2026 年 3 月 22 日 — 午前 5 時 14 分
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さらなる金利上昇が迫っている中、今週はオーストラリアの不動産市場のとげとげしい話題、特に住宅所有がすぐには手に入らないかもしれないときにどうやってドアに足を踏み入れるかが私の頭の中にたくさんありました。
住宅ローンを抱えている人々にとって、準備銀行が火曜日に金利を0.25％ポイント引き上げると発表したのは歓迎できないものだった。平均的な住宅ローンが 60 万ドルの場合、この上昇は月に約 100 ドル追加されることになります。
住宅預金は数十万ドルかかるかもしれませんが、不動産投資信託はその数分の一で購入できます。ディオンヌ・ゲイン
大局的には大したことではないように聞こえるかもしれませんが、ガソリン価格が高騰し、健康保険料が値上がりし、その他の生活費の圧力が依然として残っているとき、まあ…残りはご存知でしょう。
しかし、あなたが家を持たないオーストラリア人の 3 分の 1 の一人だったらどうでしょうか?このニュースには何の影響もないと思いがちですが、長年の経験から言えるのは、まだ不動産投資のはしごに乗っていない人も、それ以上ではないにしても、同じくらいの時間を不動産について考えることに費やしているということです。
現在、労働年齢のオーストラリア人が住宅を購入するのが50年前に比べてはるかに困難になっていることを示す証拠は山ほどある。 1976 年当時、メルボルンとシドニーの不動産の価格は年収の約 3 ～ 4 倍でした。
現在、それは約13倍に膨れ上がっています。賃金の伸びが不動産価格に追いつくためには、今日の平均給与が19万ドルでなければなりません。
REIT は自分の玄関の鍵を与えてくれるわけではありませんが、不動産市場に参入する別の方法です。
私にとって興味深いのは、それ以来大きく変わったにもかかわらず、巨額の住宅ローンを組まずに市場に投資する他の方法があるにもかかわらず、私たちの不動産との関係は依然として1976年と圧倒的に変わっていないということです。 「REIT」と入力します。
不動産投資信託、または一般的に知られている REIT は、多くの点で株式によく似ています。ただし、REIT は信託であるため、株ではなくユニットを購入します。
非常に基本的なレベルで、この 2 つの違いは、株式が企業によって発行され、本質的にその株式のごく一部を所有し、その利益と成長の一部を配当を通じて得ることができるのに対し、REIT は投資した信託の受益者となるということです。これは、あなたが信託の資産の株式を保有し、信託が生み出す収益の一部（分配金と呼ばれます）を受け取る権利があることを意味します。
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トラストは、オフィスビル、ショッピングセンター、倉庫、保管施設、スーパーマーケットの建物、大規模住宅や土地開発などの主要な商業用不動産を所有および管理しており、分配は通常、たとえばコールズやウールワースなど、その不動産に入居している人に請求される家賃から行われます。また、REIT はその構造上、受託者に収入をもたらすように構築されており、受託者が稼いだお金のほとんどを投資家に支払う必要があります。
また、株式と同様に、投資できる国内外の REIT があり、株式と同じように取引されるオーストラリアの証券取引所を介してアクセスできます。
これにより、買い手としての手続きはそれほど複雑ではなくなりますが、他の投資と同様に、最終的な決定を下す前に、購入対象と関連する潜在的なリスクを調査することが重要です。
多くの人は特定の REIT に直接購入することを選択しますが、1 社だけではなくバスケットの企業を提供する REIT ETF (上場投資信託) も多数あります。
ETF と株式やユニットについて簡単に考えると、1 つの企業の株式や 1 つの REIT のユニットが歯磨き粉のチューブに似ていますが、ETF は歯磨き粉のチューブだけでなく、歯ブラシ、デオドラント、保湿剤、ヘアバンドを入れたバスアメニティバッグ全体のようなものです。
ETF は賭けをヘッジするため、投資ポートフォリオを多様化する優れた方法です。単一の REIT への投資ではその信託のパイ全体を購入できますが、REIT ETF ではそのパイの一部と他のいくつかの異なるパイの一部を購入できます。どちらのオプションが必ずしも他のオプションより優れているというわけではありません。すべては自分にとって何が最善で、何を達成したいかによって決まります。
すべての投資と同様、REITにも長所と短所があります。まず最も明白な利点は、ドアに足を踏み入れるための価格が信じられないほど手頃であることです。住宅価格の中央値が高騰する傾向にある メルボルンでは117万ドル、シドニーでは1.92ドル 今年、点線に署名して所有権を取得するには、234,000 ドルから 384,000 ドルのデポジットが必要になります。
一方、REIT を使用すると、わずか 10 ドルで不動産市場にアクセスでき、高額な頭金やさらに高額な住宅ローンは必要ありません。また、印紙税、建築検査、引っ越し費用、改築の必要がなく、週末にペンキを塗ったり、ガーデニングをしたり、配管の見積もりを追いかけたりする必要もありません。
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そして、購入して住む可能性のある家やアパートと同じように、REIT にも同じように資本が増加する可能性があります。時間の経過とともに REIT 内の不動産の価値が上昇する可能性があり、これは株式市場の単価も上昇することを意味します。つまり、10 年前に 10 ドルで購入した REIT は、現在では 15 ドルの価値がある可能性があります。
また、住宅用不動産の購入と同様に、REITは不動産を購入して運営するため、多額の負債を負います。したがって、金利が低下してお金が安くなると、借り入れが安くなり、利益が増加します。
しかし、今週のように金利が上昇し、キャッシュレートが3.85％から4.1％に上昇した場合、信託の収益の差は月に100ドルをはるかに超えることになる。なぜなら、信託は数十億ドルとは言わないまでも、数億ドル相当の資産を扱っているからである。つまり、状況が改善するまで、ディストリビューションはおそらく急降下することになるでしょう。
しかし、大きなプラスの違いの 1 つは、アパートや住宅の購入とは異なり、REIT は流動性の面ではるかに優れていることです。 REIT をオフロードしたい場合は、数日以内に REIT を売却して資金にアクセスできるでしょう。しかし、所有している不動産を降ろしたい場合は、通常、口座に現金が入金されるまで少なくとも 3 か月待つことになります。
しかし、結局のところ、投資に関して最も重要なことは、自分が何にお金を投資しているのか、そしてそれに伴う潜在的なリスクを理解することです。
いいえ、REIT が自分の玄関の鍵をくれるわけではありませんが、50 年前とは異なる視点からオプションを検討することで、不動産市場に参入するための異なる方法が得られます。
Victoria Devine は、受賞歴のある元財務アドバイザーであり、ベストセラー作家であり、オーストラリア No.1 の金融ポッドキャストの司会者でもあります。 彼女はお金に余裕がある。彼女は Zella Money の創設者兼ディレクターでもあります。
- この記事で提供されるアドバイスは一般的な性質のものであり、投資や金融商品に関する読者の決定に影響を与えることを意図したものではありません。経済的な決定を下す前に、自分の個人的な状況を考慮した専門的なアドバイスを常に求める必要があります。
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