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2024-01-28 05:00:17
住宅ローンに対する膨大な需要があり、銀行が融資に熱心であることは疑いの余地がありません。
四半期ごとに、初めての購入者（伝統的に市場で最も活発な集団）は、個人的にも集団的にも、住宅ローンの引き落とし額が増え続けており、その額は増え続けています。
しかし、数字を分析すると、ここの住宅ローン融資活動は1980年代の水準に止まっていることが分かる。
物件の供給不足と、希少な住戸をめぐる競争が大きな要因となっているが、住宅購入希望者を市場から締め出している手頃な価格の問題もある。
活況な市場
アイルランド銀行決済連盟 (BPFI) は、住宅ローン市場に関する最新情報を四半期ごとに作成しています。
数字はこのところ全体的な活動の低下を示しているが、その主な原因は、欧州中央銀行が2022年に利上げに動いたことで住宅ローン業者を乗り換える人の数が減少したことだ。
おそらく、現在の市場の活力を測るより信頼できる尺度は、初回購入者の活動です。
ここの数字は、住宅ローンの貸し出しが「ケルティック・タイガー」レベルにあることを示している。
BPFIが最近発表した2023年の数字によると、初回購入者の活動は2007年以来最高となり、その層だけで2万5500件を超えるドローダウンがあり、その額は72億ユーロに達した。
初めて購入する住宅ローンの平均額は常に増加しており、前年比でほぼ 20,000 ユーロ増加し、282,000 ユーロを超えました。
1980年代の融資水準
これらはすべて、市場がフル稼働しているという印象を与えますが、実際には、人口と収入が大幅に増加しているにもかかわらず、住宅ローン融資活動は 40 年前の水準にとどまっています。
金融教育ウェブサイト MoneyWhizz の創設者であるフランク・コンウェイ氏は、住宅ローン市場の活動の分析に基づいて、2023 年の住宅購入のための通年の融資額が 36,000 件未満になると計算しました。
これには、初めての購入者、引っ越し購入者、賃貸住宅の購入者向けに組成されたローンが含まれますが、1970 年の記録開始時にはこれらのカテゴリーはカウントされていなかったため、トップアップ ローンと住宅ローンの切り替えは除外されています。
「住宅ローンの現在の水準を大局的に考えるには、1988年まで遡らなければなりません」と彼は指摘する。
「環境省が当時発表したデータによると、その年、36,939件の住宅ローンが取り崩された。1988年、アイルランドには約350万人が住んでいた。当時は深刻な経済的困難の時代だった。移民が急増した」そして仕事は不足していました。
「2023年まで早送りすると、経済情勢はこれ以上に変わったことはありません。それでも、住宅ローンの状況は同じままです。」と彼は説明します。
人口が500万人を超えている中で、住宅ローン融資がなんとか1988年の水準を維持できていれば、2023年には少なくとも5万4,000件の住宅ローン引き落としが見られるはずだとコンウェイ氏は計算する。
1988 年はダブリンがミレニアムを祝った年でした
大きな驚きはない
多くの意味で、これは最も驚くべき新事実ではありませんが、現在市場を悩ませている問題を象徴しています。
経済社会研究所の2022年の調査によると、25～34歳でマイホームを所有する人の割合は2004年から2019年の間に半減し、60％から27％に低下した。
ここの初回購入者の平均年齢が現在 35 歳であり、さらに高齢化していることを考えると、この数字はさらに下がる可能性があります。
CSO の国勢調査データもその傾向を反映しており、全体的な住宅所有率は継続的に減少しており、2011 年の 70% から 2016 年の 68%、そして 2020 年の国勢調査では 66% に低下しました。
また、高齢の住宅所有者がより多くのローンを完済し、事実上、彼らに代わって市場に参入する新たな住宅ローン保有者が減少するため、完全に（住宅ローンなしで）所有される住宅の数も同様に増加している。
その原因の一部は、供給の減少と、住宅ローンの承認を受けた多くの人が承認期間中、自分の価格帯で適切な物件を見つけることができない、またはまったく見つからない可能性があるという事実によるものです。
手頃な価格ではない
もちろん、その大きな部分は手頃な価格です。
ここ数カ月間に銀行決済連盟が発表した別の統計によると、初めて購入する世帯の平均収入は過去最高の8万2000ユーロに達した。
ダブリンとその周辺の郡では、その額は10万ユーロを超えています。
公認測量士協会（SCSI）が今週発表した報告書は、ガルダ職員や教師など公共部門で働く夫婦の合計総収入が9万ユーロ近くであれば、平均的な測量士を購入する余裕はないと結論づけた。ダブリン都市圏にあるベッド 3 台の半戸建て住宅。
ダブリン、ウィックロー、ミース、キルデアにおけるこれらの初めての購入者のいわゆる「手頃な価格のギャップ」は約6万ユーロであると計算された。 ゴールウェイとの差は2万ユーロ以上。
「平均的な賃金の人々が手頃な価格で住宅を入手できるかどうかが、これまでも、そしてこれからも市場を悩ませている主要な問題だ」と、プロ競売人・鑑定士協会（IPAV）のパット・ダビット最高経営責任者（CEO）は述べた。
