住宅ローンを4.75パーセント以上に固定するのは賢明とは思えない – アイリッシュ・タイムズ

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2024-03-07 11:48:45

個人の財務管理において、転換点はしばしば困難を伴うことがあります。 住宅ローン金利という重要な分野においても同様です。 欧州中央銀行（ECB）が木曜日の3月理事会で基準金利の変更はないと発表したため、実際にいつ動くのかをめぐってちょっとしたインチキ戦争が起きている。 しかしインフレは低下しており、金利はピークに達しており、今年のある段階で金利は低下し始めるだろう。 ECBのクリスティーヌ・ラガルド総裁が木曜日に述べたコメントの調子は、まだ準備ができていないものの、インフレ率が目標に戻ることに理事会は「より自信を持っている」と述べており、借り手に希望を与えるだろう。

初めて購入する人、または引っ越しする人は何をすべきでしょうか? いつものように、単純な答えはありません。 しかし、借り手への最初のアドバイスは、金利が正確にいつ下がるかという雑音や憶測を見極め、分かっていること、少なくとも現時点で可能性が高いと思われることに焦点を当てることだ。

1. 長期戦: ECB は 3 月に利下げするのか、4 月に利下げするのか、それとも 6 月に利下げするのか? という議論が年間を通じて激化している。 金融市場関係者にとって、正確な日付は重要かもしれません。 しかし、住宅ローンを借りている人にとって、これは長期戦です。 エコノミストのサイモン・バリー氏は、ECBがサービス部門のインフレや賃金動向に対する懸念を警告したことで、ECB金利が1.5ポイント以上低下する可能性があるという年初の市場の強気な期待は後退したと指摘した。

しかし重要なことは、ユーロ圏のインフレ率が急速に低下しており、2月の測定値は2.6％と推定されており、実際に今年金利が低下することにほとんど疑いの余地はない。 バリー氏は、これまで利下げ開始の可能性が最も高いのは4月か6月とみられてきたが、一部のECB理事らの警告を考慮すると、現時点では6月の可能性が高いとの見方を示した。 これはおそらく、今年の残りの期間から2025年に向けて金利の緩やかな下降行進の始まりとなるだろう。利下げは4分の1パーセントポイント単位で行われる可能性が高く、したがって6月の4分の1ポイント利下げは現在、スタート地点としては妥当な賭けだ。 弱い経済指標は、ある段階で半分のポイント引き下げにつながる可能性がある。

2. 2024 年の残りから 2025 年にかけて： 今年の予想をめぐって市場と ECB の間で多少の綱引きがあった。 現時点で市場金利は年末までに0.75ポイント強の利下げを示唆している。 AIBとアイルランド銀行の最高経営責任者は最近、今年の利下げ幅が1.25％ポイントともう少し大きくなり、現在4％のECB預金金利が2.75％に引き下げられる可能性があると推測している。

来年金利はさらに低下する可能性が高いが、低下の全範囲については議論の余地がある。 しかしバリー氏は、ECBの現在の金利設定は「極めて制限的な政策スタンス」を表していると指摘した。 これは、たとえ現在の水準から削減されたとしても、インフレ率がはるかに低い水準に達するまでは依然としてインフレを抑制するために行動することを意味する。 インフレの熱がこもり、ユーロ圏の経済成長実績が引き続き低迷する中、こうした制限的なスタンスを維持する必要性が圧力にさらされているとバリー氏は言う。 そのため、サービスと賃金インフレに対するECBの懸念が緩和すれば、「金利をこれほどの高水準から引き下げ、より中立的なスタンスへの回帰を開始する余地は十分にある」という。

経済学者たちは、経済を刺激することも抑制することもなく、どのような金利が中立的な金利になるのかについて議論しています。 現在4％のECB預金金利は、やがて2％まで低下する可能性がある。 しかし、新たな大規模な経済低迷が起こらない限り、2022年夏に利上げが始まる前のマイナス0.5％水準に近づくことはないだろう。 将来の住宅ローンは現在よりも安くなりますが、金融危機からパンデミックまでの数年間よりは高くなるでしょう。

3. 借り手のジレンマ。 アイルランドの借り手は近年、住宅ローン金利を固定することに慣れている。 金利が上昇し始めるまでは、魅力的な 3 年および 5 年のオファー (多くは 2.5% ～ 2.75% 程度) が利用可能でした。 金利はすでに最低水準にあるため、これらの取引は借り手にほとんどリスクをもたらしませんでした。 そして、低金利の時代に銀行の利ざやは圧迫されたものの、これらのローンの資金調達に充てるため、貯蓄者から多額の預金があり、その利息はほとんど、あるいはまったく支払っていませんでした。

