不動産大手「アイルランドは信頼できないから諦めた」

カナダ最大の上場アパート賃貸業者カプリットが金融危機後にアイルランドで不動産の買収を開始したとき、同社は10年余り後に損失を抱えたまま市場から撤退することになるとは予想もしていなかった。しかし、まさにそれが起こったのです。 カプリット氏は、住宅市場を再開するために新たな資金を切望する政府の要請を受け、掘り出し物を求めてこの国にやって来た機関投資家の波の一人だった。カナダ人らはアイリッシュ・レジデンシャル・プロパティーズ・リート（Ires）を設立し、2014年にアイルランド証券取引所に2億ユーロで上場し、少数株を大量に保有しながら、国内最大の賃貸ポートフォリオ（約4,000戸）の構築を進めた。「外部資本を導入する必要があり、当初は資産を購入していたため魅力的でした。 [at] 「1ドルにつき30セントです。銀行が融資できないとそうなるのです」とカプリットの社長兼最高経営責任者、マーク・ケニー氏は言う。「その後、銀行が追いつき、活気づいて、大混乱が起こりました。政府は何をしたか？家賃統制に介入し、建物を建てませんでした。まったくの狂気です。」この「騒乱」によりケニーは カプリットの18.7％を売却 今年、一連の取引でIresの株式をほぼIPO価格付近で保有したが、10年間の投資としては残念な結果となった。傷はまだ癒えておらず、ケニー氏はそのことに少なからず心を痛めている。 「アイルランドは賃貸を望んでいないことを非常に明確にしている」と彼は言う。「我々は二度とアイルランドに目を向けることはないだろう。信頼できない環境だ。」「私たちは将来に投資しましたが、多額の損失が出ていました。ですから、それは財務上の決断でした。」ケニー氏の主張は、政府の 家賃上昇の上限を強制する カプリットのような投資家がアイルランドで利益を上げて事業を行うことはもはや不可能になった。開発物件全体を買収する機関投資家に罰金印紙税率を導入するなどの他の介入は、アイルランドがビジネスに開放されていないことを示している。その結果、供給を増やすために資本が明らかに必要であるにもかかわらず、それを引き付けるための障壁がある市場が生まれたと彼は言う。「世界は不動産投資のためにアイルランドに向かいたがっています」と彼は言う。「資本も実行力も豊富です。しかし、信頼できる安定したビジネス環境が欠けており、それが政府にとっての最大の課題です。」ケニー氏によると、アイルランド政府は家賃統制という幅広い手段を、市場の低所得層における住宅購入の困難さという特定の問題に適用している。しかし、家賃統制は市場全体にわたって投資家の収益成長を制限するため、新規供給を阻害する、と同氏は言う。 マーク・ケニー氏、アイルランドには安定したビジネス環境がないと語るその結果、最も裕福な賃借人を家賃の値上げから守る一方で、賃貸住宅の数を増やすことは全く行われないシステムが生まれます。逆に、供給は減少し、誰にとっても状況は悪化します。「アイルランド政府はなぜ富裕層を保護しているのでしょうか？家賃を支払う能力のある人たちはなぜ家賃保護の対象になっているのでしょうか？」と彼は疑問を投げかける。「政府はそれが真実だとわかっていて、それをどう解決すればいいのかわからないので、誰にもそんなことを言わせたくないのです。」アイレス取締役会との長く厳しい委任状争奪戦で敗れたことも、カプリット氏の立場を有利にしなかっただろう。ケニー氏は、カナダの株主であるアクティビストヘッジファンドのビジョンキャピタルに加わり、 アイレスの取締役会を解任する ケニー氏は、アイレスの資産を売却して株主のために価値を実現または「表面化」させ、株価とマンションの帳簿価格の差を埋めたいと考えていたが、アイレスはそれに反対した。このキャンペーンは、昨年 2 月にカナダとその同盟国が敗北した僅差の投票で最高潮に達した。ビジョンは最終的に同社との休戦で取締役 2 名を獲得したが、ケニー氏はこの投資に対して永久に不快感を抱くことになった。「他の株主が私たちの価値への道筋を理解してくれなかったことに、私たちは本当にがっかりしました」と彼は言う。「株主が持つ最大の特質は、他人の手に渡れば価値を持つ、個別に所有権が付与されたユニットです。なぜこの実体を維持すべきなのかという議論をまだ聞いていません。」彼は今でも、ビジョンとカプリットが「基本的に正しかった」と信じており、経営陣はアイルランドの住宅不動産価格の高騰を利用し、株主に利益を還元するために、必要に応じてポートフォリオを少しずつ売り飛ばすべきだったと考えている。「これらの物件は既存の居住者にも販売可能だった」とケニー氏は語り、同社は家賃を資本に換える取引を提案したり、空室が出るのを待ったりすることもできたと付け加えた。「そのための努力はなされなかった。我々が求めていたのは計画だけだった」8月に発表されたアイレスの内部戦略レビューでは、限定的な資産売却を推奨していたが、所有権の完全現金化というケニー氏の希望に近いものは何もなかった。 ケニー氏は、カプリットがまずIPOの段階でアイレスの経営権を手放し、その後2022年に同社との投資管理契約を解消したことを残念に思っている。その結果、カプリットは大株主ではあるものの、単なるもう一人の株主という立場に置かれた。カプリットの現在の戦略は、積極的な資産リサイクルだ。同社はまた、オランダのREITであるEresから撤退し、カナダ全土の古い資産を売却するとともに、トロント、バンクーバー、モントリオールなどの大都市圏での保有資産を統合している。しかし、アイレスに命令に従わせるだけの数字がなかったため、ケニー氏はフラストレーションを我慢してカプリットの株を売却するしかなかった。約1億ユーロの収益は、アイルランド国内のマンション購入に充てられる。同社のアイルランド市場との関わりにとって、これは苦い結末だ。「私たちは、国民の環境が変わることだけを望んでいます」とケニー氏は言う。「私はただ、失望しているから、そして論理的な議論を促そうとしているから、こう話しているだけです。」「アイルランドにはREITがいくつ残っているのか？政府はREIT制度を望んでいない。家賃統制によって住宅機関による所有が禁止されるため、政府は住宅機関による所有も望んでいない。」 「その代わりに彼らがしたのは、『アイルランドには立ち入らないで、我々を放っておいて、国民が苦しむままにしておけ』と言っているだけだ」 #不動産大手アイルランドは信頼できないから諦めた