シアトルでは、擁護団体が気候ソリューションとして「ソーシャルハウジング」を売り込みます

2023年、シアトルの有権者は、市が新しい組織を設立して、「ソーシャルハウジング」を開発することを許可しました。これは、低および中所得者の賃借人に対応する公開されている手頃な価格の住宅の一種です。現在、住民が開発者に資金を提供するかどうか、どのように資金を提供するかについての別の投票イニシアチブに投票する準備をしているため、地元の擁護団体は気候ソリューションとしてソーシャルハウジングを売り込んでいます。

「長期的に考えているなら、これは変革的な解決策です」と、地元の非営利団体350シアトルのキャンペーンディレクターであるAkiksha Chatterji氏は述べています。

化石燃料から離れた公平な移行の一環として気候と社会正義を提唱するチャタジのグループは、提案の初期以来、ソーシャルハウジングを擁護プラットフォームの中核的な部分にしてきました。最近、投票イニシアチブを中心に支持者を集めて、裕福な企業に対する新しい税を通じてそれに資金を提供しました。国立青少年気候団体サンライズ運動の支部であるサンライズシアトルも、ソーシャルハウジングイニシアチブを承認しました。

シアトルにはすでにいくつかの公営住宅開発者がいます。また、最低数の手頃なユニットを含めるために新しい開発を要求するプログラム、特定の収入を下回る初めての住宅購入者に支援を提供し、低いものの作成と引き換えに免税免除を付与します。アパートを賃貸します。しかし、市はまだ住宅のクランチに直面しており、より広い地域は2044年までに予測される需要を満たすために必要な640,000の新しい家に140,000台下落すると予想されています。

ソーシャルハウジングの幅広い目標は、市場投機の対象ではないアパートやタウンハウスを作成することにより、その住宅クランチを公平に軽減することです。新しい開発者のモデルでは、ユニットは公開され、無期限に手頃な価格のままになります。非営利団体によって開発された他の形式の手頃な価格の住宅は、多くの場合、期限切れの連邦税額控除で建設され、15〜30年後に市場料金に戻ります。

気候活動家が火曜日に到達した場合、シアトルのソーシャルハウジング開発者（2023年に有権者が設立した組織）は、幅広い収入範囲の人々にサービスを提供します。 （シアトル地域の世帯収入の中央値は約106,000ドルであるため、ソーシャルハウジングは年間約64,000ドルから127,000ドルを稼ぐ人に利用可能になります。）私たちの隣人、ソーシャルハウジング開発者を作成するキャンペーンを主導した擁護団体を収容します。 「クロスクラスのコミュニティ」を作成し、建物の建設とメンテナンスに簡単に資金を提供します。

同様の社会住宅実験は、メリーランド州モンゴメリー郡とオーストリアのウィーンなど、他の多くの場所で成功していることが証明されています。

シアトルの支持者が彼らの社会住宅モデルを気候に優しいと説明している2つの幅広い理由があります。より簡単なのは、シアトルのソーシャルハウジング開発者が、エネルギー効率のための「パッシブハウス」基準に沿ってすべての新しい建設を構築するために必要であることです。これらの標準には、高品質の断熱材、気密シール、および熱、寒さ、水分を建物に入らない（または出る）ためのその他の戦略が含まれます。

建築会社Larch Labの創設者兼校長であるMichael Eliasonは、これらの要件は暖房と冷却にかなりのエネルギーを節約できると述べました。つまり、化石燃料の燃焼による排出量が少ないことを意味します。これは、シアトルが新しく建設されたすべての建物に対してかなり厳格なエネルギーコードを持っているにもかかわらず、当てはまります。市内に最近建設されたパッシブハウスビルの一部は、標準コード要件に合わせて建設された手頃な価格の住宅よりも30〜35％少ないエネルギーを使用しています。

パッシブハウスの建設は、残り火を外に留めるのに役立つ強力な空気ろ過システムのおかげで、山火事のような気候災害にも適しています。パリセード火災に最近破壊されたロサンゼルスの近所では、立っている唯一の家は受動的な家の基準に合わせて建てられたものでした。そして、山火事の風下に住んでいる人にとって、気密換気は煙が建物に入るのを防ぎます。

社会住宅に関する他の気候の議論はそれほど明白ではなく、多くの形式の手頃な価格の住宅に適用されます。望ましい都市部に住宅を追加することで、より多くの人々が職場、学校、食料品店、その他の設備の近くに住むことができ、それに関連する自動車依存と温室効果ガスの排出量を削減できます。ある推定によると、都市密度を2倍にすることは、特定の平方マイルの人々と開発の量 – が旅行関連のCO2排出量を35％削減し、家庭のエネルギー関連排出量を約半分に削減する可能性があります。 （これは主に、アパートの建物が通常、一戸建て住宅よりもエネルギー効率が高いためです。）

