住宅の手頃な価格が悪化し続ける中、購入者は購入の可能性を高めるために、よりリスクの高い住宅ローン商品を求めています。プライバシー上の理由から実名を使いたくないアーシュリスさんと妻のダルさんは、借入力を増やして夢のマイホームを購入するために「預金増額ローン」を利用した。このローンにより、買い手は貸し手の住宅ローン保険を支払うことなく、わずか2.2％の頭金で住宅を購入できるようになる。アシュリスさんはローンの利息が「かなり高かった」と主張しているが、利息がなければ財産の支払いができなかったはずだ。
「これにより、市場に参入し、通常では買えないような不動産を購入する機会が得られます。これは素晴らしいことです。」
ほとんどの専門家は、住宅価格の悪化に対する長期的な解決策は不動産の供給を増やすことであることに同意しているが、連邦政府の全国住宅協定の恩恵を買い手が享受できるまでには何年もかかる可能性がある。次の5年。
一方、必死の買い手たちは、市場に参入することを期待して、よりリスクの高い住宅ローンを通じて借入能力を増やす方法を模索している。
住宅ローンへのアクセスを変更すると、住宅価格にすぐに影響する可能性があります
オーストラリア研究所の上級エコノミスト、マット・グルドノフ氏は、オーストラリアで最後に住宅価格が下落したのは5年前、銀行監督当局であるオーストラリア健全性規制局（APRA）英語版）が投資家への融資を取り締まったことだと指摘している。これには、2014年12月から投資家への融資の伸びを年間10％に制限することや、2017年4月から新規融資の利息のみの融資を30％に制限することが含まれていた。
この取り締まりにより、投資家へのローンに課される利息の増加が生じ、住宅価格は2017年6月から2019年6月までの間に4.3％下落した。これは、住宅価格の伸びに関しては過去30年以上で最も長い2年間の下落の一つとなった。年。
「APRAがそう呼んでいるこの種のマクロプルーデンス規制は、実際に市場に殺到する投資家の割合を減らし、住宅価格の上昇を遅らせる可能性がある」とグルドノフ氏は言う。投資家への融資が増加し始めたのは2021年で、住宅価格が再び上昇し、2018年4月からAPRAへの変更が段階的に廃止された。上院の調査では住宅の手頃な価格に対する信用慣行の影響が調査されており、報告書が発表される予定だ。 12月5日。
グルドノフ氏は、融資慣行を変えることは、長期的な解決策である住宅供給の増加よりも住宅の手頃な価格を確実に改善するだろうと述べている。
これは、より迅速に市場に影響を与える方法です。数年ではなく数か月で結果が得られます。
マット・グラドノフ氏、オーストラリア研究所シニアエコノミスト
住宅価格は考慮されていない
融資慣行の変化は複雑になる場合があります。 APRAには不動産価格に影響を与える決定を下す権限はなく、前回の投資家への融資引き締めは、リスクの高い融資の増加に対する懸念に対処するためだった。 APRAは7月の最後の更新で、融資制限を導入する予定はないと述べた。次回のアップデートは年末までに予定されています。
グルドノフ氏は、政府は決定を下す際に住宅の手頃な価格を考慮する権限をAPRAに与えるべきだと主張する。
オーストラリア健全性規制庁は、金融システムの安定性を確保する責任を負い、連邦政府の命令に基づいて銀行規制を定めています。出典: AAP / ミック・ツィカス
グルドノフ氏は、政府は投資家への融資を制限する他の方法も検討する可能性があるが、これではキャピタルゲイン税（CGT）割引やネガティブギアリングなどのインセンティブに起因する問題の根本原因には対処できないと述べた。 「最善の方法は [de reducir los préstamos a los inversores] 「CGT割引を廃止することだろう。そうすれば、住宅用不動産に投資している家計の節税効率が低下するだろう。」と彼は言う。
しかし、独立研究センターの首席エコノミスト、ピーター・チューリップ氏は、投資家に対する与信制限の強化は、利用可能な投資物件の数も減少する可能性があるため、賃貸人に損害を与える可能性があると警告する。
信用基準の緩和により、人々はさらに借りられるようになる可能性がある
もう一つの選択肢は住宅ローンへのアクセスを拡大することであり、一部の専門家はAPRA規則を緩和して所有者がさらに借りられるようにする可能性があると示唆している。 APRAは現在、潜在顧客を評価する際に、金利が3％上昇した場合でも返済できるかどうかを検討するよう銀行に求めている。
この金利を廃止または引き下げることは、銀行が借り手にさらに多くの資金を融資できることを意味します。
チューリップは、3％の住宅ローン返済マージンの欠陥の1つは、それが固定金利の住宅ローンにも適用されることだと指摘している。 「たとえ金利が5年間固定だったとしても（借り手はさらに3％の利息を支払う能力を評価する必要がある）、固定金利の住宅ローンは事実上無価値だ。」
同氏は、銀行は規制当局の指示ではなく、自ら責任ある融資規定を設定できるべきだと考えている。
規制当局は措置を講じ、借り手と貸し手にどのような条件が理にかなっているかを自ら決定させる必要がある。
ピーター・チューリップ氏、独立研究センターの主任エコノミスト
