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バンクーバーの物価はなぜあんなに高いのでしょうか?

政治家や評論家よく責めるカナダの住宅危機需要と供給の単純な問題についてです。住宅価格が高いのは、そこに住みたい人に十分な新しい住宅が建設されていないからです。しかし、バンクーバーの街では奇妙なことが起こっています。 1970 年から 2020 年にかけて、市は境界内の住宅数を 3 倍に増やしました。主にすでに市街地に密度を加えることでしかし、人口は約70パーセントしか増えませんでした。北米の他の主要都市はこれに匹敵する偉業を主張することはできません。ニューヨーク市は同じ期間に住宅ストックをわずか 30 パーセントしか増加させず、ロサンゼルスとサンフランシスコも同様にわずかな増加にとどまりました。しかし、この新たな人口密集にもかかわらず、バンクーバーは北米で最も住宅価格が高いという疑わしい名誉を保持しています。バンクーバーの住宅の価格は平均約 130 万ドルです。これは大きな矛盾です。最も多くの住宅を追加した都市は、現在最も手頃な価格であり、最も弱い立場にある住民は、必要な住宅の確保には程遠いのです。なぜ？なぜなら、問題は住宅をどれだけ建てるかということだけではないからです。それはその下の土地の値段です。家を購入するとき、単に構造物を購入するわけではありません。あなたはそこにある土地を買うのです。そして都市中心部では、土地は有限の資源です。金やダイヤモンドと同様、その希少性により本質的に価値のある商品となります。マーク・トウェインは、「土地を買え、土地を買え。土地を買え」と皮肉ったことで有名です。彼らはそれ以上はやっていないのです。」その知恵は、国際的な需要によってすでに希少な土地がさらに高価な商品に変わっているバンクーバーやトロントのような都市では特に当てはまります。街区内の住宅の数を増やすと、より多くの単位に土地コストが分散され、土地が安くなる可能性があると主張する人もいます。しかし、証拠はそうではないことを示唆しています。実際には、開発業者に高層ビルを建てる権利を与えても、土地の価値はさらにつり上がるだけだ。なぜ？なぜなら、土地の価値は、どれだけの土が売りに出されているかではなく、何平方フィートの住宅を収容できるかによって評価されるからです。 40 階建てのタワーを建てることができる土地区画は、一戸建て住宅に限定された同じ広さの土地よりも飛躍的に価値があります。都市の密度が高くなるほど、都市不動産の売買ビジネスを営む人々にとって、その土地はより有利になります。そして、こうした投機的利益は賃貸人や住宅購入者にまで波及することはない。彼らは地主や開発者の私腹を肥やします。では、何ができるでしょうか？ここでは、バンクーバーの計画の歴史が説得力のある青写真を示しています。 1980 年代から 90 年代にかけて、市は近隣地域を区画化し、何千もの新しい住戸を追加しました。この動きにより私有地の価値は劇的に上昇したが、市はその新たな価値のかなりの部分（最大80パーセント）を税金や開発費として主張し、地権者の利益を減少させた。これは没収行為ではありませんでした。土地所有者は、土地の価値が区画整理前の水準をはるかに超えて高騰したため、依然として多額の利益を得ていた。しかし、国民も恩恵を受けました。この税金収入は、公園、学校、手頃な価格の住宅や交通機関、非市場住宅などのコミュニティインフラの支払いに充てられました。この政策は、土地所有者にとって莫大な利益となるはずだったものを、代わりに公共の利益に注ぎ込んだ。本質的には棚ぼた利益に対する課税であるこの戦略は、都市の成長を公平に管理する方法を示しています。投機的利益を私腹から公的目的に振り向けることで、バンクーバーは一時的に、一部の富裕層だけでなく、すべての住民の生活の質を向上させる強固なアメニティのネットワークを構築することができた。残念ながら、容赦のない住宅価格問題に直面して政治的意志は失われ、公務員は解決策ではなく公共政策が問題であると信じ始めました。それに伴い、バンクーバーが新たに創出された地価を獲得する能力も損なわれてしまいました。現在、市は新興住宅市場向けのこの種の税金や手数料を完全に廃止しました。これにより住宅がより手頃な価格になることを期待した。そうではありませんでした。それは土地投機家をさらに豊かにすることでした。「地価キャプチャー」として知られる、新たに創設された地価への課税は、納税者にコストをかけずに全国的に復活する可能性がある。しかし、その実現には政治的意志と、根深い利益への挑戦への取り組みが必要である。私たちはパニックに陥って、手頃な価格の住宅この危機に直面している今、私たちは、都市部の土地投機家によってすでに過剰に詰め込まれているポケットに数十億ドルを残し、アップゾーニングによって生み出された新たな土地価値に課税することから遠ざけようとしています。たとえば、BC 州政府は最近、次の法案を可決しました。多数の法律これにより、新しい住宅の計画に対する自治体の管理が排除されます。これらの対策は、慎重な計画と地域社会との協議を伴う地域の意思決定が、手頃な価格を実現する主な障壁であるという誤った前提に基づいています。私たちが住宅危機に真剣に取り組むのであれば、地価の理解方法を根本的に変える必要があります。政策立案者は、住宅の手頃な価格は単に抽象的な需要と供給の問題ではないことを認識する必要があります。それは誰が都市の土地の価値を管理し、その価値から利益を得るかということです。引き続き区画整理を進めて、より多くの家を建てましょう。しかし、それと並行して、次のような政策を実行する必要があります。税金そして私有地価値の大部分を占める開発費が増加します。次に、生成された収益を次の構築に使用する必要があります。コーポラティブハウジング、土地信託、およびその他の非市販モデル住宅を投機圧力から排除します。これは、カナダ人にとって住宅をより手頃な価格にするための最も有望な戦略の 1 つです。最後に、私たちは、いわゆるNIMBYとYIMBYを対立させ、地域の民主主義を進歩の障害として組み立てる非難合戦を超えなければなりません。地元住民と彼らが選出した役人は、手頃な価格の敵ではありません。彼らは、持続可能で包括的な都市政策を策定する上で不可欠なパートナーです。手頃な価格の住宅に対する本当の障壁は近隣の活動家ではなく、組織的な力、つまり野放しの投機、不公平な土地政策、そして長期的な社会福祉よりも短期的な利益を優先する政治文化である。カナダ中の都市が同様の課題に取り組んでいる中、バンクーバーの経験は教訓として、またインスピレーションの源として役立ちます。これは、簡単な解決策や万能の解決策は存在しないことを思い出させます。しかし、このことはまた、リーダーシップ、思慮深い計画、公平性への取り組みによって、住宅が単なる商品ではなく基本的権利である都市を構築できることも示しています。 #バンクーバーの物価はなぜあんなに高いのでしょうか

