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2024-02-22 12:29:42
ピート・セント・ジョンがダブリン市の変わりゆく様相、特に「岸壁に沿って現れる新しいガラスの檻」を嘆く『The Rare Ould Times』を書いてからほぼ50年が経つ。
当時、街の波止場が変わり始めていたとしても、今では完全に変わってしまっています。
ガラスの檻は、そびえ立つガラスと鉄の塔、国際企業金融のきらびやかな記念碑へと進化しました。 数十年にわたり、多国籍企業がここに集まり、街のスカイラインにその痕跡を残していきました。
しかし最近では、熱狂的な投資と建設が停滞している。 特に昨年は、アイルランドの商業不動産にとって忘れられない年となりました。
オフィスは空っぽになっている。 空室は増え、価格は下がっています。 実際、商業用不動産の価値はここ10年以上で最低水準に下落しており、中央銀行はこのセクターの暴落を監視している。
シェリー・フィッツジェラルドの最近のレポートによると、昨年の商業用不動産への投資総額は20億ユーロ強で、前年の47億ユーロから減少した。
1億ユーロを超える取引はわずか2％で、過去2年間の6％から減少した。
1億ユーロ以上の取引の2％を詳しく見ると、2023年の総売上高の22％を占めていたことがわかります。
BNPパリバ・リアル・エステートによると、2023年に成立した商業取引件数は114件で、過去10年間の平均223件と比べて大幅に減少しているという。 オフィス投資の流れは２０１２年以来最低となった。
不動産コンサルタント会社HWBCの最近の報告書によると、現在建設中のオフィスビルの5分の3にはテナントが入っていない。
現在建設中のオフィスの大半はテナントが決まっていない。
「ダブリンのオフィス賃貸は前年比で3分の1減少しており、以前の平均レベルをかなり下回っていることを示す数字を見てきました。ダブリンのオフィスの空室率は約15％に達していることがわかりました。 」 ダブリン・トリニティ・カレッジの経済政策学修士ディレクター、バーラ・ロアントリー博士はプライムタイムに語った。
同氏は、都市中心部の商業用不動産市場が実質的に減速していると指摘した。
ロアンツリー博士はまた、世界経済、特にダブリンの「シリコン・ドック」の拡大を促進してきたハイテク産業の弱体化を挙げている。
大企業の多くは現在、世界中で従業員を拡大するのではなく、むしろ縮小している。 オフィススペースの拡大は、彼らの要件リストの上位にはありません。
世界最大の商業用不動産会社の一つであるCBREのアイルランド調査責任者コリン・リチャードソン氏は、過去18～24カ月間の金利上昇が商業用不動産セクター全体のバリュエーションに影響を与えていると語る。
同氏は、アイルランドではホテルや小売店の方が持ちこたえており、「高級オフィス」もある程度持ちこたえているものの、「中核ではない場所や郊外の場所では空室が増えている」と述べた。
在宅勤務
金利の上昇と経済の減速は新しいことではなく、すべてこれまでに経験したことです。 歌の通り、「ダブリンは変わり続けているが、同じものは何もないようだ」。
しかし、今回本当に違うのは、おそらくオフィスそのものに対する存続の脅威、つまり在宅勤務だろう。
オフィスが仕事を行う場所であるという考えは、パンデミック以前ほど確固たるものではなくなりました。 これらの資本主義の神殿は崩壊する危険にさらされているのでしょうか？
市内の労働者の気持ちを理解しようと、プライムタイムはチャペリゾッドの路上で人々に話を聞いた。彼らは全員、少なくとも週に数日は在宅勤務をしていた。
週に5日オフィスに戻りたいと思う人は誰もいませんでした。 完全雇用により、おそらく今は従業員市場になっているのでしょう。
多くの国際企業は、スタッフが今年オフィスに戻ると述べている。
