ハーン・ホールの終焉？ロサンゼルス郡がガス会社タワー買収の第一歩を踏み出す

ロサンゼルス郡の監督委員会は火曜日、最初の大きな一歩を踏み出した。 ガス会社のタワーを購入する、ロサンゼルスのダウンタウンで最も有名なオフィス超高層ビルの 1 つ。

差し迫った買収により、1960年に建てられた有名なケネス・ハーン行政庁舎を含む既存の郡庁舎から労働者や公共サービスが移転する可能性がある。この建物は、技術者らによると、工事中に崩壊しやすいと技術者が主張する約33の郡所有施設のうちの1つである。大地震。

監督者 投票しました 3対1で郡行政長官事務所が購入を進めることが認められ、その額は2億ドルを超えることはできないとしている。取引が完了する前に取締役会は再度投票する必要がある。

監督者のジャニス・ハーン氏は、管理庁舎が閉鎖された場合のダウンタウンの市民センターの運命を懸念していると同僚に伝え、購入に反対票を投じた。この建物は、彼女の父親で長年監督を務めたケネス・ハーンにちなんで名付けられました。

「不動産取引に飛びつく傾向があるのは承知しています」と彼女は言う。 「私たちはもっと大きく考えなければなりません。」

監督者のヒルダ・ソリス氏は投票を棄権し、支持を表明する前に郡の老朽化した建物に対処するための「より包括的で実践的な計画」を見たいと述べた。同氏はまた、郡が行政庁舎を耐震的に安全にする計画にすでに約2500万ドルをつぎ込んでおり、まだその資金が残っていることにも言及した。 ダウンタウンのいくつかの建物 男子中央刑務所を含め、アップグレードが必要です。

「この買収に資金を投入する前に、自分たちが何に取り組んでいるのかを正確に把握したいと思っています」と彼女は語った。

提案価格は2020年の建物評価額6億3,200万ドルから大幅に割り引かれており、ダウンタウンのオフィス価値が近年いかに下落しているかを浮き彫りにしている。

不動産データプロバイダーのコスターによると、フィゲロア通りのユニオンバンクプラザは昨年1億1000万ドルで売却された後、最近わずか8000万ドル、つまり平方フィート当たり114ドルで再び売却されたという。ダウンタウンの別の高層タワー、777 S. Figueroa St. に最近、1 億 2,000 万ドル、つまり 1 平方フィートあたり 115 ドルで落札されました。

郡は2億ドルでガス会社タワーを1平方フィート当たり約137ドルで取得することになるが、それでも歴史的な基準からすればお買い得だ。

「これらすべての価格は、わずか 3 年前、915 Wilshire Blvd. に比べて大幅な割引です。 1フィートあたり500ドル以上で取引されていた」と、サウスウェスト・カーペンターズ年金信託へのユニオン・バンク・プラザ売却の手配を手伝ったニューマークの不動産ブローカー、ケビン・シャノン氏は語った。 「世界は変わってしまった。」

シャノン氏は、郡やカーペンターズ年金信託のような団体が、占有コストを長期的に固定できるため、独自の建物を購入するのは理にかなっていると述べた。

555 W. 5th St. にある 52 階建てのタワーは、1991 年に完成した当時、市内で最も有名なオフィスビルの 1 つとして広く考えられていました。バンカーのふもとの 1.4 エーカーの敷地に 150 万平方フィート近くのスペースがあります。丘。

近年、従業員のリモート勤務が一般的になったため、多くのテナントがオフィス面積を縮小した新型コロナウイルス感染症の影響で、ダウンタウンのオフィス市場は地主に敵対するようになった。

昨年、ガス会社のタワーの所有者、 ブルックフィールド・アセット・マネジメントの関連会社が債務不履行に陥ったため、この不動産は管理下に置かれ、裁判所が任命した代理人が債権者がブルックフィールドに貸した資金を回収できるよう建物を保管した。この建物には約4億6,500万ドルのローン残高がある。

金利の上昇により、建物所有者は借金の借り換えが困難になり、早急な売却や差し押さえに追い込まれるため、価格が圧迫されている。ロサンゼルスのダウンタウンのオフィステナントの一部は、パンデミック前に比べて街路の安全性が低下しているとの懸念から、センチュリーシティを含む他の地方オフィスセンターへ去った。

南カリフォルニアガス会社は先月こう述べた。 同社は、建物が完成して以来主なテナントとなっている同名のタワーにある長年の本社から移転し、1ブロック北にグランド・アベニュー南350番地にある別の超高層ビルに移転することを計画している。

新しい家主によると、この電力会社は、トゥー・カリフォルニア・プラザとして知られるバンカーヒルのグランドアベニュービルの8階建て約20万平方フィートの長期賃貸契約を締結し、新しいオフィスを建設した後、2026年春までに移転する予定であると述べた。ガス会社も 1 階にオフィスを構え、顧客にサービスを提供します。

ガス会社タワーの他の主要テナントには、法律事務所レイサム・アンド・ワトキンスや会計事務所デロイトなどがある。

タイムズ紙が入手した現所有者向けに作成された最近の物件状況報告書によると、建物は良好な状態で「残存耐用年数」は35年以上あるという。

報告書はまた、タワーと駐車場には、緊急に必要な修理と延期されたメンテナンスに対処するために約130万ドルが必要であると述べた。不動産の維持と近代化にかかる追加の長期コストは、12 年間で約 4,870 万ドルと見積もられています。予想される費用には、屋根の修理、空調システムの改修、エレベーターの更新が含まれます。

耐震技術者らは、ダウンタウンのスカイラインで5番目に高いガス会社のタワーに対処すべき脆弱性があるかどうかを判断するため、大地震の際に建物がどのように反応するかについて「詳細な評価」を実施しているとロサンゼルス郡は発表した。広報担当者 と先月言いました。

「これらの問題はまさに私たちがデューデリジェンスを通じて調査していることだ」と郡は声明で述べた。 「現在進行中の作業を先取りせずに、管理ホールのパフォーマンスと比較してこの建物がどのように機能するか、および各アプローチのそれぞれのコストを評価することが要素の1つです。」