執筆 nipponese 更新 2025年1月17日

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2025-01-16 21:14:00

政治家や評論家 よく責めるカナダの住宅危機需要と供給の単純な問題についてです。住宅価格が高いのは、そこに住みたい人に十分な新しい住宅が建設されていないからです。しかし、バンクーバーの街では奇妙なことが起こっています。 1970 年から 2020 年にかけて、市は境界内の住宅数を 3 倍に増やしました。主にすでに市街地に密度を加えることでしかし、人口は約70パーセントしか増えませんでした。北米の他の主要都市はこれに匹敵する偉業を主張することはできません。ニューヨーク市は同じ期間に住宅ストックをわずか 30 パーセントしか増加させず、ロサンゼルスとサンフランシスコも同様にわずかな増加にとどまりました。

しかし、この新たな人口密集にもかかわらず、バンクーバーは北米で最も住宅価格が高いという疑わしい名誉を保持しています。バンクーバーの住宅の価格は平均約 130 万ドルです。これは大きな矛盾です。最も多くの住宅を追加した都市は、現在最も手頃な価格であり、最も弱い立場にある住民は、必要な住宅の確保には程遠いのです。なぜ？なぜなら、問題は住宅をどれだけ建てるかということだけではないからです。それはその下の土地の値段です。

家を購入するとき、単に構造物を購入するわけではありません。あなたはそこにある土地を買うのです。そして都市中心部では、土地は有限の資源です。金やダイヤモンドと同様、その希少性により本質的に価値のある商品となります。マーク・トウェインは、「土地を買え、土地を買え。土地を買え」と皮肉ったことで有名です。彼らはそれ以上はやっていないのです。」その知恵は、国際的な需要によってすでに希少な土地がさらに高価な商品に変わっているバンクーバーやトロントのような都市では特に当てはまります。

街区内の住宅の数を増やすと、より多くの単位に土地コストが分散され、土地が安くなる可能性があると主張する人もいます。しかし、証拠はそうではないことを示唆しています。実際には、開発業者に高層ビルを建てる権利を与えても、土地の価値はさらにつり上がるだけだ。なぜ？なぜなら、土地の価値は、どれだけの土が売りに出されているかではなく、何平方フィートの住宅を収容できるかによって評価されるからです。 40 階建てのタワーを建てることができる土地区画は、一戸建て住宅に限定された同じ広さの土地よりも飛躍的に価値があります。都市の密度が高くなるほど、都市不動産の売買ビジネスを営む人々にとって、その土地はより有利になります。そして、こうした投機的利益は賃貸人や住宅購入者にまで波及することはない。彼らは地主や開発者の私腹を肥やします。

