インデックス – エコノミー – ママホテルは終わり、多くの人が最初のアパートの鍵を手に入れている

Otthon Start プログラムは基本的に、若者が最初のアパートを手に入れるための道を描き直すと同時に、供給を刺激し、意思決定のジレンマを明確にするものです。これについては、Indamedia が主催する Otthon Start Expo の市場参加者によっても議論されました。専門家によれば、2026年はもはや不動産市場を急ぐ年ではなく、冷静に検討する年になるだろう。

消えたモザイクとアパートのはしごを再開する

インガトラン・ドット・コムの主力経済専門家ラズロ・バログ氏は、オットソン・スタートは、多くの若者が「母親モデル」に囚われている罠の状況を解決するため、長らく欠落していた要素をこのシステムに追加したと述べた。以前の状況では、彼らは自宅に住んでいて、家族を持たずに貯蓄をすることができたか、または転貸しに行ったが、家賃で貯蓄がなくなったかのどちらかでした。新しいプログラムにより、初めて住宅を購入する人はこのジレンマから早期に抜け出すことができます。ラスロー・バログ氏は、これは一度きりの助成金ではなく、アパートを転貸として使用し、その後さらに大きな新しい家を建てるというはしごの最初の段であると強調した。

このプログラムでは、結婚や出産の強制など、これまでの制約が撤廃された。このようにして、補助金制度から除外されていたグループも信用されるようになりました。同時に、ラスロー・バログ氏は、いくつかの兆候によれば、市場は過大評価されており、収入は価格に「拡大」する必要があると警告した。したがって、住宅の購入は容易になりましたが、リスクがないわけではありません。

あらゆる面での競争 – なぜ顧客が勝つのでしょうか?

ガボール・キスはオットンの時代を一言で説明しました：競争状況。この発表後の夏には、限られた供給を求めて購入者が競い合い、多くのアパートが数日で事実上消滅した。しかし、秋から流れは変わり、供給と銀行が互いに競争し始めた。 IFK（不動産開発者ラウンド協会）の副会長は、多くのオーナーがようやく「行き詰まった」立場から抜け出すことができたため、中古マンション市場の広告数が飛躍的に増加したと指摘した。

多くの開発業者がオットソン スタートの購入者をターゲットにしていたため、さらに遠くに引っ越しをする人々のプレミアムな需要もあり、新規建設部門も参入しました。同氏によると、この供給量の 2 倍の拡大により、顧客にとっては貴重な機会が生まれました。銀行はまた、公式の上限である 3% を回避するだけでなく、熾烈な価格競争を開始しました。専門家は、このプログラムを利用していない人でもこの恩恵を受けることができると見ています。したがって、市場は狭まるのではなく開かれており、これは 2026 年の決定的なトレンドの 1 つであり続けるでしょう。

パネルの価格と新しいアパート – スナップショットか恒久的な再編か?

奇妙な状況が生じています。パネルの価格に近い価格の新しいアパートがすでに存在します。この理由の 1 つは、Otthon Start に参加している開発者が 150 万平方メートルの価格制限を維持するという約束をしていることです。もう一つの理由は、中古市場の混乱で中古マンションの価格が高騰し、両者の差が縮まったことだ。同時に、Bankmonitorの創設者兼マネージングディレクターは、これは「新しい常態」ではなく、むしろ一時的な緊張であると警告した。

Bankmonitor の創設者兼マネージング ディレクターである Balázs Sándorfi 氏は、次のような例えを使いました。一方の鍋に 25 キロ、もう一方の鍋に 20 キロがあった場合、その残高は永久に続くわけではありません。これにより、たとえ新築の方がたとえば20パーセント高価だったとしても、買い手は技術的な内容に関してより多くの利益を得られるため、中古マンションよりも新築マンションを選ぶ価値があるかもしれない、と同氏は述べた。ちなみに、金利は約 3% で 25 年間固定です。つまり、賃金上昇の可能性があるため、10 年、20 年、25 年での分割返済は、現在とは意味が異なります。

ブダペストのパネルは1平方メートル当たり110万～140万フォリントで販売されている。それまでの間、新しいアパートが同様の価格で出現した場合、その変動は時間の経過とともに修正されるでしょう。実質的な価格下落は緊急事態の場合にのみ予想され、これほど長期的な下落はこれまでに見たことがありません。新型コロナウイルス感染症の影響で家賃は下がったが、売却する際、所有者は値下げよりも待つことを好んだ。問題は、2026 年までこの忍耐がどれだけ続くかだが、全体的な大幅な価格下落は考えにくい。

開発業者と市: なぜ新築が安くなったのでしょうか?