私たちは今、企業文化の綱引きを目の当たりにしています。 従業員は可能な限り在宅勤務を続けたいと考えていますが、多くの上司は従業員が現場に戻ることを望んでいます。
グーグル、デル、ゴールドマン・サックスなどの世界最大手企業の一部は、2024年がオフィスに戻る年になると従業員に伝えたと伝えられている。 一部の企業は、出社状況が従業員の業績評価の要素になると述べている。
アイルランドの事務仕事のメッカであるグランド・カナル・ドックでも、反応はほぼ同じだ。
私たちが話を聞いた人で、週に 5 日オフィスで働いている人は一人もいませんでした。 これは厳密に科学的な結論ではありませんが、仕事の性質は変化しており、おそらくアイルランドでは他のどこよりも急速に変化しています。
「ユーロスタットの最新の統計によると、アイルランドでは労働者の4分の1が、現在は通常、つまり週に2、3日在宅勤務していると回答した。これは他のEU諸国よりもはるかに高い。EUの2倍以上だ」平均的です」とロアントリー博士は言います。
ロアンツリー博士は、EUの平均と比較して、より多くのアイルランド人が在宅勤務していると述べています。
誰もが週に 5 日オフィスに出勤する時代は終わりましたが、依然として週に 1 ～ 2 回オフィスに出勤している場合、ビジネスを行うために必要なオフィスの種類はどのように変化するのでしょうか?
ハイブリッド勤務の結果、必要なオフィススペースの量が劇的に削減される可能性があることが示唆されています。 巨大なオフィス街は、それ以前の倉庫と同じように「発展するために崩壊」する予定なのでしょうか？
ダブリンのトリニティ・カレッジで心理学の助教授を務めるアデル・グラツィ博士は、現在、仕事の性質が大きな転換期を迎えており、企業の採用方法についての考え方が変わってきていると述べています。
「現在、例えばアイルランドでは、ダブリンに住んでいる人を採用する必要はもうありません。ロンドンに住んでいる人や、中国に住んでいる人でも採用することができます。つまり、それは大きな変化になるでしょう。 」とグラツィ博士はプライムタイムに語った。
実店舗を一切持たずにビジネスを運営するということを考えるのは不快かもしれませんが、ビジネスには名声のあるランドマーク的なオフィスが必要であるという考えは、今や過去の時代のものかもしれません。 そして、その考えを持ち続けることにはリスクが伴う可能性があります。
グラツィ博士は、働き方が過渡期を迎えていると語る。
昨年、5,000万ドルの投資で設立されたニュースメディア会社The Messengerの例を見てみましょう。そのかなりの部分は、主にリモートまたはハイブリッドで働くスタッフのためにニューヨークの超高層ビルのフロア全体を賃貸することに費やされました。
オフィスの面積は107,000平方フィートで、マンハッタンのビジネス地区にあり、契約成立当時のサブリースオフィススペースの平均希望価格は1平方フィート当たり48.27ドルだったと伝えられている。
作家のジョーダン・ホフマンもスタッフの一人だったが、会社が1年も経たずに倒産したため、彼らは職を失った。
「彼らは給料に多額のお金を使っていて、私はそれが気に入りました。しかし、無駄もたくさんありました。豪華でモダンで洗練されたオフィスで、ブルックリン橋とウォール街エリアの景色を眺めることができました。そして、ほとんどが空でした。 「そこには数人の人々がいて、1,000ドルのコーヒーマシンがありました。これは、今日の物事がどのように機能するかを実際には理解していないことを示していると思います。古い考え。20世紀の考えを21世紀に」とホフマン氏はプライムタイムに語った。
オフィスを備えた新しいショッピングセンターの計画が議論を引き起こしている。
ダブリンでは、21 世紀の考え方が既存のショッピング センターを取り壊して、中にオフィスがたくさん入ったショッピング センターを建設しています。
新しいスティーブンズ グリーン センターの設計はオンラインで嘲笑されていますが、アイルランドの都市に何を求めるかについての議論も引き起こしています。