しかしチューリップは、融資慣行の緩和により人々が借りる平均ローン数が増加し、手頃な価格が悪化する可能性があることを認めている。 「最初の解決策は、住宅の供給を増やすことでなければなりません」と彼は言います。 「建設業者に建物を建ててもらえれば、住宅ローンの融資を増やすことができるでしょう。」グルドノフ氏は、人々がより多くの借り入れをできるようにすると、需要が増加し、長期的には手頃な価格が悪化することに同意する。これには、人々が50年間のローンを組むことを可能にするなどのアイデアが含まれます。
「奇妙に思えるかもしれないし、ひねくれているように思えるかもしれないが、一部の買い手や借り手がローンを組むのを容易にすることで、価格が上昇するため、住宅は手頃な価格ではなくなってしまうのです」と彼は言う。
買い手は低預金ローンに助けを求めている
住宅市場が逼迫する中で、必死の購入者は借入力を高めるための革新的な住宅ローン商品を探しています。アーシュリスさんとダルさんは2020年にインドからオーストラリアに移住し、合わせて21万ドルの収入があるにもかかわらず、5％の頭金で約65万ドルしか借りることができなかった。
これでは、彼らが望んでいたもの、つまりアデレードの金融街近くにある 3 ベッドルームの家を買うには十分ではありませんでした。
彼らの運が変わったのは、OwnHome の預金を増やすためにローンを組んだときで、そのおかげで預金は 20% に増えました。これにより、彼らは公共交通機関で市内から 10 分の場所に 86 万 7,000 ドルの家を購入することができました。しかし、それは同時に 2 つの借金を返済することにもつながりました。増加した頭金をカバーするために OwnHome に与えた 15 年ローンの金利は 13% でした。また、別の金融業者から変動金利 6.5% で別の住宅ローンを借りていました。購入価格の残りの部分。そのため、86万7,000ドルの3ベッドルームの自宅の返済額は非常に高額になり、月々約6,300ドルとなった。
Aashrith さんは、償却額がこれほど高いため、できるだけ早く借り換えることが目標だったと語ります。
アシュリスさんとダルさんは、低額の頭金ローンを見つけるまで、アデレードに夢のマイホームを建てる余裕がありませんでした。出典: AAP / サム・ムーイ
彼らにとって幸運なことに、住宅価格は上昇し続け、住宅の資産が増加したため、8か月後に別の業者を通じて借り換えてローンを完済して頭金を増やすことができました。これにより、彼の月々の支払い額は 5,100 ドルに減り、「大きな安心」となりました。
「私たちにとっては非常にうまくいきました。すべての星が揃っていました」とアーシュリスは言います。
世代間の富へのアクセスの不平等
オウンホームの共同創設者ジェームス・ボウ氏は、デポジットブースターローンは、デポジットのための貯蓄を支援する「パパとママの銀行」を持たない購入者に恩恵をもたらすと述べた。
データによると、住宅購入者の 3 分の 2 は、贈与であれローンであれ、頭金を賄うために親からの直接の経済的援助に依存していることが示されています。
ジェームス・ボウ氏、OwnHome 共同創設者
「しかしもちろん、オーストラリアの誰もがその世代間の富にアクセスできるわけではないことは承知しています。」ボウ氏によると、顧客の52パーセントは移民第一世代だという。 「彼らは非常に強い財政規律と住宅所有に対する明確な願望を持っていますが、貯蓄に関してはゼロからスタートすることが多いです」と彼は言います。
「彼らは海外に家を売った可能性もありますが、オーストラリアで印紙税を支払うのにも十分ではありません。」
ソーレンのモンスール・ソルタニ最高財務責任者（ＣＦＯ）は、この預金増額融資はすべての購入者に適しているわけではないとしながらも、連邦政府の住宅ローン保証制度の対象にならない高所得者に道を提供するものであり、５で購入する人々を支援すると信じている。パーセント預金はより早く市場に流通します。これは、シドニー東部郊外など、価格が急速に上昇している特定の地域に住んでいる人にとっては重要になる可能性があります。ソルタニ氏は、価格の上昇が緩やかな地域の購入者は、節約を続けたほうが得になるかもしれないと話す。
「これが誰かにとって正しいかどうかは、ケースバイケースで判断するのが実際のところです。」
リスクの高い住宅ローンは財務上の懸念を引き起こす
グルドノフ氏は、人々が不動産市場に参入するためにより大きなリスクを負う理由を理解していると述べた。
「しかし、経済全体の観点から見ると、それは憂慮すべきことだ」と彼は言う。
リスクを取る人の数が増加するということは、金融危機が私たちに与える影響がより大きくなるということを意味します。
マット・グラドノフ氏、オーストラリア研究所シニアエコノミスト
住宅の手頃な価格を改善するには、所得が住宅価格よりも早く増加する必要があるとグルドノフ氏は言う。 「収入が増え続けるためには、住宅価格が10年など長期間にわたって安定することが本当に必要だ」と彼は言う。グルドノフ氏は、オーストラリアの不動産市場が「うまくいかない」までに20年かかったが、すぐに修正されるわけではないと指摘した。
「問題は、状況が年々良くなるどころか、むしろ悪化していることだ。」
#オーストラリア人は夢のマイホームを購入するためにより大きなリスクを取る