同氏は、住宅所有に対する自身の言うところの「増大する障害」が、過去18カ月間に欧州中央銀行による金利の急上昇によってさらに増大したと指摘した。
「これは、住宅市場における活動が主に、平均よりも高い所得を持つ人々と、住宅ローンやおそらく少額の追加住宅ローンを必要とせずに住宅を購入できる幸運な立場にある人々に限定されていることを意味する。この後者のグループは次のようなものである可能性がある」 40％にも達する」と彼は付け加えた。
熾烈な競争
実際のところ、購入する手段がある幸運な立場にある人の間でも、市場では限られた数の不動産をめぐって激しい競争が起きています。
新型コロナウイルスのパンデミック下での強制ロックダウンの影響で住宅完成件数は回復したが、昨年ここで完成した3万2695戸（今年は少なくともそれに匹敵する可能性が高い）では需要を満たすのに十分ではない。
さらに状況を複雑にしているのは、市場に出回る「中古」または古い物件の数が再び減少していることです。
不動産物件情報ウェブサイト Daft.ie のレポートによると、12 月 1 日時点でそのプラットフォームに売りに出されている住宅は 11,000 戸強でした。
前年同月比では27％減少しており、新型コロナウイルス感染症以前の特定時期の販売住宅平均2万5000戸を大幅に下回った。
同様のサービスである MyHome.ie の数字も、住宅不足に関する同様の状況を描いています。
そして、その限られた空き状況をめぐって互いに競争しているのは、将来の所有者兼占有者だけではありません。
彼らは時々、個人投資家、投資ファンド、国、さらには企業によって締め出されている。それは、ライアンエアーが一部の従業員に手頃な価格の賃貸宿泊施設を提供するために、ダブリン空港近くの不動産に25軒の家を購入したという今週の暴露によって証明されている。 。
TUD住宅講師のローカン・サー博士による近年の研究では、市場に流通する完成住宅ユニットの数が減少し続けていると結論づけています。
同氏の計算では、2017年には完成した住戸のおよそ半分が売りに出されていたが、その割合は2022年には3分の1以下に減少した――とはいえ、完成戸数はそれより多いものの3分の1だった。
残りは主に、賃貸アパート、公営住宅、および一戸建て住宅の組み合わせによって占められており、後者のカテゴリーが全体の数字に占める割合は小さい。
Ibec が 12 月に発行した最新の経済季刊誌によると、国または国の資金提供団体だけで、年間新築住宅の約 40% を購入、融資、またはリースしているという。
手助け
国は、初めて市場に参入する人に価格を付けようとはしておらず、実際、個人が不動産のはしごに足がかりを得るのを助けるために寛大な奨励金を導入している。
Help to Buy や First Home Scheme などの制度がなければ、状況はさらに悪化していただろう。
しかし、建設コストのインフレと労働力不足によりすでに急激に上昇している新築住宅の価格を押し上げる高額な制度であるという結論を逃れるのは難しい。
したがって、政府は国民全体にとって住宅をより手頃な価格にするための他の手段を検討する必要があるだろう。
「政府は、過去10年間ほとんど変わっていない深刻な障害への対処を早急に検討する必要がある。これには、住宅建設、政策計画の混乱、政策立案者や影響力者に対する政府の見解、中小企業を支援しているとみなされることへの反感や恐怖などが含まれる。伝統的にアイルランドの住宅建設部門の主力であった建設業者と開発業者です」とパット・ダビット氏は示唆する。
公認測量士協会は、より手頃な価格の地域で住宅をより適切に普及させることが役立つと考えています。 また、州のプログラムを通じてより直接的に住宅を提供することも示唆しており、これは、空き戸数の獲得をめぐる競争になった際に、州を方程式から外すのに役立つだろう。
「現在、新築住宅の建設が最も可能性が高いのはダブリン都市圏であり、この地域が最も手頃な価格ではない。非常に多くの場合、新築住宅の建設が最も実現不可能な地域は、ミッドランドやノースウェストなど、より手頃な価格の地域である。」 SCSIの実践政策委員会の委員長であるジョン・オサリバン氏はこう説明した。
「不動産市場のバランスを回復するには、AHB（認定住宅機関）、土地開発庁、公共住宅の直接引き渡しなどの他の手段を通じて、新しい住宅が適切に引き渡されるようにする必要がある」と同氏は付け加えた。
現実には、市場は複雑さで満たされており、即効性のある解決策はありません。
過去にはモグラたたきのゲームに例えられたこともある。 1 つの問題が治まったように見えるとすぐに、代わりに別の問題が現れます。
これはおそらく、家主の賃貸市場からの撤退によって最もよく例証されるだろう。
多くの場合、これらの住宅ユニットは市場に出てくると初めての購入者によってすぐに購入されますが、その代償として賃貸市場が犠牲になります。賃貸市場では、空きユニットがまったく不足しているため、新規物件の家賃が高騰し続けています。
もぐらたたきゲームは今後もかなりのペースで続きそうだ。
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