オンタリオ州のこの市が改修反対政策を可決する理由

（写真イラスト： マクリーンさん)

オンタリオ州では、リノヴィクションとも呼ばれる恐ろしい N13 立ち退き通知が、大規模な改修が必要なため賃貸人に家を立ち退かなければならないことを通知します。 2017 年から 2022 年にかけて、N13 立ち退き通知の数は驚くほど増加しました 986パーセント オンタリオ州ハミルトンにある。 オンタリオ州法の下では、賃貸人は以前に支払っていた同じ価格で同じユニットに戻ることができるが、多くの人はその権利を行使できることを知らない。 その後、家主は多くの場合、改装済みのユニットを新しい、そしてはるかに高い価格で貸し出します。

2018 年に市議会議員のンリンダー・ナン氏が就任したとき、彼女は市内各地で改築の報告が増加していることに気づきました。 ナンさんの病棟はハミルトンの東端にあり、多くの借家人や経済的に恵まれない人々が住んでいる。 彼女は、改築と家賃の高騰により、彼らが育った街から追い出される様子を目の当たりにしました。

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ナン氏は、低所得者の権利を擁護する団体「ACORN」のハミルトン支部と提携し、ブリティッシュ・コロンビア州ですでに導入されている政策をモデルにした、改修反対条例の制定を推進し始めた。 5年間にわたる提唱を経て、ついに1月に可決されました。 新しい条例の下では, N13 を発行する人は、715 ドルの改修許可を申請する必要があります。 申請では家主に対し、工事の範囲や関係する戸数、空室が必要であるかどうかの専門家からの確認などに関する情報を共有することが求められる。 市の条例と執行チームは、テナントが本当に移転する必要があるかどうかを評価し、家主と賃貸人に改修中の権利と義務について教育するのに役立つだろう。

私たちは、オンタリオ州初のこの条例、彼女の長年にわたる闘い、そしてこの政策がハミルトンの賃貸人をどのように保護するのかについてナンに話を聞いた。

ハミルトンの人口が急増するにつれて、レンタル価格も高騰しています。 リノヴィケーションはこれにどのような影響を及ぼしたのでしょうか?

改築と賃貸料の高騰は、カナダにおけるより大きな問題、つまり住宅の商品化と、投資会社が意図的に住宅を富を生み出すツールとして利用していることの一部となっている。

1915 年に建てられた、12 台のユニットを備えた 3 階建ての建物があるとします。ボイラー システムはよくメンテナンスされており、まだ動作しており、問題ありません。 家主が「いや、この建物は全面的に改修する必要がある」と言っているのを聞いたことがあります。 しかし、実際には見直しは行われていない。 代わりに、家主は美的で表面的な変更を加え、その後、家賃を吊り上げてユニットを再上場します。

この現象は価格にどのような影響を及ぼしたのでしょうか?

ハミルトンでは、住宅価格（賃貸料と所有権）の天文学的な高騰が見られます。 2019 年には 1 ベッドルームの月額 700 ドルから、2023 年末には 1,500 ドルにまで上昇しました。家主は文字通り、毎月の利益を 2 倍にしています。

その結果、何世代にもわたってここに住んでいる人々が、近隣地域やコミュニティから価格を剥奪されているのです。 私は借家人が多い区で市議会議員を 5 年間務めてきたが、最も心が痛む仕事の 1 つは、家主に「立ち退かせてもらえませんか？」という手紙を書くことだ。 ここで別の解決策を考えてもらえませんか？」

オンタリオ州の住宅借家法には、不法な立ち退きや家賃の値上げに対する保護が含まれています。 家主は、改築やその他のプロセスを通じて、どうやって家賃の大幅な値上げを回避できるのでしょうか?

なぜ彼らがそれで逃げ続けるのかわかりません。 しかし、ここには都市が果たすべき役割があります。 私たちは、不動産所有者が「i」に点を付け、「t」を横切る必要がある方法で物事が起こっていることを確認します。

不動産投資会社がガイドラインを超える賃料の値上げに対して批判を受けていることは承知しています。 彼らが主に立ち退きを行っているのでしょうか？

市の計画経済開発局は、ハミルトンの賃貸ユニットの 34 パーセントが投資家によって所有されていると推定しています。 そして、テナントから多くの証言を受け取っているコミュニティ擁護団体であるハミルトン ACORN は、主にこれらの投資家主がこうした悪習に関与していることを示すデータを持っています。

ハミルトンに住んでいる家主、つまり小さなウォークアップアパートを数世代にわたって所有している人や賃貸している人たちと比べると、こうした投資家主の一部からは共感がほとんど見られない。地下室のスイートを副収入として。 そういった人たちはその問題にきちんと対応しています。 しかし、ハミルトンを投資ポートフォリオとして使用している人々はまったく反応しません。

合法的な N13 立ち退きとして適格なものは何ですか?

工事は空室を伴う改修工事となる。 配管の交換や窓の交換について話しています。 工事が行われている間、この空間を居住不可能にするものはすべて。

しかし、家主は長期入居者に対して、取り組んでいる工事や改修の程度について率直に語ろうとはしていない。大規模な改修工事のため、この日までに建物を明け渡してもらう必要がある、という一般的な説明をするだけだ。

ハミルトンではどのような賃貸人が家を追われているのでしょうか?

