REITを特に対象とした同様の措置は、医療業界から「企業の強欲」を根絶するというより広範な目標を掲げ、マサチューセッツ州の上院議員エリザベス・ウォーレン氏とエド・マーキー氏が今月提出した連邦法案にも盛り込まれている。
この動きは、スチュワードが5月に破産申請したことに対する対応である。この破産申請は、マサチューセッツ州にある同社が所有する8つの病院の将来に疑問を投げかけ、同病院チェーンのさまざまな財務戦略をめぐって幅広い政治的怒りを招いた。この中には、2016年にスチュワードの病院資産をメディカル・プロパティーズ・トラスト社というREITに売却したことも含まれる。当時、プライベート・エクイティ会社サーベラス・キャピタル・マネジメントがスチュワードの過半数株を保有していたが、2020年にそのポジションから撤退した。
議員らは、MPTとのセール・アンド・リースバック取引がスチュワードに法外な賃料を課し、財務破綻の引き金となったとしている。彼らの目標は、REITのビジネスモデルを具体的に批判するのではなく、過度に攻撃的とみなされる取引を抑制することで医療業界を安定させることだ。しかし、病院運営者との不動産取引をREITだけに禁止しても、安定の達成には大して役立たないだろうと、トゥルーイスト・セキュリティーズのアナリスト、マイケル・ルイス氏は述べた。
スチュワードの状況は「見過ごすのはつらい。地域の病院がなくなるのは誰も見たくない」とルイス氏はインタビューで語った。「政府は検討すべきだ。REITを標的にするのは正しい答えだとは思わない」
スチュワード、MPT、サーベラスの代表者はコメントの要請に応じなかった。
REIT と他の不動産所有者との主な違いは、REIT は通常株式を公開しており、賃料収入のほとんどが投資家に渡されるため、通常は法人税を支払わないことです。
REITによる病院不動産の所有を禁じる規定は「奇妙で誤解を招く」と、マサチューセッツ工科大学不動産センターの講師、ジャック・ゴードン氏は言う。「病院の運営モデルが悪ければ、毎年REITに家賃を払わなければならないという問題より、はるかにリスクの高い問題だ」
スチュワードは10州で31の病院を運営しており、同社の破産申請によると、2041年までにMPTに66億ドルの将来の賃料を支払う義務があると推定される。MPTは賃料の支払いを延期し、スチュワードが破産に陥るのを手助けするための7500万ドルの緊急救済策を含む資金を投入して同社を存続させてきた。
スチュワードのマサチューセッツ州の病院には、ボストンのセント・エリザベス医療センターとブロックトンのグッド・サマリタン医療センターがあります。
マサチューセッツ州下院議員らは当初、病院に独自の土地を所有することを義務付ける規則を提案した。州議会のロナルド・マリアーノ議長はステート・ハウス・ニュースに対し、州内の施設の一部は大学所有の土地にあるため、議員らはそれが問題になる可能性があると認識したと語った。議員らは代わりにREITを対象とする案に落ち着いた。
法案の現在の文言によれば、病院は他の代替不動産資金調達源を引き続き利用できる。病院は政府の認可手続きの一環として、リース契約に関するより詳細な情報を提供することが求められる。
この法案はまだ州上院とモーラ・ヒーリー州知事の承認を必要としている。「この法案はここ10年以上で最も重要なヘルスケア市場の監視とコスト抑制の法案です」とマリアーノ氏は5月の声明で述べた。広報担当者はREIT規則についてこれ以上のコメントはしなかった。
その他の主な不動産所有者には、プライベートエクイティファーム、富裕層個人、政府系ファンド、機関投資家などが含まれる。MPTは2022年に、マコーリー・アセット・マネジメントが管理するプライベートファンドであるマコーリー・インフラストラクチャー・パートナーズVに、マサチューセッツ州にあるスチュワードの病院不動産の50％の権益を売却した。
「REITは不動産の最大所有者ではないし、それには程遠い」とブルームバーグ・インテリジェンスのアナリスト、ジェフリー・ラングバウム氏は言う。もしスチュワードがREITへの土地売却を禁じられ、資本を調達したいのであれば、不動産を担保にした融資を確保する他の選択肢はたくさんある、と同氏は言う。
MPTはスチュワードとの賃貸契約は公正なものだったと述べている。サーベラスも不動産取引を擁護している。
「この取引が会社の『略奪』だったと示唆するのは誤りであり不公平だ」とサーベラスは4月の声明で述べた。セール・リースバック取引に関する独立した第三者による分析では、スチュワードには賃料支払い義務を果たすのに十分な資金があることが示されたとサーベラスは述べた。
スチュワードの最初の破産申請では、家賃が財政破綻の一因になっているとは言及されていなかった。他の大口債権者には、医療機器メーカー、食品サービス会社、医療従事者派遣会社などがある。
トゥルーイストのルイス氏は、特に労働インフレとメディケイドなどの政府プログラムからの低い償還率が利益率を圧迫しているため、病院はセール・リースバック取引にあまり適していない可能性があると述べた。それでも、病院がREITから物件をリースすることを禁止すると、競争力のある資金調達源がなくなり、スチュワードのマサチューセッツ州の病院に新しいテナントや所有者を見つけるという議員の目標を達成するのが難しくなるというリスクがある。
不動産専門家の中には、マサチューセッツ州の法案で提案されているような規制は医療分野ではずっと前から必要とされていたものであり、投資家が金融破綻の影響を分担することに役立つだろうと考える者もいる。
「ここで起きているのは、MPT以外のすべての企業が本当の痛みを被っているということだ」とヘッジアイ・リスク・マネジメントの不動産投資アナリスト、ロブ・シモーネ氏は言う。「この法案が成立すれば、突然、他のすべての企業が勝者となり、MPTは損をすることになる。これは良い取引だと思う」
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