歴史家のドナル・ファロンは、人々が首都の計画にどれだけ熱心に取り組んでいるかに熱中しています。
「都市の形や都市計画について真剣な議論が行われているようだ。そして人々が自分の住んでいる場所について話しているとき、それは私の心の中では良いことだとしか思えない。すべての都市中心部が来ると思う」パンデミックから脱却した今、私たちはどのような都市を望んでいるのか、こうした議論をするまたとない機会を持っています。」 彼はプライムタイムに語った。
メイヌース大学の社会政策准教授ロリー・ハーン博士は、ダブリンはさまざまな意味で、都市開発が「不動産として知られる投機的不動産開発資本」によって決定されることを許された場合に何が起こるかを示す「悲劇的な例」であると述べた。
この開発は何のために行われているのでしょうか?という疑問が生じます。
「それは単に小売り、利益、そこから得られる家賃を最大化するためなのでしょうか? それとも、実際に人々が滞在したい場所、時間や余暇を過ごすことができる場所、住むことができる場所を作り出すことなのでしょうか。そして私は思います。私たちは都市をどのように開発するかという概念全体を見直す必要がある」とハーン博士はプライムタイムに語った。
都市の様相の変化は、将来を計画する企業にとって考慮する必要があるものです。 彼らはどこにいる必要があるのでしょうか？ 従業員はどこに行きたいと思っているのでしょうか?
グラツィ博士は、ほとんどの企業がハイブリッド勤務の要素を維持すると信じているが、在宅勤務とハイブリッド勤務の影響に関する確かなデータはまだ不足している。
2023 年は遅れているものの、ダブリンでは依然としてオフィスの建設が行われています。
しかし、より大きな全体像としては、これはすべて商業用不動産にとって完全な嵐となる可能性があり、不動産の価値の下落はこのセクターの債務水準の増大を意味するということだ。 それでは、アイルランド経済は暴落による衝撃にどの程度さらされているのでしょうか?
ロアンツリー博士は、中央銀行のアドバイスに基づいた政府の政策は、アイルランド経済をそのような事態から守るように設計されていると指摘する。
同氏は、「商業用不動産市場が減速するとすれば、それはアイルランド国民が金融危機の時のように危機に瀕していないことを意味する」と述べた。
一方で、アイルランド経済がある程度のリスクにさらされる可能性もあると同氏は述べた。
「もしこれらが世界的な大手商業用不動産会社で、私たちが世界中で見ているようなことによって彼らが打撃を受けているとしたら、それは例えば米国でショックが起きる可能性がもう少しあることを意味するかもしれない」アイルランドへ」とロアントリー博士は語った。
ハーン博士はリスクには同意するものの、チャンスも感じています。 商業用不動産の危機が、今度は現在の住宅危機に対処できるだろうか？
「商業用不動産の賃料下落という点ではプラスの影響がある可能性があり、それは事業コストの削減を意味します。また、ビル内の商業オフィスの使用から住宅用のビルへの移行の可能性を意味する可能性もあります。」
このような状況にもかかわらず、クレーンは依然として忙しいです。 明日のオフィスはすでに建設されています。 明日の仕事にどれだけそれらが必要になるかはまだ明らかではありません。
CBREのリチャードソン氏は、空き家になる運命にあるのではなく、より新しいオフィスが需要があると信じている。現在、よりエネルギー効率の高いオフィスを拠点とするよう大企業に企業圧力がかかっているからだ。
これにより、特に郊外にある古い「二次」オフィス複合施設の需要がさらに減少する可能性がある。
「この新しい在庫は時間の経過とともに吸収されると私たちは信じています。企業や大規模なオフィスの占有者はA評価の株式を求めています。つまり、持続可能でエネルギー効率の高い建物です。したがって、その在庫は時間の経過とともに吸収されるでしょう。」
#ダブリンの商業施設はどうなるのでしょうか