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2024-07-16 21:19:09
さまざまなプロパティタイプ
ラーソン氏は、グレートフォールズ北部の小さな町ビッグサンディで育ちました。1990年に住宅ローン業界に加わり、2002年にリバースチャネルに転向しました。長年にわたりさまざまな州に住んでいましたが、2020年に家族とともにモンタナに戻りました。リバースモーゲージの立ち上げには地域ごとに独自の問題があり、モンタナも例外ではありません。
「モンタナ州は、フェニックスやロサンゼルスのような人口の多い地域とは異なり、プロダクション住宅がありませんでした」とラーソン氏は説明する。「これらの地域では、1930年代と1940年代に分譲住宅が作られ、500区画にプロダクション住宅が建てられ、それぞれ7,500平方フィートの広さで2つのモデルが建てられました。モンタナ州には、そのための人口、市場、労働力はありませんでした。ここでは、すべてがカスタムメイドか プレハブ住宅、または個人が建てた丸太小屋です。」
借り手が融資を求める物件の多くは非常に多様であるため、リバースモーゲージ分野ではいくつかの課題が生じます。
「25エーカーの土地に一戸建て住宅を所有しているかもしれません。これは他の市場では非常に珍しいことです」と彼は言いました。「比較対象や 評価 これらの物件の価値を査定するのは困難です。ここでは、鑑定士は同様の価値を引き出すことに長けていますが、難しい場合があります。ログハウス、プレハブ住宅、特注の木造住宅があり、価値はすべて異なります。」
永続的な課題
モンタナ州で5代目となるデウルフ氏は、同州でリバースモーゲージを行うのは国内の他の地域よりも難しいと感じていると語った。
“で カリフォルニア「基本的に、集合住宅を扱うので、比較対象を見つけるのは比較的簡単で、特殊な状況に遭遇することはあまりありません」と彼は言いました。「モンタナは完全に逆です。歴史的に、モンタナの住宅のほとんどは注文住宅でした。」
ボーズマンやビリングスのような人口密集地では集合住宅が増えているかもしれないが、それは比較的最近の動向だとデウルフ氏は説明した。急増している課題はプレハブ住宅に関連している。
「多くの人がプレハブ住宅を購入し、基礎の上に建てるが、所有権の取り消しをしない」と彼は言う。「モンタナ州では、これらが永久的に固定されると自動的に不動産として宣言されるが、政府は所有権の取り消しの書類手続きを義務付けている。所有権が変わると、特に前の所有者が亡くなると、これは複雑になることがある。」
住宅価格と広大な土地
住宅価格も大きく変動する可能性があります。モンタナは人気の高い旅行先なので、価格帯はさまざまです。
「私が住んでいる地域では、住宅価格の中央値は 240 万ドルです。高級物件がたくさんあるリゾート地です」とラーソン氏は言う。「物件の幅は広く、人口 700 人の町でもリバース モーゲージの依頼が来ることがあります。その場合、比較物件を探すために半径 100 マイルも行かなければなりません。主な課題は、物件の種類と価値の多様性です。」
土地面積もデウルフにとって共通の問題であり、特に州の規則が 連邦住宅局 (FHA) 規則。
「FHA は最大 50 エーカーを定めていますが、モンタナ州の「ミニ牧場」規則はより大きな土地に適用され、信託証書の代わりに住宅ローンが必要になりますが、FHA はこれを認めていません」と彼は言いました。「また、私道の通行権があり、道路協定が記録されていない未舗装道路沿いのスペック住宅も多く、問題を引き起こす可能性があります。」
ラーソン氏と同様に、デウルフ氏も州の田舎で類似物件を見つけるのに苦労している。他の物件にはミネラル含有量の高い井戸があり、水質検査が必要になることもある。
「モンタナの人気は、『イエローストーン』などの番組の影響もあり高まり、特注住宅やオフグリッド住宅が増えています」と彼は説明した。「こうした物件には特有の課題がありますが、この業界での私の長年の経験が、こうした困難を乗り越える助けになっています。」
製品タイプ
ラーソン氏は、住宅価格は数百万ドルに達する可能性があるが、特に現在の住宅価格水準では、コアとなるホームエクイティコンバージョンモーゲージ（HECM）の提供で十分であると考えていると述べた。 2024 HECM制限。
「人口約100万人のモンタナ州では、田舎のコミュニティの価値は大きく上昇していない」と同氏は言う。「しかし、ボーズマン、ミズーラ、ホワイトフィッシュなどの人気のエリアは、レクリエーションエリア、スキーリゾート、湖、川があり、多くの人々を惹きつけている。」
ラーソン氏は独自製品の見込みを模索しているが、これまで行ってきたビジネスのほとんどはHECM製品に集中しているという。しかし、ラーソン氏とデウルフ氏はともにHECM for Purchase（H4P）に大きな可能性を見出していると説明した。
「この製品にはもっと大きな成長の余地があるということに、私は間違いなく同意します」とデウルフ氏は語った。「ただ、どうやって勢いをつければいいのかがまだわかりません。興奮させる方法は分かっていますが、人々にこの製品について考え続けてもらう方法が分かりません。」
「不動産業界では、年配のエージェントが引退するにつれて、若いエージェントが増えています。若いエージェントは素晴らしいです。彼らは積極的で働き者です。しかし、彼らが年配の顧客とうまくつながっているかどうかはわかりません。」
#モンタナ州でリバースモーゲージを組むとはどういうことか