.com。
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