では、何ができるでしょうか？ここでは、バンクーバーの計画の歴史が説得力のある青写真を示しています。 1980 年代から 90 年代にかけて、市は近隣地域を区画化し、何千もの新しい住戸を追加しました。この動きにより私有地の価値は劇的に上昇したが、市はその新たな価値のかなりの部分（最大80パーセント）を税金や開発費として主張し、地権者の利益を減少させた。これは没収行為ではありませんでした。土地所有者は、土地の価値が区画整理前の水準をはるかに超えて高騰したため、依然として多額の利益を得ていた。しかし、国民も恩恵を受けました。この税金収入は、公園、学校、手頃な価格の住宅や交通機関、非市場住宅などのコミュニティインフラの支払いに充てられました。この政策は、土地所有者にとって莫大な利益となるはずだったものを、代わりに公共の利益に注ぎ込んだ。

本質的には棚ぼた利益に対する課税であるこの戦略は、都市の成長を公平に管理する方法を示しています。投機的利益を私腹から公的目的に振り向けることで、バンクーバーは一時的に、一部の富裕層だけでなく、すべての住民の生活の質を向上させる強固なアメニティのネットワークを構築することができた。残念ながら、容赦のない住宅価格問題に直面して政治的意志は失われ、公務員は解決策ではなく公共政策が問題であると信じ始めました。それに伴い、バンクーバーが新たに創出された地価を獲得する能力も損なわれてしまいました。現在、市は新興住宅市場向けのこの種の税金や手数料を完全に廃止しました。これにより住宅がより手頃な価格になることを期待した。そうではありませんでした。それは土地投機家をさらに豊かにすることでした。

「地価キャプチャー」として知られる、新たに創設された地価への課税は、納税者にコストをかけずに全国的に復活する可能性がある。しかし、その実現には政治的意志と、根深い利益への挑戦への取り組みが必要である。私たちはパニックに陥って、手頃な価格の住宅この危機に直面している今、私たちは、都市部の土地投機家によってすでに過剰に詰め込まれているポケットに数十億ドルを残し、アップゾーニングによって生み出された新たな土地価値に課税することから遠ざけようとしています。たとえば、BC 州政府は最近、次の法案を可決しました。多数の法律これにより、新しい住宅の計画に対する自治体の管理が排除されます。これらの対策は、慎重な計画と地域社会との協議を伴う地域の意思決定が、手頃な価格を実現する主な障壁であるという誤った前提に基づいています。

私たちが住宅危機に真剣に取り組むのであれば、地価の理解方法を根本的に変える必要があります。政策立案者は、住宅の手頃な価格は単に抽象的な需要と供給の問題ではないことを認識する必要があります。それは誰が都市の土地の価値を管理し、その価値から利益を得るかということです。引き続き区画整理を進めて、より多くの家を建てましょう。しかし、それと並行して、次のような政策を実行する必要があります。税金そして私有地価値の大部分を占める開発費が増加します。次に、生成された収益を次の構築に使用する必要があります。コーポラティブハウジング、土地信託、およびその他の非市販モデル住宅を投機圧力から排除します。これは、カナダ人にとって住宅をより手頃な価格にするための最も有望な戦略の 1 つです。

最後に、私たちは、いわゆるNIMBYとYIMBYを対立させ、地域の民主主義を進歩の障害として組み立てる非難合戦を超えなければなりません。地元住民と彼らが選出した役人は、手頃な価格の敵ではありません。彼らは、持続可能で包括的な都市政策を策定する上で不可欠なパートナーです。手頃な価格の住宅に対する本当の障壁は近隣の活動家ではなく、組織的な力、つまり野放しの投機、不公平な土地政策、そして長期的な社会福祉よりも短期的な利益を優先する政治文化である。

カナダ中の都市が同様の課題に取り組んでいる中、バンクーバーの経験は教訓として、またインスピレーションの源として役立ちます。これは、簡単な解決策や万能の解決策は存在しないことを思い出させます。しかし、このことはまた、リーダーシップ、思慮深い計画、公平性への取り組みによって、住宅が単なる商品ではなく基本的権利である都市を構築できることも示しています。