Gábor Kiss は、Otthon Start に関連するルール変更が開発者のビジネス計算をどのように改善したかについて詳しく説明しました。多くの場所で建築能力が向上し、同じ敷地に複数のアパートを建設できるようになりました。マンションによって土地の価格が下落すると、販売価格の下落に直結します。ブダペストの平均的なプロジェクトでは、敷地の「平方メートルあたりのコスト」は以前は 300,000 フォリントでした。これは現在、多くの場所で 15 万から 20 万人に減少しています。

この変更は、内側の地区だけでなく、外側のゾーン (X.、XV.、XVI.) にも影響します。そしてXVIII。地区では溶剤の需要が再び現れた。 3% のローンがあるため、以前は何もなかった場所でも建設する価値があります。もう 1 つの節約は駐車場です。簡単にアクセスできるエリアでは、必要なガレージの数が減り、大幅なコスト削減が可能になります。 Gábor Kiss 氏は、標準と開発者は同じままであるため、これらすべてが品質の低下につながるわけではないと強調しました。さらに、

新しいアパートの光熱費は桁違いに安くなります。古いアパートの月額料金が 20,000 フォリントから 30,000 フォリントであるのに対し、新しいアパートの場合は 2,000 フォリントから 6,000 フォリントかかります。

長期的には、これは新しい建設を支持する重大な議論です。

2026 年の信用、リスク、常識

Balázs Sándorfi 氏によると、3% の上限の背後には銀行間に深刻な違いがあります。同じ収入でも、2 つの金融機関は不動産と信用リスクを異なる方法で評価するため、融資額が大きく異なる場合があります。一方の銀行がアパートの評価を 100 と評価し、もう一方の銀行が 92 と評価し、融資比率が 90 パーセントである場合、これは自己資本に数百万フォリントの差が生じる可能性があります。専門家はまた、共同債務者を関与させることのマイナス面にも注意を促しました。それは、共同債務者は後でオットソン スタートを使用できないということです。

さらに、補助金付きローンは 5,000 万フォリントまで 1 回のみ利用可能で、「放置」制限は永久に失われます。多くの人はそれをベビーシャワーやチョコレートプラスと組み合わせますが、それが式をさらに複雑にします。したがって、Balázs Sándorfi 氏によれば、不動産がない場合でも、常に事前信用評価を最初に要求する必要があります。毎月の返済額は収入の 60 パーセント以下にすることができ、全国平均では 33 ～ 34 パーセントがより現実的です。最大の罠は「ラブ アパート」です。誰かがより高価なアパートを要求し、費用の面で最大 20 ～ 30 パーセントもオーバーコミットすると、家族間の緊張につながる可能性があります。同時に、市場は落ち着き、急ぐ必要はなくなり、特に新築マンションの供給は1年前よりもはるかに増えています。バラス・シャンドルフィは、「これから家を建てようとする人たちには、何も期待することはない」と明言した。

これは顧客にとって何を意味しますか?

パネル価格に近い新築アパートが出現するのはおそらく一時的な現象だが、市場の柔軟性を浮き彫りにした。オファーはより幅広く、融資はより有利になり、開発は郊外の地区にも広がります。

2026 年にアパートを購入する人にとって、鍵となるのはしっかりとした計画です。まず融資限度額を設定し、次に検索します。

Otthon Start は引き続き支配的であり、住宅ローン市場の約 70% がすでに Otthon Start に接続されており、全期間で最大 3,000 万フォリントの節約が可能になります。専門家のメッセージは究極的には伝統的で理にかなったものである。自分のアパートを所有することは、長期的には依然としてハンガリーで最良の投資の一つであるが、それは無理をしない場合に限られる。

（表紙画像：画像はイメージです！ 写真：Ridofranz / Getty Images ハンガリー）

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