コミュニティルーツハウジングなど、シアトルの既存の公営住宅開発者の一部は、すでに密度を公平に増加させるために取り組んでおり、場合によっては市のベースラインエネルギーコード要件を超えています。 Community Rootsの不動産開発ディレクターであるMason Cavell氏は、シアトルソーシャルハウジング開発者がこれらの面で「既存の業界ができることを上回る」ために自由に使える「追加のツールまたはメリット」がどのようなものであるかは明らかではないと述べました。 。

支持者は、答えは開発者がどのように資金提供されるかにかかっていると言います。シアトルの今後の投票では、有権者にシアトルのソーシャルハウジング開発者がまったく資金提供されるべきかどうかを尋ねられます。 2番目の質問では、有権者に2つの潜在的な資金源から選択するよう求められます。

提案1Aは、社会的および環境的正義の支持者が支援している新しい過剰な補償給与税を作成します。この税は、年間100万ドル以上の幹部に支払う企業に適用され、計画の支持者は、10年間で2,000の新しいユニットを作成するために年間5,000万ドル以上を生成することを期待しています。

ワシントン大学の住宅研究者であるジュリー・ハウは、その収益源を持っていると、シアトルのソーシャルハウジング開発者が他の手頃な価格の住宅開発者にとって魅力的ではないプロジェクトを引き受けることができると述べた。より多くのお金が、より遠隔の安価なサイトではなく、既存の輸送インフラストラクチャに近い小さなニッチの住宅を意味する可能性があります。

提案1Bは、大企業に対する既存の税からの資金を活用します。大企業は、市の他の手頃な価格の住宅プログラムによってすでに共有されています。

シアトル住宅局の元副局長であるアル・レヴァインは、1Bを好みます。なぜなら、それは、財政的実行可能性を証明する時間があった住宅へのアプローチを反映しているからです。彼はまた、パッシブハウスの建設のプロが短所を上回るかどうかを疑問視しました。 「明らかに、パッシブハウスは長期的にはより良い建物です」と彼は言いましたが、彼はそれが建物のコストを10〜30％引き上げることができると考えています。 「それを機能させる際に、トレードオフは何ですか？」彼は付け加えた。 「前もってもっと過ごすなら、それを家賃で回収する必要があります。」

私たちの隣人、350人のシアトル、およびその他の擁護団体は、ソーシャルハウジング居住者の収入キャップを中央値のわずか80％に減らし、プログラムを根本的に変更し、利用可能な資金を減らすため、1Bの資金調達メカニズムに反対しています。それは「基本的に、手ごろな価格の開発者が運営しているのと同じ低所得システムに社会住宅を強制的に強制します」とハウは言いました。 「それは私たちに機敏で柔軟になる能力を与えません。」

チャタジは、社会住宅の気候正義のビジョンは、エネルギー使用量の削減と輸送へのアクセスの容易な削減よりも大きいと述べた。大企業に対する新しい税は、日常の人々が利用できる健康的で環境に優しい建築機能を作ることで、公平性を高めるだろうと彼女は言った。

「多くの金持ちが彼らの家を非常に耐火性にしているのを見ています。または、これらのアメニティのすべては、それを買う余裕のある人々だけが利用できるようにしています」と彼女は言いました。 「パッシブハウスとソーシャルハウジングは、「いいえ、これらはすべて公共財であり、永続的に一般に公開されるべきです」と言うことによって挑戦します。」

さらに、混合所得テナントからの収益によって可能になった高品質の建設と1A税は、頻繁に改装または交換する必要がない長期にわたる住宅を意味する可能性があると付け加えました。

隣人の共同執行ディレクターであるティファニ・マッコイは、社会住宅は、さらなる排出量の削減を解き放ち、シアトルをより公平にするために、交通機関やゾーニング改革の増加などの他の都市政策と組み合わせるべきだと述べた。ワシントン州は最近、シアトルで最も豊かな地域の一部が禁止から免除されているが、州全体で一戸建てゾーニングを禁止した。

シアトルのソーシャルハウジングの擁護者は、彼らの都市が現在下す決定は、住宅、手頃な価格、気候の回復力に関する問題に伴う他の都市部に影響を与える可能性があると言います。特に悲惨な住宅のクランチに直面しているニューヨーク市では、最近のゾーニング改革により、今後15年間でさらに82,000の家が生まれることが期待されています。カリフォルニアはまた、住宅所有者が自分の財産を2つのロットに分割できるようにする改革を可決し、新しい住宅の機会を生み出しました。しかし、国家の低所得住宅連合によると、この国には約730万台の手頃な価格の住宅ギャップがあります。

マッコイは、提案1Aによって提案されているように、進歩的な収益源を備えた手頃な価格の住宅に資金を提供することで、連邦政府の気まぐれから都市を隔離できると述べた。ドナルド・トランプ大統領が気候緩和と社会プログラムへの支出を削減しようとすると、彼女は「地元レベルの人々が今行動するためにさらに賢明で現実的であると述べた。環境プログラム。」

編集者メモ： この記事の著者は、2021年に350シアトルのインターンでした。彼は組織の住宅キャンペーンに関与していませんでした。