しかし、今では見通しが変わりました。 ECB金利はピークに達し、低下傾向にあります。 今秋は多くの借り手が期待していたよりも少し遅れるかもしれないが、まだその可能性は残っている。 したがって、重要なリスクは、高すぎる金利に長期間固定されることです。

ECB 金利が低下し始めたとしても、固定金利の正確な傾向を予測するのは困難です。 住宅ローンブローカーのマイケル・ダウリング氏は、ECB金利が4.5％ポイント上昇した一方で、各銀行は固定金利を1.75～2％引き上げたと指摘する。 そのため、ECB金利が低下すると、銀行の固定金利オファーはさらに緩やかに低下することになる。 しかし、ある段階でそれらは崩壊するでしょう。

Pangea Mortgages のブローカー、John Fahy 氏は、今年が進むにつれて借り手に提示される金利が約 0.5 ポイント引き下げられる可能性があると感じています。 現時点で市場で最も良い固定金利は、AIB、Haven、EBSなどの金融機関が提供するグリーンレートで、4～5年間で3.65％～3.75％だが、ファーヒ氏はオファーが3％を下回るとは考えていない（一部の金融機関では）。場合によっては、ローン・トゥ・バリュー評価（LTV）が 60% 未満の住宅には低金利も提供されており、一部の引越し業者の購入者が以前の住宅から一部の資産を引き継ぐのに役立つ可能性があります。)

こうした低いグリーン住宅ローン金利は、高いBER（エネルギー）格付けの新築住宅を購入する多くの借り手にとって利用可能となるはずだ。 今後数年間の固定金利の状況を考慮すると、これらのオファーは合理的であるように見えますが、これらのオファーも今後数か月で少し緩和される可能性があります。

しかし、グリーン金利の資格がなく、通常の LTV レベルが 80% 以上の人々の場合、提供されている固定金利は通常 4.5% 以上であり、多くの大手金融機関は 3 年および 5 年の固定金利を提供しています。約4.75パーセントで、中には5パーセントを超えるオファーもあります。 金利の低下傾向と、アバントのような小規模金融業者がすでに提供している約 4% の低金利を考慮すると、これらは固定すべき高金利であるように見えます。

ブローカーのマイケル・ダウリング氏は、この立場の顧客は短期的には変動金利を選択し、今年後半か来年初めに固定金利に切り替える予定であるとアドバイスしている。 同氏は、変動金利から固定金利への切り替えにはコストがかからないと指摘する。 変動金利は銀行およびローン対価値比率によって異なりますが、現時点では一般的に約 4% です。 市場には、変動型の代替オプションとして、手頃な価格の 1 年間固定型のオファーもいくつかあります。 これまで同様、状況、個々の購入者の好み、さまざまなローンに付随するさまざまな条件に応じてさまざまな金利が提供されるため、専門的なアドバイスが必要になります。

現在の市場には唯一の「正しい」答えはありません。そして、借り手の行動が変化しつつある兆候がすでに現れています。バリー氏は、2022 年の最終四半期には、新規住宅ローンの 89% が 3 年以上の期間のものだったと指摘しています。 2023 年の最後の四半期には、この割合は 72% に減少し、1 年間の固定商品に移行する割合が大幅に増加しました。

買い手は、市場での競争、そしておそらく大手銀行に対する何らかの政治的圧力がオファーの減少傾向を助けることを期待できる。 ファヒー氏は、ファイナンス・アイルランドなどの非銀行金融業者がプレーヤーとして再び台頭し、競争が激化する可能性があると述べた。 スペインのインテル銀行傘下のアバントなど、すでに小規模な企業は、市場の下限の金利を利用して市場シェアをめぐって積極的に競争している。

4. 見通し: 大まかに言えば、新金利が 2 ～ 3% の範囲にあった市場から、4 ～ 5% の範囲にある市場に移行しました。2025 年に向けて、下落が予想される可能性があります。中間まで – 状況に応じて 3 ～ 4% のオファー。 これは新規購入者だけでなく、トラッカーを利用している購入者や、今年固定金利を廃止する約7万人の借り手にも影響を与える。 トラッカーを使い続けている人にとっては、重大な打撃を受けていますが、徐々にではあるものの、ある程度の救済は待っているところです。 一般に 3% を大きく下回る固定金利を引き下げる人々は、何があっても引き上げに直面することになります。 新規購入者と同様、一般に金利が年後半に緩和し始めるはずの市場で、高すぎる金利で長期間固定しないよう注意する必要がある。

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