子育て中のシングルマザーから障害のある高齢者、家族まで、あらゆる層が対象です。 多大な影響が現れています。 私は、ベッドルーム 1 室のアパートに約 700 ドルを支払っているある居住者と話をしていました。 彼女はODSPを利用しています。 彼女はN13を受け取りましたが、部隊に大規模な改修が必要とされるため、退去しなければならないと言われました。 彼女が立ち退いた後、彼女はその場所に目を光らせていましたが、すぐにその場所が再上場されていることに気づきました。家主は1,500ドル以上を要求していました。 彼女はその広告を見て、変わったのは新しいペンキとビニールの床材だけであることに気づきました。 それは大規模改修とは言えません。 その仕事を行うために彼女は敷地を空ける必要はなかったはずです。 そのため、現在、ODSP のシニアがコミュニティからお金を借りて、ストレスと経済的負担を抱えて暮らしています。 ホームレスになるのではないかという恐怖が、彼女が経験している中で最も衰弱する経験だと彼女は言う。

それは非常に多くのハミルトニアンに多大な精神的、感情的、精神的な負担を与えています。 市内で賃貸を利用している人は 20 万人を超えています。 そして、多くの人にとって住宅所有の可能性がなくなったため、賃貸は極めて重要な住宅オプションです。

私の両親はハミルトンに住んでいます。 訪れてみると、家に住んでいない人がたくさんいることに気づきました。 改築で起こっていることと家賃の上昇と、市内の住宅のない人々の増加との間に関係があると思いますか?

疑いなく。 この人口に関するデータはありませんが、トロント市は緊急避難所システムに入っている人々の非常に優れた記録を保管しています。 彼らは、初めて緊急避難所にアクセスする人々の 30 パーセントが、借りていたアパートから立ち退かされたためにそうしていることに気づきました。 住宅提供者、地域社会への奉仕活動をしている人たち、野営地に住んでいる人たち、さらには区内の野営地に住んでいる近所の人たちと話をすると、立ち退きが人々が今住んでいる理由として増えていると聞きました。テントの中で路上生活をしたり、ソファからソファへと移動したり。

私たちは、人々の住居の不安定さと、有害物質による自己治療への動きとの間に直接の相関関係があることを知っています。 私たちはこれらの問題の相互関係に注目する必要があり、地方自治体がこの問題に取り組むのを支援するために、連邦政府と州がテーブルに着く必要がある。

あなたはこの条例の提唱に長い間関わってきましたが、そのきっかけは何ですか？

初めて実装されました ブリティッシュコロンビア州ニューウェストミンスターにある。 数年前、私はACORNと他の数人のコミュニティパートナーとともに、そこで条例を制定した市議会議員や条例スタッフと会い、その構造と施行について学びました。

彼らのデータからは、この条例が住民が改修中の住戸に戻るのに役立っていること、そして市が改修中の住宅の入居者が確実に戻れるようにすることで、より良い促進役を果たせるということが完全に明白でした。緊急避難所にアクセスする人の数も減少した。 その後、ブリティッシュコロンビア州バーナビー市がニューウェストミンスターモデルを採用し、改良しました。 ブリティッシュコロンビア州の各自治体は独自の条例制定を検討しており、その時点で同州が介入した。 そして統合された これらの措置を州法に盛り込む。

条例に賛成多数の票を獲得するのはどれほど大きな戦いだったのでしょうか?

2019年、私が議会の席でこれらの質問をし、職員の報告を求め始めたとき、私たちは噛みしめる以上に噛み砕いているように思えました。 答えは次のとおりでした。 何かできればいいのですが、ここは県の領域です。。 言うまでもなく、開発者たちは私たちを脅して、「もしこれについて何かしようとするなら、私たちは別の場所に投資することを選ぶだけだ」と言いました。

そこから私は情報レポートを求めて動き始めました。ニューウェストミンスターで何ができるのか、オンタリオ州でそれが可能かどうかの分析を求めました。 これを自治体として追求するとしたら、どうなるでしょうか？ これらの報告は、議会の同僚がこのプログラムをより深く理解するのに役立ちました。 現在、予算編成の真っ最中です。 すべての方針と細則が承認されます。 2024 年以降に向けて資金調達を進めているところです。 そして2月には批准される予定だ

この条例は、規則に従わない家主に対して金銭的な罰則を設けています。 それをどのように強制するつもりですか？ 家主が必要な手順を省略して、以前と同じようにするのを防ぐにはどうすればよいでしょうか?

私たちは彼らに罰金を課し、今後も罰金を課し続けるでしょう。 そして、彼らが支払いを続けない場合、私たちはそれらの罰金を固定資産税に追加し始めます。 プログラムの進捗状況や、スタッフがこの種の問題が大規模に発生しているかどうか、またはより調整された戦略に値するパターンを特定しているかどうかについて報告が得られたら、どこかの時点で評議会として話し合う必要があります。 。

この条例では、手頃な価格の住宅ストックをどのように維持するのでしょうか?

私たちの街に必要な手頃な価格の住宅の量を維持するのに十分な速度で建設することはできません。 現在存在するユニットを手頃な料金で保存することは、私たちのツールボックスに必要なツールとなっています。 私たちは、より多くの手頃な価格のユニットを維持できるようになり、人々が改装中のユニットに居住し続けることを期待しています。 そして、そこに長期滞在する余裕のあるテナントを持つことは、善良な家主の利益になります。 もし私が家主だったら、自分の空いているユニットに滞在する余裕があり、複数年の賃貸契約を結ぶことができるテナントを確実に確保したいと思うでしょう。そうすれば事業運営のストレスが大幅に軽減されるからです。 。

この改修条例はまさに、手頃な価格の住宅ストックを維持しながら、賃貸している居住者に配慮し、私たちが見ている、聞いている、そして彼らが正しいことを彼らに知らせること、つまり都市がこれについて何かできるということを目的としています。

このインタビューは長さと明瞭さのために編集されています。